郭仕學(xué)

一、營改增相關(guān)概述

營業(yè)稅具有重復(fù)征稅、無法抵扣且稅率高等特點，對社會的發(fā)展十分不利，無法與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，在這種情況下對營業(yè)稅制度加以轉(zhuǎn)變成為時代發(fā)展的必然趨勢。2011年10月，國務(wù)院決定開展?fàn)I改增試點，逐步將征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅。2012年1月1日起，率先在上海實施了交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點。2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍，至此營改增全面收官，房地產(chǎn)業(yè)被納入增值稅征收范圍。

據(jù)筆者了解房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的行業(yè)較多、項目建設(shè)的周期較長、成本費用構(gòu)成復(fù)雜，在一定程度上增加了營改增政策的實施難度，根據(jù)相關(guān)調(diào)查，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅負(fù)的增長十分擔(dān)憂。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、購進(jìn)業(yè)務(wù)較多，在營改增實施中企業(yè)應(yīng)做好稅負(fù)管理，避免增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

二、“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響

綜上筆者對營改增相關(guān)背景進(jìn)行了交代，“營改增”政策的推行客觀上對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，同時也對行業(yè)稅務(wù)籌劃方式造成了影響，筆者將從以下方面來闡述。

（一）對稅負(fù)水平的影響

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年3月31日發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》，規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易征稅和一般計稅兩種方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報。2016年4月30日之后開工的新項目必須選擇一般計稅方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報。

按簡易征稅方式征稅的房地產(chǎn)企業(yè)，假設(shè)其所售房價為200萬元，原先繳納營業(yè)稅10萬元，“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅征收率為5%，則應(yīng)繳納的增值稅為200/(1+5%)*5%=9.52(萬元)，因而選擇簡易征稅的房地產(chǎn)企業(yè)較之前的營業(yè)稅明顯地降低了稅負(fù)。

按一般計稅方式征稅的房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅實際稅負(fù)取決于可抵扣進(jìn)項稅額發(fā)票的取得情況。因而房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對供應(yīng)商選擇的管理，確保房地產(chǎn)項目開發(fā)所對應(yīng)的成本費用可以取得進(jìn)項抵扣，從而達(dá)到減少稅負(fù)的目的。

（二）對利潤的影響

增值稅作為價外稅，相對于營業(yè)稅減少了中間環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題，對房地產(chǎn)企業(yè)整體來說，可以起到減少稅負(fù)的作用。對于簡易征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由于增值稅稅制下稅負(fù)降低，在相同的房價下，將增加企業(yè)的毛利。對于一般計稅的房地產(chǎn)企業(yè)，整體的稅負(fù)取決于可抵扣進(jìn)項稅額，即成本費用受到可抵扣增值稅發(fā)票的影響，可抵扣進(jìn)項稅額發(fā)票的取得直接影響企業(yè)整體的利潤水平。另外“營改增”后土地增值稅清算時，將以不含稅的收入與成本費用計算，需要對銷售定價進(jìn)行合理的測算，避免土地增值稅稅率臨界點，造成企業(yè)凈利潤的變化。

（三）對企業(yè)財務(wù)管理的影響

首先，增值稅專用發(fā)票可以作為企業(yè)的進(jìn)項稅額抵扣，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對增值稅發(fā)票的管理力度，充分享受抵扣政策。其次，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算提出了更高的要求。營業(yè)稅的會計科目設(shè)置相對簡單，而“營改增”后企業(yè)需要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)增加會計核算科目，對不同的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行分別核算。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需要對財務(wù)管理人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，對房地產(chǎn)企業(yè)使用的財務(wù)信息化系統(tǒng)也要進(jìn)行相應(yīng)的升級處理。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對策研究

為確保企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的有效實施，還應(yīng)采取行之有效的籌劃管理對策，對增值稅發(fā)票加強管理、提高財務(wù)管理、會計核算、相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的規(guī)范性、詳情如下。

（一）對增值稅發(fā)票加強管理

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對取得增值稅進(jìn)項發(fā)票加強管理，在采購商品或服務(wù)時應(yīng)盡量選擇可以開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，為抵扣增值稅創(chuàng)造條件。增值稅專用發(fā)票在企業(yè)取得后360天內(nèi)需要進(jìn)行認(rèn)證才能抵扣，因而需要由專人負(fù)責(zé)建立詳盡的發(fā)票臺賬，及時認(rèn)證，確保取得的專業(yè)發(fā)票可按期抵扣，避免因管理疏忽造成未認(rèn)證、未抵扣，增加企業(yè)稅負(fù)和成本費用。

（二）提高財務(wù)管理、會計核算、相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的規(guī)范性

