李秀珍

即墨國(guó)際商貿(mào)城開(kāi)發(fā)投資有限公司 山東青島 266000

基于人口大國(guó)的國(guó)情，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)，然而也存在著值得探討與解決的問(wèn)題。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定中，制定了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)，但進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)該行業(yè)在初始計(jì)量，后續(xù)計(jì)量以及轉(zhuǎn)換計(jì)量過(guò)程中的一些工作準(zhǔn)則仍需要深化完善。

1 投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)是一項(xiàng)比較特殊的企業(yè)資產(chǎn)，不同于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)從讓渡的使用權(quán)從中獲得收益，或者是持有準(zhǔn)備增值后獲得收益，因此在一定程度上，投資性房地產(chǎn)具有了金融資產(chǎn)的性質(zhì)。投資向房地產(chǎn)是指為了賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍包括以下三個(gè)方面：已出租的土地使用權(quán)、持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物[1]。

2 投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的薄弱點(diǎn)

2.1 初始計(jì)量中核算科目的模糊性

根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，在初始計(jì)量中，投資性房地產(chǎn)僅限于性質(zhì)轉(zhuǎn)為出租的土地使用權(quán)、建筑物以及準(zhǔn)確增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，自用的建筑物在性質(zhì)上應(yīng)歸為固定資產(chǎn)。如果存在企業(yè)在某階段內(nèi)將建筑物的用途定位為出租或空置的情況，就歸為投資性房地產(chǎn)。這項(xiàng)規(guī)定在一定程度上擴(kuò)大了核算范圍，企業(yè)可能存在編造意圖文件的不良行為，在時(shí)間段的具體規(guī)定上也缺乏詳細(xì)的準(zhǔn)則，這樣一來(lái)，當(dāng)公允模式發(fā)生改變的情況下，企業(yè)會(huì)計(jì)將會(huì)受到?jīng)_擊。針對(duì)上述情況，企業(yè)可能會(huì)根據(jù)自身需求對(duì)建筑物進(jìn)行選擇性的規(guī)定。

2.2 后續(xù)計(jì)量中計(jì)量模式依據(jù)的模糊性

在確定投資決策前，企業(yè)離不開(kāi)綜合考察和比較、分析，并且評(píng)估投資性房地產(chǎn)有效性，以此保障企業(yè)的利益最大化。在評(píng)估過(guò)程中，公允價(jià)值計(jì)量模式下要求將價(jià)值變動(dòng)中的收益計(jì)為利潤(rùn)總額，但大多數(shù)情況下，公允價(jià)值核算難以完全符合企業(yè)的理想效果。這種與企業(yè)預(yù)期之間的差距在市場(chǎng)房?jī)r(jià)起伏較大時(shí)尤為明顯。除此之外，公允價(jià)值模式的使用也為企業(yè)中某些居心不良之人制造機(jī)會(huì)，進(jìn)行利潤(rùn)的操控，增加財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致不準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策缺陷，也會(huì)影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3 投資性房地產(chǎn)針對(duì)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的措施

3.1 提高對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重視

要想在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中引起對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重視。企業(yè)就要定期的組織員工針對(duì)現(xiàn)行準(zhǔn)則進(jìn)行相關(guān)的教育及知識(shí)講座。進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)員工的會(huì)計(jì)人員對(duì)現(xiàn)性會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容的理解及掌握?？梢允瓜嚓P(guān)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員在對(duì)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上有個(gè)足夠的了解及重視。也可以使企業(yè)的會(huì)計(jì)人員利用現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，可以更加熟練及完整。企業(yè)通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則重視的提高，一方面可以幫助會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)中加快推行速度。另一方面，來(lái)及準(zhǔn)則還可以幫助投資性房地產(chǎn)企業(yè)提高其會(huì)計(jì)工作的總體水平及效率。

