宋 兵

（駐馬店市土地儲備開發(fā)中心，河南駐馬店463000）

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的外在因素

（一）金融因素

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與金融資本有著直接的關系，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要采用的融資方式是向銀行借貸。房地產(chǎn)經(jīng)濟本身屬于經(jīng)濟密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上取決于是否有大量的資金注入。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融資本支持，金融業(yè)在很大程度上對房地產(chǎn)發(fā)展有推動作用，兩者是相輔相成的關系。目前我國已經(jīng)發(fā)展出完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)業(yè)的信貸融資、股本融資方式很大程度上促進了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。主要形成了以一級市場為主的房地產(chǎn)金融市場體系，二級市場還處在完善當中，房地產(chǎn)金融中的信用擔保、資產(chǎn)評估、法律中介等相關機構還處在不斷完善發(fā)展的過程中。

（二）土地資源

土地供給水平是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的客觀因素，通常土地資源供給豐富會促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，土地供給的限制不僅會影響房屋價格，而且會影響我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平。首先，土地是房地產(chǎn)的基礎價格，土地成本費用一般占到房地產(chǎn)業(yè)的40%，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量有舉足輕重影響。其次，土地流動是房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展的前提，正是因為土地市場的繁榮發(fā)展，才能帶動我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。再次，土地權屬還是構成房地產(chǎn)經(jīng)濟關系基礎，土地還會影響宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整方向。保持土地資源的合理配置，對于促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有重要的價值。隨著我國城市化進程加快，我國房地產(chǎn)業(yè)的土地供給相對充裕，但是仍要加強土地供給監(jiān)管，有效的防止亂占、濫用土地現(xiàn)象，著力在加強土地總供給控制基上，全面提高土地的利用效率。

（三）市場環(huán)境

市場環(huán)境是當前影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要外部因素，特別是隨著房地產(chǎn)行業(yè)供給量的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的擴張趨勢在很大程度上影響著我國城市經(jīng)濟發(fā)展秩序。而且當前我國房地產(chǎn)的需求也呈現(xiàn)出分化趨勢，這使得預估房地產(chǎn)走勢也更加重要。目前我國圍繞著房地產(chǎn)市場已經(jīng)構建起多層次的住房保障體系，著力在維持房地產(chǎn)供給與總需求平衡的基礎上，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構的合理化，形成長效的房地產(chǎn)市場管理機制。黨的十九大以來，我國奉行市場化的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線，注重進一步減少行政機制對房地產(chǎn)業(yè)直接干預，力求建立起長效市場調(diào)節(jié)機制，同時加強地方房地產(chǎn)市場環(huán)境建設力度，從而有效控制房地產(chǎn)業(yè)的風險，切實通過市場方式來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資過熱行為，達到完善市場競爭體系，應當保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長態(tài)勢，通過市場解決當前庫存處于高位，房地產(chǎn)業(yè)消化周期長，房地產(chǎn)供求不平衡的現(xiàn)實矛盾。

（四）政府調(diào)控

在社會主義市場經(jīng)濟體系中宏觀調(diào)控對我國經(jīng)濟發(fā)展的影響作用是深遠的。宏觀政策因素對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有重要指導意義，隨著國家出臺密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這在一定程度上影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。目前我國主要以貨幣政策的方式對房地產(chǎn)行業(yè)進行著調(diào)控。政府的宏觀政策在很大程度上影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的直接發(fā)展水平。2017年以來，中國至少有55個城市密集出臺了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。

二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在因素

（一）供需矛盾

從宏觀經(jīng)濟的角度審視我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展狀況可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟主要受到供需關系的影響，供求雙方變動頻繁是影響房地產(chǎn)業(yè)價格上漲的重要原因。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與消費者的關系是密不可分的，目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還受管理、技術等多種因素影響，但是因供給變化因素影響，我國房地產(chǎn)的供給變化要強于需求變化，供給相對于需求的變化特征更明顯，這使得我國房地產(chǎn)供給與需求遠未達到理性平衡的目標。當前我國房地產(chǎn)業(yè)的漲勢不斷，二線城市房價上漲速度甚至超過一線城市，地王、樓王現(xiàn)象層出不窮，這在很大程度上是由于供需不平衡造成的。目前國家出臺的限購政策，在很大程度上也是出于調(diào)節(jié)供需平衡的考慮，只有保持供需平衡，才能提高房價的控制能力。

（二）房價因素

目前導致房地產(chǎn)業(yè)波動的重要原因是房價不穩(wěn)定問題。由于房地產(chǎn)業(yè)投資存在一定的盲目性和投機性，導致房地產(chǎn)價格容易在不同時期出現(xiàn)較大的波動。而且在很多時候表現(xiàn)出非理性的不規(guī)則上漲問題。隨著房地產(chǎn)價格的上漲，還會在很大程度上導致房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的快速繁榮發(fā)展。由于房地產(chǎn)供求關系的變化，導致當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很可能損壞未來房地產(chǎn)的整體健康情況，從而造成追求惡性短期效益的問題，從而給房地產(chǎn)業(yè)衰退留下潛在隱患。

