趙 雙，龍 丹，李 靜

（西藏大學(xué)a.財(cái)經(jīng)學(xué)院；b.醫(yī)學(xué)院，拉薩850000）

“住房”自古以來就是中國(guó)居民的基本生活需求之一?！皩幙勺龇颗?，也不愿意租房”，居民對(duì)住房的傳統(tǒng)觀念根深蒂固。中國(guó)作為人口大國(guó)，房產(chǎn)稅的改革關(guān)乎著“國(guó)計(jì)”與“民生”兩個(gè)重大問題，涉及千家萬戶的利益?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)泡沫嚴(yán)重發(fā)酵，炒房投資現(xiàn)象嚴(yán)重。財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷2017年12月20日在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)表了《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文，稱房產(chǎn)稅的改革已是箭在弦上。

一、房產(chǎn)稅綜述

（一）房產(chǎn)稅概念

房產(chǎn)稅又稱房屋稅，其本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)稅。中國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)作為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或者租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的目的是為了有效地籌措地方財(cái)政收入，同時(shí)利用稅收杠桿，平衡收入差距。不僅有利于促進(jìn)社會(huì)公平，促進(jìn)資源合理配置，更有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管，抑制炒房現(xiàn)象等。

（二）中國(guó)房產(chǎn)稅存在的弊端

1.計(jì)稅依據(jù)不精確

中國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)依然是房屋剩余價(jià)值和租金收入。對(duì)于自由型經(jīng)營(yíng)用房采取從價(jià)計(jì)征的方法。即以房屋原值減去一定比例后的余值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展，房屋原值和剩余價(jià)值在時(shí)刻發(fā)生變化。房屋剩余價(jià)值只能從歷史成本反映房產(chǎn)價(jià)值，并不能客觀真實(shí)地反映房產(chǎn)隨著時(shí)間的推移所產(chǎn)生的增值價(jià)值。本質(zhì)上不利于房產(chǎn)稅稅源的增長(zhǎng)。而對(duì)于房屋出租，以出租收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。按比例稅率進(jìn)行征收，稅率為12%。高稅率使得從價(jià)計(jì)征遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于從租計(jì)征。本質(zhì)上傷害稅源，不利于房屋租賃市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

2.征稅范圍不全面

在中國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收范圍中，僅面向城市、縣城、工礦區(qū)等經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)或非農(nóng)村住房征收。征稅范圍中不包括在上述區(qū)域之外的農(nóng)村房產(chǎn)，以及開征范圍內(nèi)的居住性用房。

中國(guó)屬于農(nóng)業(yè)大國(guó)，自古以來國(guó)情就是農(nóng)業(yè)人口占比大，農(nóng)村人口較多。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并未對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)進(jìn)行征稅，征稅范圍狹窄，加之房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策較多，嚴(yán)重違背了稅收公平性原則。使得房產(chǎn)稅難以為地方政府籌措財(cái)政收入，稅率制定有失公平。

房產(chǎn)稅在我國(guó)實(shí)行比例稅率。對(duì)于以房產(chǎn)剩余價(jià)值和租金收入為計(jì)稅依據(jù)的分別采用兩種不同的單一稅率，即1.2%和12%。兩者相距10倍的稅收差異完全背離稅收公平效應(yīng)。并且，就制定稅率主體上，中央政府“一刀切”的方案，完全忽略了當(dāng)?shù)卣目陀^經(jīng)濟(jì)水平。較高的稅負(fù)不利于房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也難以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系不規(guī)范，房地產(chǎn)稅費(fèi)冗雜。征收環(huán)節(jié)重流通，輕保有。我國(guó)房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)比重占房地產(chǎn)價(jià)格高達(dá)32%以上，而保有環(huán)節(jié)的稅收收入十分有限。就現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種來說，嚴(yán)重影響其作為地方主體稅種的位置。重流通行為過度加大房產(chǎn)的開發(fā)成本，最終會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅負(fù)的轉(zhuǎn)移，消費(fèi)者為房產(chǎn)稅買單。這種流通環(huán)節(jié)的畸重，難以抑制炒房投機(jī)行為。

