胡海英 李敏輝

摘 要：地方政府主導(dǎo)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致房價上漲的過程中整個金融體系的通貨膨脹率成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)的先導(dǎo)。限制房價上漲和改善住房體系已經(jīng)成為當(dāng)下政府宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。地產(chǎn)市場的穩(wěn)定勢必伴隨著實體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇成為增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)實力的重要手段。而政府宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場的過程中采取的土地政策和金融政策在一定程度上的失敗造成了房價持續(xù)增長的態(tài)勢，地方政府的限購政策雖然起到了遏制房價持續(xù)炒高的現(xiàn)象，但炒房現(xiàn)象的普遍性使得地產(chǎn)從傳統(tǒng)的居住性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)階段帶有明顯商品屬性的根本性轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革試點；改進(jìn)措施

引言

同時房產(chǎn)稅作為一種國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策能夠有效的遏制住房價格的漲幅，從而為保障地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定以及復(fù)蘇實體經(jīng)濟(jì)提供有力的支持作用。然后當(dāng)下我國房產(chǎn)稅征收中存在的諸多問題使得普遍范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅依然沒有全面推向行政區(qū)域。針對此本文在分析了我國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革試點征收中存在的問題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了幾點改進(jìn)措施。

一、我國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

我國房產(chǎn)稅征收經(jīng)歷了房地產(chǎn)稅征收分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩部分到城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等征收房產(chǎn)稅的過程[1]。中間房產(chǎn)稅征收又經(jīng)歷了相應(yīng)的調(diào)整直到目前使用的房地產(chǎn)稅收體系的實施?，F(xiàn)階段在上海和重慶的房產(chǎn)稅征收工作試點有著相對的差異，其具體表現(xiàn)為上海市的房產(chǎn)稅征收對象主要是上海市居民與非上海市市居民兩個方面，其中規(guī)定了在免除人均60平米免稅住房面積的基礎(chǔ)上對上海市居民所擁有的第二套及第二套以上的住房征收房產(chǎn)稅，而非上海居民的新購住房則需要繳納房產(chǎn)稅。但上海市的房產(chǎn)稅征收試點中并未有存量住房房產(chǎn)稅的征收政策。重慶市的房產(chǎn)稅征收是目前國內(nèi)唯一對存量住房征收房產(chǎn)稅的城市，重慶市房產(chǎn)稅征收對象主要是富人群體所擁有的主城區(qū)內(nèi)的存量別墅、商品房以及不具有重慶戶籍的居民所購買的第二套房。在當(dāng)前房產(chǎn)稅的兩個試點城市中重慶市的住房價格比同體量城市的住房價格有著明顯的與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展符合的穩(wěn)定性。重慶市房產(chǎn)稅征收對于房價上漲的抑制作用直接的推動了我國房產(chǎn)稅征收在全國推行的進(jìn)度。

二、房產(chǎn)稅改革試點中存在的問題分析

1.房產(chǎn)稅征收作用的局限性

住房商品屬性帶來的經(jīng)濟(jì)效益不僅使得炒房者沒有在房產(chǎn)稅征收改革試點下有所收斂。反而在房產(chǎn)稅征收的情況下提高租賃或轉(zhuǎn)讓住房的價格[2]。這種背景下市場對住房的需求不降反增的現(xiàn)象導(dǎo)致城市住房的供應(yīng)和需求產(chǎn)生了嚴(yán)重的不平衡。住房市場連年高漲的現(xiàn)象直接作俑者便是地產(chǎn)開發(fā)商有著操縱住房市場的行為。捂盤不售的行為在房產(chǎn)稅征收下依舊普遍存在于房產(chǎn)稅改革試點的城市。房產(chǎn)開發(fā)商在獲取暴利的過程中一方面嚴(yán)重哄抬了住房市場的價格，另一方面造成的土地資源的浪費使得住房需求和住房供應(yīng)的關(guān)系持續(xù)處于不平衡的狀態(tài)。購買者的非理性消費理念、地方政府以地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為主體支柱產(chǎn)業(yè)以及房產(chǎn)稅改革試點的不徹底等方面共同導(dǎo)致房產(chǎn)稅征收作用的局限性。

