顧 翰

（中新蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司，江蘇 蘇州 215000）

引言

自2003年建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》起，國民住房水平大大改善，人民生活幸福感穩(wěn)步提升，但近年來，隨著城市炒房熱的出現(xiàn)，房價(jià)也飛速上漲，低收入群體購房成本壓力正逐步加大，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也造成了負(fù)面影響。在國民經(jīng)濟(jì)由高增長向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)正逐步回歸居住屬性。在“房住不炒”這樣一種大趨勢(shì)下，公司也于2018年8月正式啟動(dòng)了長租公寓的探索之路。

一、項(xiàng)目可行性宏觀分析

（一）政治和法律因素

2017年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。這意味著國家已高度關(guān)注住房租賃市場(chǎng)，住房租賃值得期待。法律方面，目前國家還未出臺(tái)更多的稅收優(yōu)惠、貸款措施，但相信優(yōu)惠政策的出臺(tái)，極可能成為未來住房制度改革的重點(diǎn)內(nèi)容之一。

（二）經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)環(huán)境

目前，房屋居住成本居高不下，房價(jià)與家庭平均收入的比例，都顯著超出了國際上多數(shù)國家水平，房產(chǎn)租賃行業(yè)對(duì)改善住宅需求，調(diào)控房價(jià)將起到積極的作用。從住建部的相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料當(dāng)中可以看出，當(dāng)前中國租賃市場(chǎng)要要解決1億人口的住房需。據(jù)邁點(diǎn)研究院(MTA)測(cè)算，不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2017年底，國內(nèi)重點(diǎn)城市中分散式長租公寓房間數(shù)在100萬間以上。另根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2017年中國租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租戶人口超過1.6億，預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口將達(dá)到2.5億。

（三）技術(shù)因素

隨著人工智能崛起，大量體力勞動(dòng)，重復(fù)性勞動(dòng)會(huì)被機(jī)器取代，人力成本將大幅提升，藍(lán)領(lǐng)工人人數(shù)將大大減少，同時(shí)伴隨地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，該項(xiàng)目的低端戶型在后期將面臨客戶需求人數(shù)減少的困局。但目前來看，制造業(yè)門類眾多，各種細(xì)分崗位成千上萬，目前還沒有足夠多的智能制造技術(shù)與之匹配。

二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析

（一）供應(yīng)者、購買者議價(jià)能力

長租公寓客戶群體為低收入群體，價(jià)格敏感性較高，目前租賃價(jià)格基本由市場(chǎng)決定，出租方議價(jià)能力較弱。

（二）產(chǎn)業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

目前萬科、碧桂園、龍湖等房企均已涉足長租公寓，但市場(chǎng)尚未形成領(lǐng)軍人物，市場(chǎng)發(fā)展空間還比較寬廣。本項(xiàng)目地處滁州開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬南京周邊影響區(qū)域，是沿海地區(qū)制造業(yè)向內(nèi)地制造業(yè)轉(zhuǎn)移的路徑之一，目前碧桂園、蘇高新等多家房產(chǎn)已入駐開發(fā)，但與政府合作面對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工的長租公寓涉足單位較少，該產(chǎn)品存在結(jié)構(gòu)性差異，競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)。

綜上所述，從宏觀因素及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，長租公寓的發(fā)展機(jī)遇已經(jīng)到來，該行業(yè)極可能成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的下一個(gè)利潤增長點(diǎn)，但就目前來看，租金水平較低，盈利能力較差，是長租公寓面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，如何應(yīng)對(duì)，是公司投資該項(xiàng)目面臨的重要課題。

三、長租公寓風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略

1、財(cái)務(wù)盈利和現(xiàn)金流能力分析及應(yīng)對(duì)策略。本合作項(xiàng)目為重資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目，項(xiàng)目自持，因此項(xiàng)目投資金額較大。如前述分析因素所述，目前市場(chǎng)租金單價(jià)較低，以藍(lán)領(lǐng)公寓為例，單戶市場(chǎng)可接受租金為800元，前期虧損較多。經(jīng)測(cè)算，即使后期提高租金，項(xiàng)目回收期也要15年。資產(chǎn)流動(dòng)性差，是本項(xiàng)目面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。參考同類產(chǎn)品，如萬科泊寓等一些項(xiàng)目要30年才能回本。2018年4月，長沙優(yōu)租客因資金鏈斷裂而“陣亡”，2018年4月，長租公寓品牌鼎家因經(jīng)營不善導(dǎo)致破產(chǎn)。核心問題，是內(nèi)部運(yùn)營與快速擴(kuò)張引發(fā)的資金鏈斷裂。因此，該項(xiàng)目的前期資本運(yùn)作及后期運(yùn)營資金管理對(duì)本公司具有較大的挑戰(zhàn)。公司應(yīng)對(duì)措施：一是將項(xiàng)目分為三期，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研分析精準(zhǔn)確定首期開發(fā)規(guī)模，以盡量最小化前期投資，并加快開發(fā)周期，力爭(zhēng)早日收回投資成本。二是考慮項(xiàng)目后期物業(yè)成熟及周邊發(fā)展規(guī)劃，配套建設(shè)適宜商業(yè)設(shè)施，努力挖掘房屋租金之外的增值服務(wù)收入，同時(shí)縮短提高租金調(diào)整時(shí)間，將盈利目標(biāo)設(shè)定在5年以內(nèi)。三是引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，采取與當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司共同持股開發(fā)方式，利用當(dāng)?shù)卣峁┑淖鈶糍Y源，減少住房空置率，擴(kuò)大長租戶比例，提高項(xiàng)目的品牌影響力。通過價(jià)格敏感分析和多種方案模擬，該項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)IRR可達(dá)到7%。，銷售凈利率超過20%。

