張瑞芳

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233040)

1　我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀

住房貸款是銀行及其他金融機(jī)構(gòu)向房屋購(gòu)買(mǎi)者提供的任何形式的購(gòu)房貸款支持，通常以所購(gòu)房屋作為抵押。銀行開(kāi)辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類(lèi)和個(gè)人類(lèi)兩大類(lèi)。房地產(chǎn)信貸已然成為銀行業(yè)重要的支柱性業(yè)務(wù)，其規(guī)模由2007年末的4.8萬(wàn)億元增加到2016年末的26.7萬(wàn)億元，同期增長(zhǎng)近5.6倍；房地產(chǎn)信貸占全部貸款的比重由2007年的18.3%上升為2016年之后的25%以上。據(jù)中國(guó)人民銀行最新數(shù)據(jù)，2017年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增速比上年末低6.1個(gè)百分點(diǎn)；全年增加5.6萬(wàn)億元，同比少增1087億元。其中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.7%，增速比上年末高9.5個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房貸款余額21.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末低14.5個(gè)百分點(diǎn)。盡管房地產(chǎn)貸款增速回落，仍無(wú)法改變房地產(chǎn)信貸在銀行貸款結(jié)構(gòu)中舉足輕重的地位。

由于周期長(zhǎng)、利率低的特點(diǎn)，個(gè)人房貸依然是大多工薪階層購(gòu)房的第一選擇。再加上2000 年個(gè)人住房分配政策發(fā)生根本性的改變，福利分房的時(shí)代就此終止，開(kāi)始貨幣化分房，這一政策表明國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人買(mǎi)房。為刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需，銀行需將信貸業(yè)務(wù)向個(gè)人房貸傾斜，這也與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策相符。除此之外，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房需求不斷增長(zhǎng)，不少銀行創(chuàng)新推出了針對(duì)農(nóng)民工群體購(gòu)房的產(chǎn)品，為其降低貸款門(mén)檻，例如中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的“農(nóng)民安家貸”，全面支持農(nóng)民工購(gòu)房。以上三個(gè)個(gè)人及政策因素，將不斷推高個(gè)人住房貸款余額。個(gè)人房貸只會(huì)一路高歌，不會(huì)呈斷崖式下跌。

2　我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)分析

個(gè)人房貸業(yè)務(wù)作為銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分之一，以建行為例，在其2017年半年度報(bào)告中，個(gè)人住房貸款占總貸款業(yè)務(wù)的31.39%，房貸比幾乎占據(jù)了貸款總額的“半壁江山”，這一業(yè)務(wù)不僅是商業(yè)銀行一項(xiàng)重要的收入來(lái)源，還是一顆隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈。

2.1　信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)鶆?wù)人或交易對(duì)手沒(méi)有履行合同約定的對(duì)銀行的義務(wù)或責(zé)任，使銀行可能遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)的核心是客戶(hù)履約意愿和能力的趨劣化，具有明顯的順周期特征。我國(guó)商業(yè)銀行房貸的信用風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在個(gè)人和開(kāi)發(fā)商兩個(gè)方面。

從個(gè)人方面來(lái)看，隨著國(guó)際金融危機(jī)的持續(xù)影響，國(guó)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境和條件發(fā)生變化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸從高速增長(zhǎng)階段到中高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)變，整體來(lái)說(shuō)面臨經(jīng)濟(jì)下行的壓力。出口加工業(yè)外遷、傳統(tǒng)制造業(yè)面臨升級(jí)進(jìn)而萎縮、建筑業(yè)每況愈下，很多二三線(xiàn)城市樓盤(pán)庫(kù)存高起，這些因素都會(huì)沖擊到行業(yè)從業(yè)者的工資性貨幣收入，增加了銀行客戶(hù)履約能力的趨劣化，再加上新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)增加了客戶(hù)履約能力潛在的趨劣化，最終導(dǎo)致更高的購(gòu)房信用風(fēng)險(xiǎn)。其二，由于商業(yè)銀行的個(gè)人信用的評(píng)估體系依舊沒(méi)有得到完善，購(gòu)房人可能存在道德風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)偽造的個(gè)人收入資料騙取銀行的貸款，到后期無(wú)法按時(shí)償還房貸，直至達(dá)到違約程度，這是客戶(hù)履約意愿的趨劣化，會(huì)給銀行信貸資金帶來(lái)巨大損失。

其次，開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行貸出資金也造成了一定的威脅。第一，開(kāi)發(fā)商將客戶(hù)購(gòu)房款入賬后，因建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等因素的影響不能按時(shí)交房或所交房屋與購(gòu)房人簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)不符，使得購(gòu)房人拖欠銀行貸款。第二，開(kāi)發(fā)商“假按揭”套取銀行資金。第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)方式容易導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，且自有資金較少，資金來(lái)源依靠銀行信貸等間接融資，一旦資金鏈條斷裂，就會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款的產(chǎn)生。