財務(wù)管理、會計核算工作作為稅務(wù)籌劃工作開展的重要前提，在具體實施中企業(yè)應(yīng)對相關(guān)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行確定，對財務(wù)風(fēng)險控制點合理把握，并對施工建設(shè)、融資管理各項環(huán)節(jié)一一梳理，對銷項稅額與可抵扣進(jìn)項稅額間的關(guān)系有效協(xié)調(diào)。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)、預(yù)算、融資、籌資管理均需與“營改增”政策吻合，通過稅務(wù)籌劃來減輕企業(yè)稅負(fù)。企業(yè)應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r機通過稅費轉(zhuǎn)移、服務(wù)外包等措施來實現(xiàn)籌劃工作，通過優(yōu)化財務(wù)核算、設(shè)置會計科目、改進(jìn)財務(wù)核算來實施。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)政策、法律會隨著時間的發(fā)展而不斷更新，據(jù)此企業(yè)在財務(wù)管理中應(yīng)對稅務(wù)政策的變更加以重視，對財務(wù)管理有效調(diào)節(jié)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多利益。在具體實施中應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有政策與企業(yè)實際情況的結(jié)合對財務(wù)管理體系進(jìn)行重新設(shè)計，在營改增政策實施后財會人員應(yīng)避免采取原本的財務(wù)管理方法。在營改增政策實施后，企業(yè)業(yè)務(wù)流程的不同將會影響其實際稅率，致使差異性的出現(xiàn)，如若稅收籌劃不合理便會導(dǎo)致重復(fù)繳稅、偷稅、漏稅情況的發(fā)生，據(jù)此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對內(nèi)部控制管理不斷強化，將管理體系有效落實，確保不同業(yè)務(wù)下的增值稅與抵扣稅率等均合法運用。

（三）同步開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、住宅項目

目前我國在房地產(chǎn)調(diào)控中花費了較多的人力物力，普通住宅價格逐漸降低，在這種情況下企業(yè)的高稅負(fù)便無法轉(zhuǎn)移到購房者身上，基于這種情況下對產(chǎn)品多樣化提出了要求。由于現(xiàn)代社會對商業(yè)地產(chǎn)需求較大，開發(fā)商作為主要的定價者，可通過提高銷售額將稅負(fù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，通過商業(yè)地產(chǎn)與住宅項目同步開發(fā)可確保與營改增政策的有效協(xié)調(diào)，同時滿足客戶實際需求。購買方也可對取得的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而達(dá)到稅負(fù)降低目的。

（四）將稅收優(yōu)惠政策運用其中

稅收優(yōu)惠作為稅收制度一項基本要素，它的運用直接影響到納稅籌劃工作的實施效果。納稅人通過稅收優(yōu)惠政策的運用，將各種情況考慮進(jìn)來，通過有效的實施對策進(jìn)行事先安排，提高納稅籌劃的合理性。對于增值稅，其新政策中存在較大的優(yōu)惠政策。例如，對于環(huán)保層面的勞務(wù)或產(chǎn)品支出時，其優(yōu)惠政策較為明顯。因此，在實際的稅收籌劃上，一定要基于企業(yè)的實際情況出發(fā)，熟練把握增值稅有關(guān)優(yōu)惠政策，靈活地完成稅務(wù)籌劃工作。在這種國家支持的大環(huán)境下，就需要企業(yè)自身重視起來，組織專門的小組或者研究部門去探索，在大環(huán)境中找到最適合企業(yè)本身發(fā)展的道路。例如，將公司的某個部門進(jìn)行單獨的管理，或者成立分公司分割原本的工作項目，使公司的產(chǎn)品更加專業(yè)化，把增值稅帶來的不利影響降到最低，增值稅跟營業(yè)稅不一樣，它留給公司自己發(fā)揮的空間更大，每個企業(yè)都有適合自己的發(fā)展道路和發(fā)展方向，如果改革得當(dāng)“營改增”也是一個不小的機遇。

（五）加大對企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險的管理

企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，面臨的風(fēng)險往往有很多，且這些風(fēng)險具有不確定性。因此，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)注重提高風(fēng)險防范意識，強化預(yù)防措施，比如通過收集國家及地方稅務(wù)政策、信息，確保及時掌握動態(tài)信息，為規(guī)避風(fēng)險做好萬全準(zhǔn)備。同時，應(yīng)堅持統(tǒng)籌兼顧的原則，既要對企業(yè)盈虧情況開展科學(xué)合理的分析，又要充分發(fā)揮納稅籌劃的積極作用，最大限度降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)和納稅風(fēng)險。當(dāng)然，也不是說企業(yè)虧損度大就不繳稅，納稅是企業(yè)和個人應(yīng)盡的義務(wù)。所以，作為企業(yè)納稅籌劃管理人員，就要對企業(yè)當(dāng)年的盈虧情況進(jìn)行合理分析，充分利用國家和地方關(guān)于稅收方面的優(yōu)惠政策，最大程度為企業(yè)的發(fā)展減少稅務(wù)所帶來的負(fù)擔(dān)。

結(jié)束語

綜上筆者對營改增相關(guān)概述、“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響分別進(jìn)行了闡述，在稅務(wù)籌劃中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)管理體系不斷完善，提高管理人員自身素質(zhì)水平，充分利用稅收優(yōu)惠政策來降低企業(yè)稅負(fù)，進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。