摘 要 本文介紹了房產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移登記的法律概念、并對房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中形形色色的糾紛進(jìn)行了歸納總結(jié)，再進(jìn)一步從律師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的角度進(jìn)行反向思考，對律師從事房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的風(fēng)險預(yù)防提出建議，再對房產(chǎn)登記實行律師強制代理制度進(jìn)行探討，理論與實務(wù)相結(jié)合，旨在對當(dāng)事人進(jìn)行房產(chǎn)交易及相關(guān)律師實務(wù)提供幫助。

關(guān)鍵詞 轉(zhuǎn)移登記 糾紛情形 律師 執(zhí)業(yè)風(fēng)險 強制代理

作者簡介：蘭先鋒，浙江澤厚（麗水）律師事務(wù)所，二級律師，研究方向：房地產(chǎn)。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.11.367

我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速向前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)成為熱門行業(yè)，房地產(chǎn)問題仍然是老百姓的熱門話題，不管城市還是農(nóng)村（特別是農(nóng)村，新農(nóng)村建設(shè)從某種意義講就是房地產(chǎn)建設(shè)），人們一提到房地產(chǎn)就會精神興奮。過去人們不重視房地產(chǎn)登記，2007年10月1日《物權(quán)法》實施后有了很大改觀，但當(dāng)事人對如何進(jìn)行實務(wù)操作經(jīng)驗不足，產(chǎn)生了大量糾紛。本人辦理了大量房地產(chǎn)登記案件，既有城市的，也有農(nóng)村的，對其中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記問題感受頗深，現(xiàn)結(jié)合辦案實際及思考總結(jié)，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中的律師實務(wù)作一分析探討，兼談律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險防范，以此文請教于同行。

一、房地產(chǎn)登記及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

先說說房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，房地產(chǎn)是典型的不動產(chǎn)，必須進(jìn)行登記，房產(chǎn)的權(quán)屬以登記為準(zhǔn)，房產(chǎn)證是誰的，房屋的物權(quán)就是誰的，而不論房屋是誰建的，誰出的錢。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。

根據(jù)2015年3月1日實施的國務(wù)院《不動產(chǎn)登記條例》規(guī)定以及不動產(chǎn)登記實務(wù)，不動產(chǎn)登記有以下種類：初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、受托登記、予告登記、異議登記、查封登記、抵押登記。本文探討的主要是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，俗稱“過戶”。轉(zhuǎn)移登記是指因不動產(chǎn)買賣、交換、贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等法律行為或者非法律行為致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的不動產(chǎn)登記。

轉(zhuǎn)移登記與變更登記容易混淆，實際上二者是不同的。轉(zhuǎn)移登記和變更登記的主要區(qū)別是不動產(chǎn)權(quán)利主體有沒有發(fā)生變化，不動產(chǎn)權(quán)利主體發(fā)生變化的，應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。如果主體沒有發(fā)生變化，只是不動產(chǎn)的內(nèi)容發(fā)生變化，則應(yīng)辦理變更登記。

二、形形色色的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記糾紛類型

由于當(dāng)事人的認(rèn)知不足，或代理人的失誤，或房地產(chǎn)本身的復(fù)雜性，或者其他原因，現(xiàn)實中產(chǎn)生了大量房地產(chǎn)登記糾紛，筆者結(jié)合本人所辦理的案件歸納如下幾個類型：

（一）當(dāng)事人或代理人未考慮到房產(chǎn)過戶登記問題，導(dǎo)致維權(quán)艱難

蘭某（女）與李某（男）系夫妻，李某好賭博，欠下大量賭債，雙方感情惡化，經(jīng)協(xié)商達(dá)成離婚協(xié)議，請律師代書，屬于共同財產(chǎn)的三層半自建農(nóng)民房歸蘭某所有，但未寫過戶問題，一直未過戶。離婚10年后，蘭某有了新男友，想把男友招進(jìn)家中生活，李某堅決反對，宣稱當(dāng)時離婚作出重大讓步，整座房都讓給蘭某的原因之一是避免蘭某被債主追債，該房女兒也要居住，不準(zhǔn)把外人帶入居住。蘭某此時想起房產(chǎn)過戶問題，經(jīng)其他律師審查《離婚協(xié)議書》及房屋狀況，發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重法律問題：（1）房屋未初始登記；（2）土地使用權(quán)登記在李某之兄名下，當(dāng)時用其名義審批建房；（3）《離婚協(xié)議書》沒有李某之兄簽字確認(rèn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)給蘭某的條款。