2.2　操作風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的互聯(lián)網(wǎng)金融不斷侵蝕著商業(yè)銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)與利潤(rùn)，商業(yè)銀行在應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊的同時(shí)，繼續(xù)抓緊房貸這塊還未被“荼毒”的領(lǐng)域，再加上銀行系統(tǒng)間的競(jìng)爭(zhēng)，各商業(yè)銀行為了確保市場(chǎng)份額，競(jìng)相降低貸前盡職調(diào)查環(huán)節(jié)、貸中放款審核和貸后檢查監(jiān)督的標(biāo)準(zhǔn)，常態(tài)化信貸檢查機(jī)制形同虛設(shè)，從而留下貸款風(fēng)險(xiǎn)漏洞。還有房貸抵押品缺乏合理的準(zhǔn)入及估值規(guī)則，房貸抵押物的處置問(wèn)題上銀行也沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的應(yīng)對(duì)措施。

2.3　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)變化和政策因素對(duì)個(gè)人住房貸款的影響。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年時(shí)間里受到嚴(yán)重限制，在北京和上海以及其他特大城市，銷(xiāo)售趨于停滯，價(jià)格下降—有些地方價(jià)格小幅下滑，另外一些地方則大幅下滑。這會(huì)導(dǎo)致在房?jī)r(jià)高點(diǎn)按揭買(mǎi)房的人因不愿承擔(dān)房?jī)r(jià)下降后的較高利息而選擇提前還貸，或停止償還貸款、放棄所購(gòu)房屋，即“理性違約”，這將導(dǎo)致銀行產(chǎn)生損失。與此同時(shí)，在房貸抵押物的處置問(wèn)題上銀行沒(méi)有成熟的應(yīng)對(duì)措施，本來(lái)可以用來(lái)彌補(bǔ)拖欠的資金缺口的抵押物，在大多情況下也遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)損失。

我國(guó)的房貸利率不是一直不變的，隨著人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率變化而變化。在2017年美聯(lián)儲(chǔ)三次加息后，不少學(xué)者預(yù)計(jì)央行會(huì)跟著加息。那么如果央行上調(diào)基準(zhǔn)利率，將增加借款人的還款壓力，信貸風(fēng)險(xiǎn)變大。

2.4　流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行無(wú)法及時(shí)獲得充足資金應(yīng)對(duì)資產(chǎn)增長(zhǎng)或支付到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于個(gè)人房貸的貸款年限較長(zhǎng)，通常要20—30年，而且貸款數(shù)額龐大，期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)占用了較多銀行資金，這會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行流動(dòng)性不足，一旦遇到房地產(chǎn)泡沫破碎，銀行資金鏈面臨斷裂、銀行系統(tǒng)面臨癱瘓的危險(xiǎn)。

3　我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1　加強(qiáng)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立

3.1.1建立完善的個(gè)人資信評(píng)估體系

作為商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)的房貸業(yè)務(wù)，不僅給銀行帶來(lái)了收益，也給銀行的資金流動(dòng)量帶來(lái)了不小的風(fēng)險(xiǎn)，其中最主要的就是信用風(fēng)險(xiǎn)，然而我國(guó)的個(gè)人資信評(píng)估體系仍處于較低水平，并不能適應(yīng)高速發(fā)展的信用市場(chǎng)的需要，建立完善的個(gè)人資信評(píng)估體系刻不容緩。

個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng)是指根據(jù)居民自身的家庭的收入和資產(chǎn)、已經(jīng)發(fā)生的借貸及償還情況，及是否發(fā)生了不良的信用事件和如果發(fā)生了是否受到懲罰訴訟等信息，對(duì)該居民的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)價(jià)并歸入資信評(píng)估系統(tǒng)，便可在銀行或其他機(jī)構(gòu)在選擇是否為其提供貸款提供信用依據(jù)。同時(shí)，要嚴(yán)格實(shí)行《關(guān)于對(duì)失信被執(zhí)行人實(shí)施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》提出的八類(lèi)55項(xiàng)懲戒措施，對(duì)失信被執(zhí)行人設(shè)立金融類(lèi)機(jī)構(gòu)、從事民商事行為、享受優(yōu)惠政策、擔(dān)任重要職務(wù)等方面全面進(jìn)行限制，更大范圍懲戒失信被執(zhí)行人。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，一根據(jù)國(guó)家相關(guān)方針政策，配合完善國(guó)家個(gè)人征信中心；另一方面，也要及時(shí)查閱各自的客戶(hù)信用資料，完善本行的客戶(hù)信用評(píng)價(jià)體系，增進(jìn)同他行的信息共享，更具體的監(jiān)控信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.2完善并嚴(yán)格執(zhí)行貸款審查流程及標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)施信貸全流程管理，加強(qiáng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管控。強(qiáng)化貸前盡職調(diào)查環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范能力，借助個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng)和內(nèi)部評(píng)級(jí)系統(tǒng)對(duì)客戶(hù)信用進(jìn)行評(píng)級(jí)并生成客戶(hù)評(píng)價(jià)報(bào)告, 進(jìn)行綜合評(píng)估貸款項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)并形成評(píng)估報(bào)告；信貸審批環(huán)節(jié)，均須經(jīng)過(guò)有權(quán)審批人審批；強(qiáng)化貸后檢查監(jiān)督，對(duì)已發(fā)放貸款進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控，并對(duì)重點(diǎn)客戶(hù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)任何可能對(duì)借款人還款能力造成主 要影響的負(fù)面事件及時(shí)報(bào)告，并采取措施，防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。

