馬敏

華潤置地（山東）發(fā)展有限公司 山東濟南 250000

1 “四三二”等行業(yè)監(jiān)管政策

地產行業(yè)是一個伴隨著調控政策逐步發(fā)展的行業(yè)，談任何地產融資工具前都必須清楚地理解一行三會等監(jiān)管部門對行業(yè)的政策要求，以下為兩個綱領性的文件。

《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）（以下“121號文”）是地產行業(yè)金融調控的標志性文件，“四三二”等耳熟能詳的監(jiān)管雛形均來源于此。該文件對地產行業(yè)融資的影響也一直持續(xù)到今天。文件規(guī)定“商業(yè)銀行對房地產開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放?！?“對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款?！边@就是所謂的四證齊全。需要注意的是，四證齊全是發(fā)放貸款的前提條件，但不是申請貸款的前提?！胺康禺a開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的30%?！薄吧虡I(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款?！边@兩條政策實際限制了一個地產項目可以獲得的銀行貸款的理論上限，即不高于總投的70%同時不超過建安金額，用數學公式表達一下：項目可融資金額=min{總投70%，建安金額}。

在121號文頒布兩年后，《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會辦公廳關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號）中首次提出“申請貸款的房地產開發(fā)業(yè)務資質不低于國家建設行政主管部門核發(fā)的二級房地產開發(fā)資質”，至此我們常說的“四三二”的監(jiān)管框架正式形成。

2 開發(fā)貸產品介紹

接下來，我們正式進入開發(fā)貸產品的介紹。開宗明義，所謂開發(fā)貸，根據《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》(銀監(jiān)發(fā)[2004]57號)規(guī)定：“是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款?！毕旅妫覍@融資主體、額度、利率、期限、擔保方式等要素對這一產品進行剖析。

2.1 融資主體

所謂融資主體，簡單說即是以哪個法人公司向銀行申請貸款。在地產行業(yè)根據融資主體不同，分為總部融資模式和項目公司融資模式。前者是指以集團總部為融資主體，以總部所在地銀行為經辦行，融資資金定向用于各地項目。該種模式優(yōu)勢在于各地的可融資資源集中在總部管理，可以增強企業(yè)和金融機構的溢價能力，同時業(yè)務集中在所在地銀行，便于做到全國項目統(tǒng)一政策尺度、統(tǒng)一利率、統(tǒng)一流程，提高融資效率。但問題在于該種操作與121號文“商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款，只能用于本地區(qū)的房地產項目，嚴禁跨地區(qū)使用”的規(guī)定相違背。故目前業(yè)內只有萬科、中海和金地等少數企業(yè)趁著08年4萬億投資的窗口期，在監(jiān)管機構完成了總部融資的備案。除此外的地產企業(yè)只能采用項目公司作為融資主體，以項目所在地銀行為經辦行辦理開發(fā)貸業(yè)務。

2.2 融資額度

關于融資額度前文已經提到，由于資本金比例及對開發(fā)貸用途的要求，項目可融資金額=min{總投70%，建安金額}。但實際操作時，最終的提款金額會遠小于前述理論可融資金額。原因在于監(jiān)管機構和銀行對開發(fā)貸的提取和使用都有嚴格的限制。在貸款提取時，銀行通常會要求企業(yè)提供業(yè)務合同和監(jiān)理進度報告來佐證可提款金額，更嚴格的銀行還會增加提供發(fā)票的要求；貸款提取后需按照10年銀監(jiān)會發(fā)布的“三個指引一個辦法”要求進行受托支付，通常是支付給合同對應的總包單位。

2.3 融資利率

作為企業(yè)，當然是希望融資利率越低越好。那問題來了，在什么時間點融資利率較低？價與量是息息相關的，想要搞清楚價格問題那就必須清楚貸款的投放量變化。根據2015年到2018年4月人民幣貸款增量數據，可以看出每年1月都是信貸投放的高峰，最近3年有且僅有1月的信貸投放增量突破2萬億，今年1月更是達到創(chuàng)近四年新高的2.69萬億。1月往后貸款增量逐季度下降，到4季度是一年投放的低谷。對于企業(yè)而言，想要獲取低成本貸款資金就必須理解銀行的訴求，跟隨銀行的業(yè)務節(jié)奏開展工作。銀行儲備時積極儲備、完善放款手續(xù)，銀行著力投放時第一時間提款，搶占低成本信貸規(guī)模。

2.4 融資期限

銀行通常要求住宅類開發(fā)貸不超過3年，商業(yè)類開發(fā)貸不超過5年。但大家需要清楚地認識到，這個時間并不等同于企業(yè)實際可以用款的期限，因為依據項目和開發(fā)商不同，銀行在授信批復時往往會附加銷售到60%-80%時清償貸款的要求。在這樣的情況下，企業(yè)辦理開發(fā)貸提款需要預估項目去化情況從而判斷實際的用款期限，以便于進行后續(xù)的資金安排。需要特別注意的是，當前1年期（含）以內央行基準利率是4.35%，1-5年期（含）的央行基準利率是4.75%，如項目去化良好，預計1年內可觸發(fā)還款條件，但如不加注意仍機械地選擇3年期貸款，導致的結果便是一筆實際上1年期的貸款卻按照3年期的利率計息，企業(yè)為此白白多付出至少10%的融資成本（4.75%約為4.35%的1.1倍）。

2.5 融資擔保方式

行業(yè)內企業(yè)獲取開發(fā)貸的擔保方式標配為土地或在建工程抵押+股東保證擔保。對銀行而言，項目的銷售回款是第一還款來源，保留處置土地及在建工程的權利和對股東的追償權則增加了第二還款來源的保障，所以對于擔保方式自然是多多益善。但對企業(yè)而言，辦理抵押增加了放款的準備手續(xù)，預售時需要再解除抵押，操作成本較高，此外銀行往往會設定抵押率要求限制可提款金額，故對并表的項目自然是不抵押為宜。不過對非并表項目企業(yè)訴求則會有所不同。

根據以上對開發(fā)貸的一些理解，地產財務人員應合理把握銀行政策，選擇合理的時間及適用于自身的擔保方式，為開發(fā)貸融資主體爭取最有利的融資額度及融資成本。