4.征管體系不健全

房產(chǎn)稅的征管體系存在著許多弊端。如：征管費(fèi)用較高、成本居高不下，征管人員素質(zhì)較低，缺乏有效的績(jī)效考核辦法，征收信息化建設(shè)滯后以及公民納稅意識(shí)薄弱等。

5.配套制度不完善

影響我國(guó)房產(chǎn)稅稅收收入增長(zhǎng)的重要因素就是產(chǎn)權(quán)制度、信息披露制度、價(jià)格評(píng)估體系等相關(guān)制度的不完善，不能滿足房產(chǎn)稅征收的各方面要求，使得房產(chǎn)稅難以有效的征管，頻繁出現(xiàn)偷稅漏稅，加重征稅成本的現(xiàn)象。

二、其他國(guó)家房產(chǎn)稅制改革啟示

（一）美國(guó)的房產(chǎn)稅政策

美國(guó)的房產(chǎn)稅研究較早，發(fā)展也比較成熟。美國(guó)構(gòu)成地方財(cái)政稅收收入的主要來源歸功于房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的實(shí)施直接影響美國(guó)地方政府提供公共物品、滿足公共需要的能力。美國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系較為完善。政府會(huì)定期對(duì)房屋進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估，這項(xiàng)舉措體現(xiàn)了房屋價(jià)格的實(shí)時(shí)性，即房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)會(huì)隨著房地產(chǎn)的公允價(jià)值同向波動(dòng)調(diào)整。至于稅率，美國(guó)地方政府有著靈活的制定方針，通常會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況進(jìn)行反向調(diào)整，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，提高稅率，使得財(cái)政收入得以增加以彌補(bǔ)財(cái)政赤字，而對(duì)于繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則降低稅率，因?yàn)榇藭r(shí)房屋價(jià)格較高，稅源充裕。同時(shí)稅率制定的權(quán)利也掌握在各地方政府手中，各地政府可以根據(jù)地方實(shí)際情況制定貼切的稅率。美國(guó)政府的舉措不僅方便了房產(chǎn)稅的征收與管理，同時(shí)也促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）英國(guó)的房產(chǎn)稅政策

英國(guó)房產(chǎn)稅采用累積稅率。其最大的特點(diǎn)就是等級(jí)評(píng)估、征收管理相互獨(dú)立，機(jī)構(gòu)評(píng)估局與稅務(wù)部門各司其職互不干涉。機(jī)構(gòu)之間的相互獨(dú)立，使得各職能部門的作用得以真正發(fā)揮。并且英國(guó)是重保有輕流通，英國(guó)房產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)征收的稅金占英國(guó)財(cái)政收入的30%以上，而流通環(huán)節(jié)征稅比重較輕。明晰的產(chǎn)權(quán)，獨(dú)特的稅制結(jié)構(gòu)，不僅使得英國(guó)房產(chǎn)稅征收效率高、成本低，同時(shí)也抑制了炒房投機(jī)現(xiàn)象，提高了資源的合理配置。

（三）德國(guó)的房產(chǎn)稅政策

德國(guó)的房產(chǎn)稅屬于地方稅，對(duì)于計(jì)稅辦法有明文的法律規(guī)定。中央政府制定基準(zhǔn)稅率，地方政府決定變動(dòng)乘數(shù)（稽征率），實(shí)際稅率就等于基準(zhǔn)稅率乘以稽征率。同時(shí)德國(guó)作為福利國(guó)家，不僅專門設(shè)有住房?jī)?chǔ)蓄銀行，以固定利率支持購(gòu)房，也為自建房屋的居民提供稅收優(yōu)惠，保障人人有房住。