如果律師在寫離婚協(xié)議的同時，另外再寫一份土地使用權(quán)變更協(xié)議，由李某之兄在協(xié)議書上簽字確認(rèn)該土地使用權(quán)歸蘭某夫妻享有的，根據(jù)目前法院判決農(nóng)村房屋準(zhǔn)予轉(zhuǎn)移登記案件的三個條件①，蘭某可以起訴請求法院判決李某兄協(xié)助辦理過戶登記。而目前李某兄拒絕這一要求，強行起訴的結(jié)果是房屋判歸李某兄，由李某兄補償相應(yīng)價款給蘭某。而李某兄已年屆70余，無錢補償。

（二）買房人未及時辦理過戶登記，被迫為他人還債

第三人欠某銀行貸款40萬元，銀行起訴后申請法院查封了仍然登記在第三人名下的房產(chǎn)（10年前已被李某購買），李某向法院提出執(zhí)行異議，主張他是涉案房屋權(quán)利人，只是沒有過戶而已，要求法院解除查封。法院執(zhí)行局駁回了李某的異議申請，李某向法院起訴后，一審判決李某勝訴；銀行提起上訴后，李某二審敗訴②。

該案系《民事訴訟法》規(guī)定的執(zhí)行異議之訴，異議是否成立，要考察李某買房后10多年不過戶有無過錯，最終法院認(rèn)定李某有過錯，他主張的三個理由“身份證找不到、沒有錢過戶、房東找不到?jīng)]人配合過戶”均不能成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條第四項“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，這里買受人自身原因指的是當(dāng)事人意志以外的原因，而不是意志以內(nèi)的原因。李某所陳述理由均系其意志以內(nèi)所發(fā)生的原因。如果李某當(dāng)初及時辦理過戶登記手續(xù)，就不會出現(xiàn)現(xiàn)在的后果。本案的房屋買賣合同是由某法律服務(wù)所人員所寫，也沒有對過戶登記問題給予充分重視。

（三）不該辦理過戶登記時而登記，導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生

徐某系某信用社職工，在麗水有一套價值100萬元的房屋，將其賣給有公務(wù)員身份的吳某。徐某平時辦了很多合同業(yè)務(wù)，自信能夠勝任本次交易的操作，沒有委托律師。因?qū)Ψ绞钦珓?wù)員，故在交易條款中未對對方履行能力進(jìn)行設(shè)防，在對方只付了15%房款的情況下，就同意過戶，約定后續(xù)房款由對方用該房屋向銀行抵押擔(dān)保貸款所得款項支付。結(jié)果對方確實貸了款，但因其負(fù)債累累，所貸之款用于歸還其他債權(quán)人的債務(wù)，未支付徐某剩余房款③。徐某走上漫漫討債路。

在二手房交易中，一般應(yīng)采用分期付款方式，房產(chǎn)過戶的時機問題，一般須在買方支付70%以上房款的情況下才能過戶，否則，為了收款安全，需買方提供相應(yīng)擔(dān)保。如果過戶后，買方違約拖欠剩余30%房款，則賣方可以申請財產(chǎn)保全，查封房屋，迫使買方履約。

（四） 房產(chǎn)被他人侵權(quán)而轉(zhuǎn)移登記時，需進(jìn)行撤銷權(quán)訴訟，維權(quán)較為艱難

原告系15歲的未成年人，一家四口，父親雷某、母親蘭某、奶奶張某，均系某電站庫區(qū)的移民，2014年建成一棟三層半移民房，2015年5月5日已辦房產(chǎn)證，為按份共有，原告占2/10，雷某占3/10，藍(lán)某占2/10，張某3/10。被告吳某系放高利貸者，雷某向吳某借款、欠下大量債務(wù)，吳某向雷某暴力追債，高壓之下，雷某夫妻不顧原告及張某的合法權(quán)益，于2015年12月10日虛構(gòu)房屋買賣合同關(guān)系，把張某的3/10的房產(chǎn)權(quán)過戶至其名下，其房產(chǎn)份額達(dá)到6/10，次日，雷某夫妻又虛構(gòu)房屋買賣合同，以原告法定監(jiān)護(hù)人的身份，把原告的2/10份額連同他們自己的份額，全部“賣”給吳某并已過戶。2017年6月20日，吳某向法院起訴，要求原告及年近70歲的張某搬出案涉房屋，打算出售房屋，原告及張某被迫起訴請求撤銷上述房產(chǎn)登記，返還自己原有的房屋份額④。

