郭仕學(xué)

一、營(yíng)改增相關(guān)概述

營(yíng)業(yè)稅具有重復(fù)征稅、無(wú)法抵扣且稅率高等特點(diǎn)，對(duì)社會(huì)的發(fā)展十分不利，無(wú)法與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，在這種情況下對(duì)營(yíng)業(yè)稅制度加以轉(zhuǎn)變成為時(shí)代發(fā)展的必然趨勢(shì)。2011年10月，國(guó)務(wù)院決定開(kāi)展?fàn)I改增試點(diǎn)，逐步將征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅。2012年1月1日起，率先在上海實(shí)施了交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)。2016年5月1日起，全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，至此營(yíng)改增全面收官，房地產(chǎn)業(yè)被納入增值稅征收范圍。

據(jù)筆者了解房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的行業(yè)較多、項(xiàng)目建設(shè)的周期較長(zhǎng)、成本費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜，在一定程度上增加了營(yíng)改增政策的實(shí)施難度，根據(jù)相關(guān)調(diào)查，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅負(fù)的增長(zhǎng)十分擔(dān)憂(yōu)。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)較多，在營(yíng)改增實(shí)施中企業(yè)應(yīng)做好稅負(fù)管理，避免增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

二、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響

綜上筆者對(duì)營(yíng)改增相關(guān)背景進(jìn)行了交代，“營(yíng)改增”政策的推行客觀(guān)上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了推動(dòng)作用，同時(shí)也對(duì)行業(yè)稅務(wù)籌劃方式造成了影響，筆者將從以下方面來(lái)闡述。

（一）對(duì)稅負(fù)水平的影響

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年3月31日發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》，規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人在2016年4月30日之前開(kāi)工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易征稅和一般計(jì)稅兩種方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報(bào)。2016年4月30日之后開(kāi)工的新項(xiàng)目必須選擇一般計(jì)稅方式進(jìn)行增值稅預(yù)繳和申報(bào)。

按簡(jiǎn)易征稅方式征稅的房地產(chǎn)企業(yè)，假設(shè)其所售房?jī)r(jià)為200萬(wàn)元，原先繳納營(yíng)業(yè)稅10萬(wàn)元，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅征收率為5%，則應(yīng)繳納的增值稅為200/(1+5%)*5%=9.52(萬(wàn)元)，因而選擇簡(jiǎn)易征稅的房地產(chǎn)企業(yè)較之前的營(yíng)業(yè)稅明顯地降低了稅負(fù)。

按一般計(jì)稅方式征稅的房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅實(shí)際稅負(fù)取決于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的取得情況。因而房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商選擇的管理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用可以取得進(jìn)項(xiàng)抵扣，從而達(dá)到減少稅負(fù)的目的。

（二）對(duì)利潤(rùn)的影響

增值稅作為價(jià)外稅，相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅減少了中間環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體來(lái)說(shuō)，可以起到減少稅負(fù)的作用。對(duì)于簡(jiǎn)易征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由于增值稅稅制下稅負(fù)降低，在相同的房?jī)r(jià)下，將增加企業(yè)的毛利。對(duì)于一般計(jì)稅的房地產(chǎn)企業(yè)，整體的稅負(fù)取決于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，即成本費(fèi)用受到可抵扣增值稅發(fā)票的影響，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票的取得直接影響企業(yè)整體的利潤(rùn)水平。另外“營(yíng)改增”后土地增值稅清算時(shí)，將以不含稅的收入與成本費(fèi)用計(jì)算，需要對(duì)銷(xiāo)售定價(jià)進(jìn)行合理的測(cè)算，避免土地增值稅稅率臨界點(diǎn)，造成企業(yè)凈利潤(rùn)的變化。

（三）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

首先，增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以作為企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)增值稅發(fā)票的管理力度，充分享受抵扣政策。其次，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了更高的要求。營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)科目設(shè)置相對(duì)簡(jiǎn)單，而“營(yíng)改增”后企業(yè)需要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)增加會(huì)計(jì)核算科目，對(duì)不同的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行分別核算。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)使用的財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)也要進(jìn)行相應(yīng)的升級(jí)處理。

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)策研究

為確保企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的有效實(shí)施，還應(yīng)采取行之有效的籌劃管理對(duì)策，對(duì)增值稅發(fā)票加強(qiáng)管理、提高財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)范性、詳情如下。

（一）對(duì)增值稅發(fā)票加強(qiáng)管理

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票加強(qiáng)管理，在采購(gòu)商品或服務(wù)時(shí)應(yīng)盡量選擇可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的供應(yīng)商，為抵扣增值稅創(chuàng)造條件。增值稅專(zhuān)用發(fā)票在企業(yè)取得后360天內(nèi)需要進(jìn)行認(rèn)證才能抵扣，因而需要由專(zhuān)人負(fù)責(zé)建立詳盡的發(fā)票臺(tái)賬，及時(shí)認(rèn)證，確保取得的專(zhuān)業(yè)發(fā)票可按期抵扣，避免因管理疏忽造成未認(rèn)證、未抵扣，增加企業(yè)稅負(fù)和成本費(fèi)用。

