溫梓康 金環(huán)

【摘要】中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)必須符合中國國情和市場發(fā)展情況，才能健康合理高效發(fā)展。其中萬達集團作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)其成功發(fā)展更是有其獨到之處。此文以萬達集團為例，淺析其在中國市場的大環(huán)境下，萬達集團如何成功的在眾多競爭者中建立自己的商業(yè)地產(chǎn)帝國；通過借鑒其成功的運營模式及產(chǎn)業(yè)偏重方向，具體分析其路線規(guī)劃探索及如何合理利用國家政策扶持延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。望對其行業(yè)健康發(fā)展有所借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 國家政策 運營模式

一、萬達集團三代店的更新發(fā)展特色

萬達集團自發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迄今為止一共經(jīng)歷了三代的變遷，由最開始的第一代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品到第三代產(chǎn)品，發(fā)生了非常明顯的變化。第一代店主要發(fā)展以購物功能性為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式，業(yè)態(tài)較為單一，但步伐穩(wěn)健也為后期的產(chǎn)品改革提供的資金保障。由于當(dāng)時啟動資金和發(fā)展經(jīng)驗的匱乏，只能以模仿國外的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為主并開發(fā)地點都選擇在二線三線城市。第一是考慮到當(dāng)時的開發(fā)地價資金較少，企業(yè)的資金負擔(dān)輕；第二是因為當(dāng)時國內(nèi)同等實力或者實力較強的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)較多，盡量選擇避免與其正面交鋒。但隨著中國市場的進一步發(fā)展，傳統(tǒng)的單一業(yè)態(tài)發(fā)展已經(jīng)無法跟進時代的步伐。在2003年開始，萬達集團開始第二代店的模式創(chuàng)新。二代店的業(yè)態(tài)功能更為豐富，從以前單個盒子式的建筑形態(tài)發(fā)展為組合式形態(tài)；由以前單一的生活購物功能發(fā)展為辦公、購物、休閑為一體的綜合性商業(yè)營銷模式。隨著行業(yè)的進一步探索發(fā)展，迄今為止的三代店形成了規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)分布廣泛、占據(jù)各大中小型城市的黃金地段的地標產(chǎn)業(yè)。與前兩代相比，三代店更加注重中小投資者和零散的小商戶的入駐，融資渠道更加廣泛，產(chǎn)業(yè)的延伸使營收渠道種類不斷增多，從全方位多角度同步發(fā)展。

二、萬達商業(yè)地產(chǎn)特色“訂單模式”的優(yōu)勢

“訂單模式”是萬達集團獨創(chuàng)的一套特色商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。由于早期國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不完善，導(dǎo)致很多相關(guān)企業(yè)都面臨著招商難的問題。前期投入成本高；后期收益慢，使很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)嚴重問題。風(fēng)險性太大使很多企業(yè)對其望而卻步。而萬達廣場的招商大部分在建立之前就確定了合作關(guān)系。以低價的租金吸引國際一線的品牌商入駐。最早期的合作企業(yè)有沃爾瑪?shù)攘闶劬揞^采用共同選址的方式，由萬達集團負責(zé)開發(fā)項目和后期管理，其他品牌商租用的形式；第一可以通過品牌商的入駐來打造萬達集團的文化品牌；第二大大減低了資金回流的風(fēng)險性，同時啟動資金的增多也減少了對銀行的貸款金額，減輕了對銀行的付息壓力。萬達集團創(chuàng)立了“訂單模式”后，在不斷完善的過程中，逐漸成為了中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的固定的運作模式?，F(xiàn)有近30家國際和國內(nèi)知名的品牌商家結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，其中12家是世界500強企業(yè)；同時把一些小商鋪租售給一些中小型投資者，對主力店進駐形成超高的預(yù)期回報，接受極高的租售價格，構(gòu)成實際盈利貢獻的主體。

三、萬達集團獲得政府優(yōu)惠政策扶持的途徑

萬達集團獲得的扶持政策主要有兩個方面：一方面是地價優(yōu)惠、地價可分期支付；另一方面，在城市配套和項目建設(shè)工期上，政府最大限度的幫助和支持。而萬達集團之所以能夠取得高額的優(yōu)惠政策取決于萬達集團建立的四大商業(yè)項目工程；就業(yè)工程：萬達集團的商業(yè)地產(chǎn)項目可大幅度的增加就業(yè)崗位，在發(fā)展企業(yè)自身經(jīng)濟的同時也改善了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問題，履行了企業(yè)的社會義務(wù)。稅收工程：萬達集團旗下的各個大型商場、購物中心每年都為當(dāng)?shù)貛砀哳~的稅收，極大的拉動了地方經(jīng)濟發(fā)展。稅收工程：萬達集團旗下的各個大型商場、購物中心每年都為當(dāng)?shù)貛砀哳~的稅收，極大的拉動了地方經(jīng)濟發(fā)展。提升城市商業(yè)水準：萬達集團“訂單模式”的創(chuàng)立，使眾多國際知名的品牌商入駐，很大程度上的提升了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)水準，對于政府的招商引資提供了優(yōu)越的便利條件。提升城市形象：萬達集團建立的萬達廣場等商業(yè)地產(chǎn)工程，作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，其所建的商務(wù)區(qū)建筑整體非?？季?；不僅提升了城市的外觀形象，同時也對打造城市品牌有很大的幫助。

四、總結(jié)

近年來，隨著人們生活水平的日益增長，文化消費需求不斷提高；我國的第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)比重持續(xù)快速增長。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)中最為突出的一環(huán)。區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)及工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)與其相比范圍更廣，商業(yè)發(fā)展模式更加復(fù)雜。只有與時俱進，不斷的跟進時代的步伐；學(xué)習(xí)先驅(qū)者的成功經(jīng)驗，保證企業(yè)的血液不斷完善周轉(zhuǎn)，才能在眾多競爭企業(yè)中立于不敗之地，使企業(yè)健康合理發(fā)展。

參考文獻

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作者簡介：溫梓康（1997-），男，沈陽工學(xué)院工商管理專業(yè)學(xué)生；金環(huán)（1980-），女，遼寧人，沈陽工學(xué)院副教授，企業(yè)管理專業(yè)碩士，研究方向：企業(yè)管理，為本文通訊作者。