推進(jìn)押品專(zhuān)業(yè)化建設(shè)，優(yōu)化押品管理機(jī)制，調(diào)整押品準(zhǔn)入政策，完善押品估值手冊(cè)、評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法等制度體系，推動(dòng)建立職責(zé)清晰、分工合作、專(zhuān)業(yè)專(zhuān)注的押品管理模式。

還要對(duì)信貸人員加強(qiáng)管理，貸前調(diào)查、貸中落實(shí)抵押并放款、貸后貸款管理，哪個(gè)環(huán)節(jié)都不容半點(diǎn)馬虎。開(kāi)展定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其工作質(zhì)量和業(yè)務(wù)能力，牢固樹(shù)立其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高信貸工作者的職業(yè)素養(yǎng)。

3.1.3績(jī)效薪酬延期支付期限與延期支付比例均應(yīng)大幅度增加

2010年3月發(fā)布實(shí)施的《商業(yè)銀行穩(wěn)健薪酬監(jiān)管指引》中明確提出，商業(yè)銀行高級(jí)管理人員以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有重要影響崗位上的員工，績(jī)效薪酬的40%以上應(yīng)采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年。但從今天看來(lái)，首先，“績(jī)效薪酬的40%以上”比例太低，因?yàn)殂y行職工拿到手的工資已經(jīng)不低，所以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)的“績(jī)效薪酬”理應(yīng)從嚴(yán)控制。其次，與房貸期限20—30年相比，《指引》中3年時(shí)間著實(shí)過(guò)短。因此，績(jī)效薪酬延期支付期限與延期支付比例均應(yīng)大幅度增加。即銀行發(fā)放按揭貸款主要經(jīng)辦人的退休年齡不得小于還款期限，且績(jī)效薪酬延期支付期限應(yīng)改為與應(yīng)按揭還款期限一致，若認(rèn)為太過(guò)苛責(zé)，最起碼要到還款期限的三分之二。

3.2　完善資產(chǎn)證券化市場(chǎng)

首先，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其資金來(lái)源基本構(gòu)成大致有約65%的資金是依賴(lài)于銀行體系的，自有資本比例低，明顯超過(guò)40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，具有比較大的不穩(wěn)定性。因此要拓寬房地產(chǎn)融資渠道，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)籌集開(kāi)發(fā)資金。

其次，對(duì)于銀行方面需要釋放流動(dòng)性，資本充足率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于巴塞爾協(xié)議所規(guī)定的最低限額，所以推行住房抵押貸款證券化已成為銀行提高流動(dòng)性、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的不二首選。我國(guó)應(yīng)有計(jì)劃、有步驟地建立和完善住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng), 推進(jìn)MBS相關(guān)法律法規(guī)的落實(shí), 培育合格的個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者, 培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)性、復(fù)合型金融創(chuàng)新人才, 將國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與具體國(guó)情相結(jié)合, 選擇最適宜的住房抵押貸款證券化模式。

3.3　建立個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)機(jī)制

保險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理的基本手段，具有轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的功能，所以為使貸款風(fēng)險(xiǎn)變得相對(duì)可控，要引入保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。這里的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)分為兩類(lèi)，一類(lèi)政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)針對(duì)一些政策性的個(gè)人房貸，如上文提到的農(nóng)行的“安家貸”，對(duì)于這類(lèi)貸款，可以引入政策性擔(dān)保和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，政府與銀行合作分擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

另一類(lèi)即商業(yè)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，根據(jù)保險(xiǎn)標(biāo)的物不同，分為以下三種：一是人身保險(xiǎn)，防范因貸款客戶(hù)意外亡故或喪失勞動(dòng)能力無(wú)法償還貸款；二是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，防范抵押物因意外或?yàn)?zāi)害而產(chǎn)生的損失；三是信用保險(xiǎn)，把貸款客戶(hù)的保證責(zé)任轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)人，若貸款客戶(hù)無(wú)法及時(shí)履行其義務(wù)，則由保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

4　總結(jié)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然靠房地產(chǎn)支撐，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)快下行，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，而防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，需要銀行嚴(yán)格限制信貸資金，存在著不定因素諸多的我國(guó)銀行房貸，改革和改進(jìn)之路任重而道遠(yuǎn)，著重防范風(fēng)險(xiǎn)，才能不斷向前發(fā)展。

[1] 韓東池.我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2017.

[2] 王小.我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制探析[J].中國(guó)市場(chǎng)，2016.

[3] 劉云,劉渝峽.商業(yè)房貸期限過(guò)長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)之策[J].環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)，2016.