《未成年人保護(hù)法》、《民法總則》及司法解釋均規(guī)定了不得損害未成年人合法權(quán)益，作為法定監(jiān)護(hù)人的雷某夫妻，把兒子的房產(chǎn)份額用以抵債，嚴(yán)重?fù)p害未成年子女的合法權(quán)益，其行為應(yīng)予撤銷。對照《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的法律制度，在最后一次“買賣”中，吳某未支付任何款項給原告，屬于“惡意取得”，非善意取得，其權(quán)益不受法律保護(hù)，買賣合同亦可撤銷。

如果吳某再把該房屋轉(zhuǎn)手賣給他人，合同履行完畢，則此時購買方就成為《物權(quán)法》第106條所規(guī)定的善意購買人，藍(lán)某就無法要回房產(chǎn)，而只能起訴要求賠償損失了。

（五） 房屋被錯誤過戶登記時，權(quán)利人可以起訴要求更正登記

張某與丈夫共生育一子三女，均已成家。張某之夫系某商貿(mào)公司退休職工，10多年里經(jīng)商賺了些錢，先后出資購買了一些大小不等、價差較大的房屋，分別登記在其三女劉某和另外子女名下，后來為了防止因為價差而引發(fā)子女爭執(zhí)，2004年12月23日召開家庭會議，書面載明，2003年由其三女劉某名義登記的房屋實際由張某夫妻購買，該房屋的所有權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)完全屬于張某夫妻，二人要行使上述權(quán)利時，劉某必須無條件協(xié)助辦理。后張某提出變更登記要求時被劉某拒絕。一審法院認(rèn)為張某提交的書證產(chǎn)生情況特殊，不能排除四個子女基于親情而違背真實意思或為了平息父母爭吵而作的讓步，證明力較低，駁回訴訟請求。二審則認(rèn)為該書證真實可信、能證明購房資金來源，當(dāng)事人對產(chǎn)權(quán)已有約定，且系在家庭會議中簽定，不存在欺詐脅迫情形，改判房屋歸張某夫妻所有⑤。

上述情形符合《物權(quán)法》第十九條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記”，法院的判決是正確的。

（六） 被義務(wù)人拒絕協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記時；權(quán)利人可以起訴，憑生效判決書單方申請過戶登記

被告系夫妻，二人在離婚協(xié)議書中約定，位于某村北區(qū)11幢2號房屋歸女兒（原告）所有，當(dāng)時即把土地證交給原告，后來辦出了房產(chǎn)證，原告也接管房屋并把房屋租給別人使用。當(dāng)原告要求被告辦理過戶登記時，作為父親的被告反悔，不肯配合。原告委托律師起訴，法院判決二被告在30天內(nèi)履行過戶義務(wù)⑥。

本案是農(nóng)民房，但原被告是同村人，且符合一戶一房政策，面積略有超出，違章已處理，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第128條⑦，原告訴求可以支持。如果被告仍不配合辦理過戶登記，原告可以申請法院強制執(zhí)行，法院制作《協(xié)助執(zhí)行通知書》送達(dá)房產(chǎn)登記部門，房產(chǎn)登記部門即可辦理，無需被告簽字。下面一案是城市房：

原被告協(xié)議離婚，在協(xié)議書中約定蓮都區(qū)某小區(qū)3幢1單元801室房屋歸女方所有，離婚時第三人沒有建好，未初始登記，不具備過戶條件。離婚后二年可以過戶時，被告反悔，要求把房子贈與女兒。原告委托律師起訴。經(jīng)過說理說法，雙方達(dá)成協(xié)議，調(diào)解結(jié)案，被告已配合原告辦理過戶。離婚協(xié)議也是合同的一種形式，也應(yīng)全面履行，如果被告不配合，根據(jù)浙江省高級法院、北京市高級法院內(nèi)部辦案指導(dǎo)文件，法院可以判決被告履行過戶義務(wù)⑧。

（七）多手房買賣被拒絕配合過戶登記時，亦可起訴前手及實際登記人履行協(xié)助過戶義務(wù)