3.2 處理好后續(xù)計(jì)量中公允價(jià)值變動(dòng)問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)投資過(guò)程中產(chǎn)生公允價(jià)值的變動(dòng)，差額可計(jì)入下列兩種會(huì)計(jì)科目：“投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)”，“資本公積-公允價(jià)值變動(dòng)公積”，價(jià)值差額的恰當(dāng)處理有利于促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值評(píng)估，充分挖掘資產(chǎn)總額與權(quán)益總額變化背后的信息。該方法既有利于及時(shí)應(yīng)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中公允價(jià)值的變動(dòng)，也有利于促進(jìn)企業(yè)營(yíng)業(yè)綜合和其他投資者權(quán)益。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)后續(xù)計(jì)量方式的要求，需要確保同一企業(yè)后續(xù)計(jì)量模式的唯一性。出于追求利益的需求，大多數(shù)企業(yè)未能自覺(jué)遵守這一規(guī)定。實(shí)際操作中采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，但在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得其他投資性房地產(chǎn)收益，增加會(huì)計(jì)處理工作的難度，模糊了會(huì)計(jì)處理模式的概念。這種情況下的會(huì)計(jì)處理方式不夠精確，降低企業(yè)在年末核算利潤(rùn)數(shù)據(jù)的可靠性。因此，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定需要充分把握好企業(yè)新取得的投資性房產(chǎn)核算問(wèn)題，針對(duì)自身運(yùn)營(yíng)過(guò)程特點(diǎn)，科學(xué)運(yùn)用成本后續(xù)計(jì)量模式，力求體現(xiàn)歷史成本計(jì)量的根本原則。

3.3 積極引導(dǎo)，不斷完善

在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理中，雖然目前來(lái)講，這種出于謹(jǐn)慎性的不對(duì)稱現(xiàn)象是合理的，對(duì)于提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可靠性有很大的價(jià)值。但是由于謹(jǐn)慎性原則其自身也有一定的缺陷。這種會(huì)計(jì)處理的不對(duì)稱性會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理的繁瑣?，F(xiàn)如今對(duì)于會(huì)計(jì)對(duì)稱性理論的研究不斷深入，發(fā)現(xiàn)其對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的建設(shè)方面發(fā)揮著不可或缺的地位，在簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理工作以及宏觀的經(jīng)濟(jì)層面都很重要。因?yàn)闀?huì)計(jì)對(duì)稱性理論有著很多的優(yōu)點(diǎn)，所以我們應(yīng)該積極的創(chuàng)造環(huán)境，促進(jìn)對(duì)稱性在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用。雖然不對(duì)稱性的會(huì)計(jì)處理和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有著很大的關(guān)系，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我們應(yīng)該尋求更好的切入點(diǎn)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)對(duì)稱性的應(yīng)用，積極引導(dǎo)會(huì)計(jì)對(duì)稱性理論與實(shí)務(wù)的結(jié)合，為會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高提供更多更好的保障。

3.4 不斷地完善會(huì)計(jì)規(guī)章制度

隨著我們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展健全，我們對(duì)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的要求也不斷地提高，更加希望會(huì)計(jì)信息能夠及時(shí)準(zhǔn)確的反映企業(yè)的真實(shí)狀況，從而為各個(gè)利益相關(guān)者提供報(bào)告。如上所述，針對(duì)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理的不對(duì)稱性產(chǎn)生的原因基本是因?yàn)榭紤]到會(huì)計(jì)處理的謹(jǐn)慎性，在一定程度上影響到了會(huì)計(jì)信息的中立。所以我們應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，考慮到現(xiàn)如今企業(yè)在會(huì)計(jì)處理過(guò)程中所反饋的問(wèn)題。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的概況進(jìn)行了梳理，該行業(yè)發(fā)展前景非常好，正處于發(fā)展的關(guān)鍵階段。為了更好的實(shí)現(xiàn)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)，投資性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)需要不斷的自我反思與自我完善，以高水平的會(huì)計(jì)工作提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，并努力尋求具有長(zhǎng)期適用價(jià)值的計(jì)量方法，全面切實(shí)提高經(jīng)營(yíng)決策的準(zhǔn)確性