（三）投資情況

投資是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量的根本性因素，是推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動力，不同地域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與投資有直接的關系。通過房地產(chǎn)行業(yè)的投資增加，意味著房地產(chǎn)業(yè)擴張規(guī)模的加快，從而使房地產(chǎn)業(yè)進入繁榮期。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與投資規(guī)模的加大是分不開的。一旦限制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)將會迎來不可避免的寒冬期。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展周期與投資規(guī)模有直接關系，因此穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)應當從穩(wěn)定投資開始，只有通過有效控制房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率，加強對投資的適當引導，才能實現(xiàn)控制投資合理增長目標。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的基本策略

（一）加強政府調(diào)控力度

為了促進房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，強化對房地產(chǎn)市場的全面控制能力，應當提高政府的宏觀調(diào)控水平，在充分尊重房地產(chǎn)市場的基礎上，使用宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策。首先，注重分析價格情況變化，科學分析房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的波動情況，在建立起完善市場監(jiān)控體系的基礎上，全面提高出臺政策的社會適應性。其次，當前政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策主要落實在有效遏制房價過快上漲問題上，運用穩(wěn)健的貨幣政策、限購政策，充分發(fā)揮銀行等機構的調(diào)控作用，全面加強房地產(chǎn)市場的管理與調(diào)控，從而有效防止出現(xiàn)房價大規(guī)模波動的現(xiàn)象。再次，加快構建房產(chǎn)稅體系，著力運用房產(chǎn)稅方式對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，從而防止出現(xiàn)市場激烈競爭導致的房地產(chǎn)價格波動問題。只有從市場出發(fā)，實現(xiàn)市場與宏觀政策綜合運用，才能提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的效率，解決房地產(chǎn)經(jīng)營中的問題，全面提高房地產(chǎn)經(jīng)營有效性。

（二）加強房地產(chǎn)投資引導

為了有效地遏制房價的過快上漲，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，使寶貴的土地資源更好地滿足人民群眾的需求，應當加強房地產(chǎn)投資引導，注重合理配置改善性住房與保障住房投資比例，在相關政策的引導下，實現(xiàn)科學合理的配置房地產(chǎn)市場投資。首先，明確投資主體的責任與義務，全面提高投資主體的風險控制水平，著力加強對房地產(chǎn)投資企業(yè)的資質(zhì)審核，保證房地產(chǎn)業(yè)理性和優(yōu)質(zhì)投資，實現(xiàn)投資層次的優(yōu)化配置。其次，加強房地產(chǎn)業(yè)過剩產(chǎn)能的調(diào)控，注重及時淘汰僵尸企業(yè)，做到合理優(yōu)化重組產(chǎn)能，從而制定完善的企業(yè)準入與退出機制。再次，加強對投資規(guī)模的引導，控制銀行貸款規(guī)模，加強銀行放貸監(jiān)管，通過銀行手段來遏制房地產(chǎn)投資規(guī)模增長速度較快的問題，切實促進經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，達到健康穩(wěn)定投資房地產(chǎn)目標。

（三）進一步規(guī)范土地市場

加強規(guī)范土地市場的工作有重要的價值，只有不斷地實現(xiàn)對土地市場的規(guī)范引導，合理地控制土地供給，才能根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展形勢有效控制好房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，著力通過房地產(chǎn)業(yè)促進地方經(jīng)濟的快速發(fā)展。首先，注重控制好房地產(chǎn)業(yè)的土地供給總量，保證土地供給與住戶需求相適應，同時在土地供給時落實好國家相關政策，注重加強土地資源的管理權，明確制定可行的土地供給計劃，從而保證我國土地供給的科學合理性。其次，加強土地供給的規(guī)范管理，注重嚴格履行必要的土地市場交易程序，完善國家土地的轉(zhuǎn)讓方式，降低行政性土地的出讓比例，有效防止出現(xiàn)違規(guī)操作土地的現(xiàn)象，實現(xiàn)對土地項目的優(yōu)化管理。再次，完善土地市場供應機制，在堅決執(zhí)行招拍掛制度的基礎上，運用行政監(jiān)督手段保證土地出讓的合理規(guī)范，符合國家的相關法律法規(guī)。

（四）完善土地金融市場制度

為了促進我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，還應當完善我國土地金融制度體系。首先，完善土地金融市場的融資渠道，注重加強商業(yè)銀行的貸款信托管理，不斷積極改善創(chuàng)新多元化的發(fā)展機制，建立起科學的住房金融管理體系。其次，完善我國房地產(chǎn)市場的金融制度，注重開發(fā)房地產(chǎn)市場的多元金融服務機制。再次，根據(jù)我國住房消費者的實際需求探索公積金低息貸款政策、住房儲蓄政策，以及其它的優(yōu)惠政策等。

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動受到內(nèi)外因素影響，只有在完善房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機制的基礎上，才能找出影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要原因，從而制定完善的房地產(chǎn)業(yè)控制政策。

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