2.房產(chǎn)稅稅率的不合理

房產(chǎn)稅試點改革中對于房產(chǎn)稅率設(shè)置未能徹底的根據(jù)試點城市的不同區(qū)域、住房的屬性以及人均住房面積對普通住宅、企業(yè)房產(chǎn)與別墅、娛樂場所設(shè)置不同的稅率，房產(chǎn)稅稅率的設(shè)置要根據(jù)征收對象的房產(chǎn)面積實行稅率的累進(jìn)才能有效的遏制炒房者和地產(chǎn)開發(fā)商的持房成本。房產(chǎn)稅改革試點中在房產(chǎn)稅稅率設(shè)置方面并未實行對征收對象的分層和稅率累進(jìn)的方式是導(dǎo)致房產(chǎn)稅征收作用受到局限的主要因素。

三、房產(chǎn)稅改革試點中存在問題的改進(jìn)措施研究

1.稅費金方面的改進(jìn)

房產(chǎn)稅改革試點要將合并現(xiàn)階段普遍過多的稅費金作為改革房產(chǎn)稅的中心內(nèi)容。只有在統(tǒng)一房產(chǎn)稅種的基礎(chǔ)上才能實現(xiàn)住房體系各利益方的內(nèi)在協(xié)調(diào)?，F(xiàn)階段地方政府在出讓土地的過程中收取的土地出讓金本質(zhì)上便是房產(chǎn)稅的重要體現(xiàn)[3]。土地出讓金作為地方政府財政主體的地位是導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)讓位于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素。因此要分層次性的在稅費金方面做出改進(jìn)以達(dá)到房產(chǎn)稅種的統(tǒng)一。這個過程中要在解和掌握住房體系中普遍存在的各類稅種的經(jīng)濟(jì)關(guān)系下深入結(jié)合住房制度的改革規(guī)劃設(shè)計統(tǒng)一的房產(chǎn)稅種，新設(shè)計的房產(chǎn)稅種其性質(zhì)必然是納入政府財政預(yù)算體系的單一性的稅種。單一性的房產(chǎn)稅在實際征收中能夠有效的規(guī)避重復(fù)征收以及遺漏征收的現(xiàn)象。

2.稅率設(shè)計方面的改進(jìn)

房產(chǎn)稅在統(tǒng)一稅種的基礎(chǔ)上需要根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度設(shè)置具有針對性的稅率，這種針對性表現(xiàn)在住房的區(qū)域、屬性以及面積等多個方面。在設(shè)計稅率的過程中充分的結(jié)合稅率的針對性對不同地區(qū)的住房屬性以及人均住房面積進(jìn)行稅率的設(shè)計[4]。例如要普通住宅和別墅、娛樂場所等要設(shè)計不同的稅率。房產(chǎn)多的個人要根據(jù)其擁有住房的面積采取稅率累進(jìn)的方式來提高其持房的成本。改進(jìn)稅率方面的設(shè)計能夠起到遏制炒房現(xiàn)象以及地產(chǎn)商的哄抬房價行為。在房產(chǎn)稅改革試點中要著重強(qiáng)調(diào)針對富人群體的稅率設(shè)置是房產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵。

3.征收對象和范圍的改進(jìn)

房產(chǎn)稅征收對象和征收范圍的擴(kuò)大是房產(chǎn)稅制度成熟的標(biāo)志，房產(chǎn)稅合理的征收對象中不包含擁有唯一住房的家庭，而對擁有第二套以及第二套以上住房的家庭要采取稅率累進(jìn)的方式來調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅收的比例。房產(chǎn)稅征收對象要從增量房產(chǎn)稅征收擴(kuò)大到存量房產(chǎn)稅征收的階段是實現(xiàn)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用的主要方式?，F(xiàn)階段重慶房產(chǎn)稅的征收對象中存量房產(chǎn)稅的征收僅僅針對高檔別墅，而上海市房產(chǎn)書征收對象則還沒有擴(kuò)大到存量房產(chǎn)稅征收的階段。

結(jié)束語

房產(chǎn)稅征收作用的局限性體現(xiàn)在投機(jī)炒房現(xiàn)象和地產(chǎn)商操控住房市場的行為未能得到有效的遏制，購房者的非理性消費使得地產(chǎn)商和炒房者在房產(chǎn)稅改革試點下依舊使用各種手段哄抬房價。而根本原因是房產(chǎn)稅改革試點的局限性導(dǎo)致購房者不信任政府的調(diào)控手段、炒房者利用房產(chǎn)稅改革試點的漏洞哄抬房價。

參考文獻(xiàn)：

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