這種情形又需區(qū)分二個類型，其一，房屋初始登記已完成，第二手購買后未過戶，再賣給第三手，則根據(jù)浙江省高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見（試行）》⑨，第三手可以起訴第二手、同時把第一手列為第三人，判決其履行協(xié)助過戶義務(wù)。

其二，房屋沒有辦理初始登記，且時間跨度長。1998年，一個福建人向麗水某開發(fā)公司購買了麗水某小區(qū)一套住房，未辦初始登記。2002年福建人將房屋轉(zhuǎn)讓給麗水人張某，也一直未辦房產(chǎn)登記，現(xiàn)福建人下落不明，開發(fā)公司已注銷工商登記。根據(jù)上述浙江省規(guī)定，張某可以起訴福建人，同時列開發(fā)公司清算組為第三人，但因時間跨度過長，人員更替多遍，要辦理初始登記涉及土管、工商、稅務(wù)、房管、建設(shè)、測繪等多個部門，實務(wù)操作的難度超過想象，困難重重。

針對上述情形，2012年5月30日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》中作了答復(fù)：對未辦理初始登記的房屋，在完善相關(guān)手續(xù)后具備初始登記條件的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記；不具備初始登記條件的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向人民法院書面說明情況，在人民法院按照法律和有關(guān)規(guī)定作出處理前，房屋登記機構(gòu)暫停辦理登記。上述案例已經(jīng)符合初始登記條件，因為同小區(qū)上百戶業(yè)主早已辦理房產(chǎn)登記了，只要權(quán)利人起訴后取得判決書，再申請執(zhí)行，憑法院協(xié)助執(zhí)行通知書即可辦理房產(chǎn)登記。

（八）其他二手房買賣中無法辦理轉(zhuǎn)移登記的情形

通過對近幾年網(wǎng)絡(luò)、報紙上報道的二手房買賣糾紛案的歸納，無法過戶的情形有以下情況：（1）房屋屬于被有關(guān)部門查封；（2）房屋未解除抵押；（3）房屋屬于多個共有權(quán)人，未經(jīng)所有的產(chǎn)權(quán)人同意而進(jìn)行交易；（4）出賣人無法提供房產(chǎn)證；（5）房屋處于正在出租過程中；（6）房屋產(chǎn)權(quán)因違章建筑而被凍結(jié)；（7）房屋屬于拆遷范圍而被凍結(jié)過戶登記；（8）未滿5年時間的經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房；（9）拖欠相關(guān)稅、費的房產(chǎn)；（10）業(yè)主離婚但未辦理析產(chǎn)登記的房產(chǎn)；（11）在集體所有的土地上開發(fā)的房產(chǎn)；（12）業(yè)主死亡，沒有完成繼承手續(xù)的房產(chǎn)。

三、律師代理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)的風(fēng)險及防范

我們從上面介紹的案例作進(jìn)一步思考，如果這些案件都是委托律師代理的，那么律師事務(wù)所有沒有過錯？要不要承擔(dān)責(zé)任？承擔(dān)多少責(zé)任？因此，我們要通過學(xué)習(xí)，對房產(chǎn)登記中的律師業(yè)務(wù)進(jìn)行歸納總結(jié)，提高實務(wù)能力和水平，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，避免被當(dāng)事人索賠、投訴，具體應(yīng)注意以下幾點：

第一，深刻領(lǐng)悟《物權(quán)法》精髓，始終把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記作為房產(chǎn)交易的重中之重，從接受委托之時起，就要考慮過戶登記事宜。在與雙方當(dāng)事人的交談中，注意研究涉案房屋是否具備過戶條件、有何法律障礙、該障礙是否有破解辦法、何時是過戶的最佳時機，等等，多做盡職調(diào)查工作，思考越詳細(xì)越好。

第二， 簽委托合同時要注意設(shè)定相應(yīng)律師履行合同條款。要研究如果過戶不成功時律師如何收場，委托合同如何終止、解除；有些案件，不論是訴訟還是非訴訟，當(dāng)事人也能預(yù)見到履行的實際困難，要多少時間才能辦理結(jié)束也無法確定，比如上文案例七中介紹的情形，對此情況，律師需要在委托合同中約定，委托合同履行到一定期限，比如6個月、1年，均視為合同已履行完畢或合同可以終止履行。而不能把完成委托任務(wù)作為委托合同的終止時間。

