牛津超

（平頂山學(xué)院，河南平頂山467000）

一、我國(guó)住宅量現(xiàn)狀

我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。另?yè)?jù)2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，新開(kāi)工住宅、施工住宅、竣工住宅面積之和65億平方米，人均近5平方米，如果按城鎮(zhèn)人口8億人計(jì)算，人均8平方米多，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)加在一起，我國(guó)人均住房建筑面積為46平方米。世界大多數(shù)國(guó)家人均住房建筑面積在20～40平方米之間。從中央要求房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的角度說(shuō)，從現(xiàn)在起不再建設(shè)任何住宅，我國(guó)住宅也夠了。如果維持舊房破損更新，按房屋壽命七十年，城鎮(zhèn)人口10億人，人均30平方米計(jì)算，每年只要新建住宅4億平方米就夠了。

實(shí)際上，真正存在的住宅面積要比公布的數(shù)據(jù)多。因?yàn)槲覈?guó)存在大量國(guó)有企事業(yè)單位，還有軍隊(duì)所屬各類機(jī)構(gòu)單位，國(guó)家各種政治機(jī)構(gòu)，這些單位在不同時(shí)期建的實(shí)際上給員工住的住宅由于各種原因并未作為私人住宅統(tǒng)計(jì)。從每年國(guó)家審計(jì)署向全國(guó)人大報(bào)告中可以看出，還有大量違規(guī)建設(shè)的實(shí)際用來(lái)居住的房子。所以，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)目前最大的情況就是總供給夠了，要保持未來(lái)此行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展只需要保證房子自然損耗即可，也就是每年大約4億平方米。如果繼續(xù)按目前情況，以后最好的情況是造成資源大量浪費(fèi)，嚴(yán)重的話會(huì)造成房?jī)r(jià)暴跌，造成金融危機(jī)甚至社會(huì)危機(jī)。

當(dāng)前首先要統(tǒng)計(jì)清楚住宅數(shù)量，不管有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不管是什么性質(zhì)什么單位分配的還是其他任何種類，只要是住的就統(tǒng)計(jì)，這是關(guān)乎國(guó)家發(fā)展的大事?，F(xiàn)實(shí)中很多人沒(méi)有房子，問(wèn)題就在于沒(méi)有房子的人被很多投資房子的人給平均了。我國(guó)要立即采取措施堅(jiān)決打掉投資房。不能任由投資房空置浪費(fèi)，這還不僅僅是浪費(fèi)的事情，凡是投資品就和股票是一樣的性質(zhì)，都會(huì)發(fā)生如歷史上的郁金香泡沫、南海泡沫那樣的結(jié)果，只是程度不同而已。投資品的價(jià)格走勢(shì)歸根結(jié)底取決于投資者的預(yù)期。一旦房?jī)r(jià)走下降趨勢(shì)，一定會(huì)發(fā)生類似2015年我國(guó)股災(zāi)那樣的災(zāi)難，直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)和社會(huì)危機(jī)。

二、保持住宅地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策建議

1.從供給方面，用經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)兼并，減少住宅開(kāi)發(fā)量，可以運(yùn)用以下手段。首先，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低自由資金比例，目前，我國(guó)保障性住房和普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例最低是20%，其他住房項(xiàng)目為25%，可以考慮調(diào)整為100%，不允許貸款開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，停止一切銀行貸款和其他融資渠道，也不允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售住宅，用買(mǎi)房者在銀行的貸款支持地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，徹底去杠桿。目前地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的杠桿相當(dāng)于4—5倍，對(duì)投資來(lái)說(shuō)已經(jīng)是很高了，一旦房?jī)r(jià)下跌，住宅賣(mài)不出去，金融危機(jī)幾乎不可避免。其次，停止供給土地，凡是住宅用地一律停止，直到每套房子都用來(lái)住，把投資房徹底擠出。房子都用來(lái)住以后，每年只需供給4億平方米土地開(kāi)發(fā)住宅，保持舊房更新即可。

2.從需求方面來(lái)說(shuō)可以采取以下手段。首先，改變金融對(duì)購(gòu)房者支持政策，比如可以研究對(duì)無(wú)房者購(gòu)買(mǎi)首套房要降低首付，可以降到10%以內(nèi)，英美發(fā)達(dá)國(guó)家就有先例，并且國(guó)家貼息，或大幅降息，從而鼓勵(lì)無(wú)房戶購(gòu)房。對(duì)2套及以上購(gòu)房者，停止一切貸款。其次，2套房或擁有2套房且個(gè)人超過(guò)40平方米部分立即開(kāi)征高額房產(chǎn)稅，對(duì)3套及以上或個(gè)人擁有的超過(guò)一定面積的房產(chǎn)限期賣(mài)掉，否則直接沒(méi)收拍賣(mài)，堅(jiān)決不允許炒房或浪費(fèi)資源。再次，對(duì)刑法進(jìn)行修正，設(shè)置浪費(fèi)資源危害公共安全罪，對(duì)采取各種花樣占用住宅資源并空置的人可以考慮判刑。

三、有關(guān)住宅發(fā)展的誤區(qū)分析

目前有很多錯(cuò)誤看法，比如認(rèn)為不能輕易刺破地產(chǎn)泡沫，容易影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又如有人還認(rèn)為要大量供地，房子還少，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)楣┙o不足，還有一些書(shū)呆子從法理上論述不該征收房產(chǎn)稅。這些看法都是極其錯(cuò)誤的，屬于本末倒置，死搬硬套，危害非常嚴(yán)重。我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)是為什么，絕不是只為表面數(shù)字，是要在合理利用資源基礎(chǔ)上提高人民生活水平，不是讓炒房，最終釀成社會(huì)危機(jī)。那些認(rèn)為住宅供給不足的論調(diào)根本沒(méi)了解目前用來(lái)投資的空置房有多少。最錯(cuò)誤的就是對(duì)房產(chǎn)稅的看法，錯(cuò)誤說(shuō)法五花八門(mén)，主要的有兩個(gè)，一種是從法理上認(rèn)為不該征收，另一種是認(rèn)為不易征收，稅務(wù)部門(mén)無(wú)法操作。第一種論調(diào)太書(shū)呆子，實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)，社會(huì)不斷發(fā)展，不能總是教條主義，法律可以改，理論也可以創(chuàng)新。第二種認(rèn)為征收成本高的更錯(cuò)誤。我們可以充分利用互聯(lián)網(wǎng)，利用支付寶、微信等支付工具，利用水、電、燃?xì)?、有線、交通、移動(dòng)等等收費(fèi)系統(tǒng)代收，并不會(huì)有多難。對(duì)不主動(dòng)交稅的，直接采取停水、停電、停手機(jī)、停網(wǎng)絡(luò)、吊銷駕照、停止身份證購(gòu)機(jī)票、火車票、禁止出境等措施。對(duì)欠稅額度達(dá)到其擁有的房產(chǎn)價(jià)值的人，沒(méi)收其房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，難道還有人敢不交稅嗎？在互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)時(shí)代，征稅沒(méi)有那么難。

總之，我國(guó)必須馬上采取有力措施保障房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，否則遺患無(wú)窮。

參考文獻(xiàn)：

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