（二）提高財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)范性

財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算工作作為稅務(wù)籌劃工作開(kāi)展的重要前提，在具體實(shí)施中企業(yè)應(yīng)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行確定，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)合理把握，并對(duì)施工建設(shè)、融資管理各項(xiàng)環(huán)節(jié)一一梳理，對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)稅額與可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額間的關(guān)系有效協(xié)調(diào)。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)、預(yù)算、融資、籌資管理均需與“營(yíng)改增”政策吻合，通過(guò)稅務(wù)籌劃來(lái)減輕企業(yè)稅負(fù)。企業(yè)應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)通過(guò)稅費(fèi)轉(zhuǎn)移、服務(wù)外包等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)籌劃工作，通過(guò)優(yōu)化財(cái)務(wù)核算、設(shè)置會(huì)計(jì)科目、改進(jìn)財(cái)務(wù)核算來(lái)實(shí)施。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)政策、法律會(huì)隨著時(shí)間的發(fā)展而不斷更新，據(jù)此企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中應(yīng)對(duì)稅務(wù)政策的變更加以重視，對(duì)財(cái)務(wù)管理有效調(diào)節(jié)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多利益。在具體實(shí)施中應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有政策與企業(yè)實(shí)際情況的結(jié)合對(duì)財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，在營(yíng)改增政策實(shí)施后財(cái)會(huì)人員應(yīng)避免采取原本的財(cái)務(wù)管理方法。在營(yíng)改增政策實(shí)施后，企業(yè)業(yè)務(wù)流程的不同將會(huì)影響其實(shí)際稅率，致使差異性的出現(xiàn)，如若稅收籌劃不合理便會(huì)導(dǎo)致重復(fù)繳稅、偷稅、漏稅情況的發(fā)生，據(jù)此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)內(nèi)部控制管理不斷強(qiáng)化，將管理體系有效落實(shí)，確保不同業(yè)務(wù)下的增值稅與抵扣稅率等均合法運(yùn)用。

（三）同步開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目

目前我國(guó)在房地產(chǎn)調(diào)控中花費(fèi)了較多的人力物力，普通住宅價(jià)格逐漸降低，在這種情況下企業(yè)的高稅負(fù)便無(wú)法轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，基于這種情況下對(duì)產(chǎn)品多樣化提出了要求。由于現(xiàn)代社會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求較大，開(kāi)發(fā)商作為主要的定價(jià)者，可通過(guò)提高銷(xiāo)售額將稅負(fù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目同步開(kāi)發(fā)可確保與營(yíng)改增政策的有效協(xié)調(diào)，同時(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)實(shí)際需求。購(gòu)買(mǎi)方也可對(duì)取得的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而達(dá)到稅負(fù)降低目的。

（四）將稅收優(yōu)惠政策運(yùn)用其中

稅收優(yōu)惠作為稅收制度一項(xiàng)基本要素，它的運(yùn)用直接影響到納稅籌劃工作的實(shí)施效果。納稅人通過(guò)稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用，將各種情況考慮進(jìn)來(lái)，通過(guò)有效的實(shí)施對(duì)策進(jìn)行事先安排，提高納稅籌劃的合理性。對(duì)于增值稅，其新政策中存在較大的優(yōu)惠政策。例如，對(duì)于環(huán)保層面的勞務(wù)或產(chǎn)品支出時(shí)，其優(yōu)惠政策較為明顯。因此，在實(shí)際的稅收籌劃上，一定要基于企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，熟練把握增值稅有關(guān)優(yōu)惠政策，靈活地完成稅務(wù)籌劃工作。在這種國(guó)家支持的大環(huán)境下，就需要企業(yè)自身重視起來(lái)，組織專(zhuān)門(mén)的小組或者研究部門(mén)去探索，在大環(huán)境中找到最適合企業(yè)本身發(fā)展的道路。例如，將公司的某個(gè)部門(mén)進(jìn)行單獨(dú)的管理，或者成立分公司分割原本的工作項(xiàng)目，使公司的產(chǎn)品更加專(zhuān)業(yè)化，把增值稅帶來(lái)的不利影響降到最低，增值稅跟營(yíng)業(yè)稅不一樣，它留給公司自己發(fā)揮的空間更大，每個(gè)企業(yè)都有適合自己的發(fā)展道路和發(fā)展方向，如果改革得當(dāng)“營(yíng)改增”也是一個(gè)不小的機(jī)遇。

（五）加大對(duì)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理

企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)往往有很多，且這些風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性。因此，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)注重提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，強(qiáng)化預(yù)防措施，比如通過(guò)收集國(guó)家及地方稅務(wù)政策、信息，確保及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)信息，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)做好萬(wàn)全準(zhǔn)備。同時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧的原則，既要對(duì)企業(yè)盈虧情況開(kāi)展科學(xué)合理的分析，又要充分發(fā)揮納稅籌劃的積極作用，最大限度降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)和納稅風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，也不是說(shuō)企業(yè)虧損度大就不繳稅，納稅是企業(yè)和個(gè)人應(yīng)盡的義務(wù)。所以，作為企業(yè)納稅籌劃管理人員，就要對(duì)企業(yè)當(dāng)年的盈虧情況進(jìn)行合理分析，充分利用國(guó)家和地方關(guān)于稅收方面的優(yōu)惠政策，最大程度為企業(yè)的發(fā)展減少稅務(wù)所帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上筆者對(duì)營(yíng)改增相關(guān)概述、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響分別進(jìn)行了闡述，在稅務(wù)籌劃中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理體系不斷完善，提高管理人員自身素質(zhì)水平，充分利用稅收優(yōu)惠政策來(lái)降低企業(yè)稅負(fù)，進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。