2、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略。目前，租賃行業(yè)稅負(fù)較重，國家尚無具體稅收優(yōu)惠政策，加之2020年后國家可能出臺(tái)房地產(chǎn)稅，整個(gè)生命周期內(nèi)稅負(fù)存在較大不確定性。圍繞長租公寓有大政策、大方針，但是卻沒有一些相應(yīng)的細(xì)則方面的內(nèi)容，企業(yè)要摸著石頭過河。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目稅費(fèi)占整體收入比為30%以上，企業(yè)稅負(fù)較重。公司應(yīng)對(duì)策略是與當(dāng)?shù)卣e極洽談，爭(zhēng)取一定比例的稅收補(bǔ)助[1]。

3、財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目計(jì)劃自有資金為30%，其余投資需靠項(xiàng)目融資，從目前市場(chǎng)利率水平來看，融資成本在6%以上，財(cái)務(wù)融資成本較高，財(cái)務(wù)杠桿較高。公司應(yīng)對(duì)策略為：一是依托國資背景大平臺(tái)，以集團(tuán)公司名義與銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，努力降低財(cái)務(wù)融資成本。同時(shí)與銀行洽談提供綜合化金融服務(wù)，滿足長租公寓多元化金融需求。二是著手考慮資產(chǎn)證券化融資方式，提前收回投資，緩解開發(fā)資金壓力，并使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隔離。但資產(chǎn)證券化前提條件要求租金能保持穩(wěn)定增長，同時(shí)因信用增級(jí)影響，利率水平較高。如何選擇，需要企業(yè)權(quán)衡利弊[2]。

（二）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略

1、開發(fā)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略。因該項(xiàng)目為公司與政府合作項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣o予了一定的政策傾斜，土地獲取成本較低，土地成本占總投資成本比例較小，風(fēng)險(xiǎn)較低。開發(fā)環(huán)節(jié)面臨主要風(fēng)險(xiǎn)是建設(shè)及裝修成本較高，對(duì)客戶需求不夠了解，影響日后項(xiàng)目IRR及實(shí)際利潤水平。公司主要應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略為：一是密切與當(dāng)?shù)卣献鳎ＷC開發(fā)符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)載體配套商發(fā)展規(guī)劃要求。二是利用從事房產(chǎn)開發(fā)已有近20年優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，設(shè)計(jì)不同層次的產(chǎn)品戶型，模塊化裝修過程，基本滿足廠房員工藍(lán)領(lǐng)和白領(lǐng)人群的入住需求。三是重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目的裝修成本，建立目標(biāo)成本管理團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)格控制不必要成本支出，力求成本和收益比最大化。

2、租賃運(yùn)營環(huán)節(jié)存在的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略。該項(xiàng)目全部完工后，公寓戶數(shù)近5000戶，入住人員近2萬人，日常運(yùn)營涉及人員管理、租金管理、物業(yè)管理（水電費(fèi)、日常維護(hù)）、配套商業(yè)管理等諸多內(nèi)容，內(nèi)容繁雜，千頭萬緒，挑戰(zhàn)不小。因此，日常運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)主要是為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化公寓式租房服務(wù)。公司主要應(yīng)對(duì)策略：一是整合集團(tuán)人力資源，將服務(wù)分門別類，非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行外包。二是加強(qiáng)信息化建設(shè)，搭建信息化管理平臺(tái)，努力減少運(yùn)營管理人力成本。三是對(duì)外尋求優(yōu)質(zhì)合作伙伴，吸收優(yōu)秀公司的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。對(duì)財(cái)務(wù)管理工作而言，一是要安排專職會(huì)計(jì)人員參與日常運(yùn)營管理，要求會(huì)計(jì)人員不僅要參與會(huì)計(jì)核算，更應(yīng)及時(shí)向公司管理層反饋運(yùn)營中遇到各種問題，適時(shí)調(diào)整運(yùn)營方案，及時(shí)解決問題。二是利用計(jì)算機(jī)和信息技術(shù)，搭建與公司運(yùn)營管理軟件要求對(duì)接的財(cái)務(wù)信息平臺(tái)，提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)報(bào)告信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，把財(cái)務(wù)管理有效地融合在運(yùn)營管理之中。三是加強(qiáng)預(yù)算管理，在預(yù)算管理中，對(duì)運(yùn)營重點(diǎn)指標(biāo)進(jìn)行及時(shí)跟蹤分析，找出并反饋預(yù)實(shí)差異原因，保證公司順利實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)[3]。

四、結(jié)束語

該項(xiàng)目為公司投資的長期固定資產(chǎn)的增值項(xiàng)目，通過對(duì)租賃市場(chǎng)的有效占據(jù)及科學(xué)化管理，可以讓公司占據(jù)異地開發(fā)租賃市場(chǎng)一定份額，并打響自己公司的服務(wù)口碑，屬于長遠(yuǎn)利益投資項(xiàng)目。因項(xiàng)目生命周期因素，公司應(yīng)更多從宏觀角度出發(fā)，密切關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)政策和稅收因素，挖掘企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，有效整合公司資源，以使項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)最大化。同時(shí)重點(diǎn)抓好公寓的運(yùn)營管理，精細(xì)管理，使這些運(yùn)營管理能有效保證公司在市場(chǎng)上的口碑建立及長遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長久盈利，幫助企業(yè)搶占市場(chǎng)變局的一席之地。