第三，要考慮《合同法》中先履行還是同時履行問題。我們在業(yè)務(wù)操作中經(jīng)常會遇到先過戶還是先付款的問題，先過戶的話房主擔(dān)心收不到購房款，先付款的話買方擔(dān)心房主不能及時過戶。對此，筆者建議當(dāng)事人引入“交易資金監(jiān)管人制度”，即，由買賣雙方選出共同認(rèn)可的第三方作為交易資金監(jiān)管人，一般是銀行，也可以是律師事務(wù)所，由購買方把房款打入監(jiān)管人帳戶，當(dāng)合同履行到約定的環(huán)節(jié)，監(jiān)管人就把房款支付給房主；如果交易失敗，則把房款如數(shù)退還購買人，如此可確保雙方利益安全無虞。

第四，引入擔(dān)保制度。根據(jù)《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際業(yè)務(wù)及當(dāng)事人的信譽和履約能力，適當(dāng)引入擔(dān)保，要求負(fù)有履有義務(wù)的一方提供擔(dān)保，降低交易風(fēng)險。

第五， 購買足額的律師執(zhí)業(yè)責(zé)任險。目前本市律師事務(wù)所均已購買，但保費投入不多。隨著形勢發(fā)展，律師業(yè)務(wù)的標(biāo)的越來越大，風(fēng)險也越來越高，有必要考慮到業(yè)務(wù)標(biāo)的與投保金額的關(guān)系，使二者盡量相匹配。

第六，建立所內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)審查制度。俗話說“智者千慮、必有一失”，如果這些復(fù)雜業(yè)務(wù)都由律師個人操作，不論個人如何聰明，總會有失誤的時候，有必要模仿國家機關(guān)的審批制度，擯棄個人英雄主義，由資深律師對重大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行把關(guān)，小心駛得萬年船。

四、結(jié)語

總之，律師從事房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)應(yīng)重視和研究房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中的理論和實務(wù)問題，一是合同中要有詳細(xì)的轉(zhuǎn)移登記方面的約定，二是要指導(dǎo)當(dāng)事人切實履行轉(zhuǎn)移登記中的各項義務(wù)，三是當(dāng)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)中出現(xiàn)違約或履行不能時，律師要及時采取法律措施，建議當(dāng)事人該解除合同時要果斷行使解除權(quán)，該起訴時就及時起訴維權(quán)，不可錯過時機。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記出了問題，有的是當(dāng)事人的責(zé)任，有的是代理人的責(zé)任，有的是辦證機關(guān)的責(zé)任，有的是各方當(dāng)事人的混合過錯共同構(gòu)成，需要我們律師去歸納總結(jié)，提高法律服務(wù)水平，為房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

注釋：

①三個條件是：1、符合農(nóng)民一戶一房政策；2、交易雙方同屬一個集體經(jīng)濟(jì)組織；3、沒有違章建筑。

②案件來源：麗水市中級法院（2017）浙11民終696號。

③案件來源于筆者同鄉(xiāng)的業(yè)務(wù)咨詢。

④案件來源：景寧縣法院（2017）浙1127民初1459號。麗水市中級法院（2018）浙11民終637號。

⑤《人民法院報》2008年7月8日第3版，《名為女兒產(chǎn)權(quán) 實歸父母所有——不動產(chǎn)登記有誤法院不予認(rèn)可》

⑥案號：縉云縣法院（2017）浙11民初3355號。

⑦該條規(guī)定：公民之間贈與關(guān)系的成立，經(jīng)贈與物的交付不準(zhǔn)。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)。

⑧案號：蓮都區(qū)法院（2017）浙1102民初4667號?！侗本└咴宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2014]489號）第十七條規(guī)定“房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過戶登記；買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。”

⑨浙江省高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見（試行）》（浙法民一（2009）3號）第十一條規(guī)定“城市房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理過戶登記手續(xù)，最后一手買受人起訴前手出賣人，要求協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將登記權(quán)利人列為第三人參加訴訟，并可判決其協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)?！?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]王超.房地產(chǎn)登記賠償責(zé)任制度研究.中國政法大學(xué)碩士研究生論文.2007年4月.

[2]付梅臣、張建軍、謝苗苗.不動產(chǎn)登記原理與方法（第1版）.地質(zhì)出版社.2017.