三、中國(guó)房產(chǎn)稅政策的出路探討

通過對(duì)比德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)等其他國(guó)家的房產(chǎn)稅政策，會(huì)發(fā)現(xiàn)大多數(shù)國(guó)家都存在著共性的一面，我們可以通過借鑒吸收其適當(dāng)成分，參照我國(guó)具體國(guó)情靈活運(yùn)用。

（一）設(shè)計(jì)合理稅率，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)

房產(chǎn)稅作為分稅制體制下的地方稅種，稅率制定上地方政府應(yīng)該享受一定的自主權(quán)，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，因地制宜設(shè)計(jì)合適的稅率。借鑒改革試點(diǎn)和其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅稅率不宜過高并且各地方之間的差距不宜太大，否則會(huì)導(dǎo)致城市競(jìng)爭(zhēng)，不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最終傷害稅源。并且由于收入階層不同的群體對(duì)房產(chǎn)稅存在差異化的敏感程度，地方政府在稅率制定上可采取浮動(dòng)比例稅率，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)征稅，以此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。比如，以低稅率應(yīng)對(duì)居民所擁有的普通居住房，但針對(duì)用于投機(jī)及高級(jí)住宅的房產(chǎn)，地方政府應(yīng)該設(shè)置較高的稅率。對(duì)擁有房產(chǎn)擁有多套的納稅人采用累進(jìn)稅率，增加其持有成本，依次減少投機(jī)者惡意炒房的投機(jī)行為。

（二）加快建設(shè)房產(chǎn)稅作為地方主體稅種

營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，地方缺乏主體稅種，地方主體稅種毋庸置疑必須有房產(chǎn)稅擔(dān)當(dāng)。地方稅種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)專家Oates（1972）指出地方主體稅應(yīng)具有“稅基非流動(dòng)性、符合收入原則、體現(xiàn)地域差異”的特性。而房產(chǎn)稅不僅具有上述三個(gè)特性，同時(shí)也滿足較強(qiáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，能夠?yàn)榈胤秸袚?dān)主要財(cái)政責(zé)任。美、英、德等發(fā)達(dá)國(guó)家均以房產(chǎn)稅稅收收入作為地方財(cái)政收入的主要來源。美國(guó)房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入高達(dá)50%-80%，可稱其房產(chǎn)稅為該國(guó)當(dāng)之無愧的地方主體稅種。

（三）建立科學(xué)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制

以房屋剩余價(jià)值、租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，不能夠正確反映房產(chǎn)價(jià)值。歐美國(guó)家的計(jì)稅依據(jù)大多數(shù)都是根據(jù)“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值”確定，我國(guó)必須加快建立健全房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系，確定合理的計(jì)稅依據(jù)。在確定稅基時(shí)，綜合考慮各種因素，根據(jù)房地產(chǎn)的區(qū)域位置、市場(chǎng)空間、其他服務(wù)等，準(zhǔn)確客觀的評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，推動(dòng)稅收收入與經(jīng)濟(jì)、價(jià)格水平的變動(dòng)協(xié)調(diào)一致。

（四）完善相關(guān)的法律法規(guī)

國(guó)家應(yīng)加快修訂和完善房產(chǎn)稅的法律、法規(guī)，使之能更好地為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)，同時(shí)地方政府必須貫徹落實(shí)國(guó)家的相關(guān)政策，加快推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)，嚴(yán)格監(jiān)管房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，防范偷稅漏稅行為。

在稅收法定原則下，對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)用住房房產(chǎn)稅的征收也要加快立法。做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

房產(chǎn)稅的改革任重道遠(yuǎn)，時(shí)點(diǎn)不同情況也就不同，房產(chǎn)稅如何保證地方財(cái)政收入的同時(shí)注重社會(huì)公平，是改革的重點(diǎn)和關(guān)鍵所在。我國(guó)必須在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，建立與我國(guó)國(guó)情相一致的房產(chǎn)稅征收制度，發(fā)揮房地產(chǎn)征收的最大價(jià)值。