文/秦亞琳

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金活動內(nèi)部控制的內(nèi)涵、目標(biāo)及特點(diǎn)

（一）資金活動的內(nèi)涵

《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引第6號——資金活動》指出，資金活動是指涵蓋企業(yè)籌資活動、投資活動及營運(yùn)活動的總稱。

籌資活動是企業(yè)為了滿足日常生產(chǎn)經(jīng)營的需要，通過不同來源與渠道籌措資金的過程；投資活動是指企業(yè)將資金通過購買資產(chǎn)獲得資本增值的過程；營運(yùn)活動是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的資金的支付與收入活動。

（二）資金活動內(nèi)部控制的目標(biāo)

企業(yè)進(jìn)行資金活動內(nèi)部控制，旨在通過識別企業(yè)籌資活動、投資活動及營運(yùn)活動中的關(guān)鍵的風(fēng)險控制點(diǎn)，保證資金的安全和完整，防范和控制資金風(fēng)險，提高資金的使用效益，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的順利開展，從而使企業(yè)獲得更為長久的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金活動內(nèi)部控制的特點(diǎn)

1.資金需求量大，開發(fā)周期長

房產(chǎn)的建設(shè)與地產(chǎn)是不可分割的，房地產(chǎn)開發(fā)活動從購置土地，繳納土地出讓金開始，聘請土地評估專家進(jìn)行評估，然后經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、土地開發(fā)、建筑施工、工程驗(yàn)收等層層環(huán)節(jié)，在開發(fā)前期需要巨大的資金投入，經(jīng)歷一個漫長的開發(fā)周期，每一個環(huán)節(jié)均承受著不同程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險，在資金鏈上的任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的影響，同時由于資金需求量過大，難以由企業(yè)自身所積累資金去平衡資金缺口，通常需要外部資金的支持。

2.資金回籠慢

在我們的傳統(tǒng)觀念中，年輕人結(jié)婚是需要有一套屬于自己的房子的。雖然近年來，伴隨年輕人裸婚的出現(xiàn)，這種觀念也稍稍有些改變，但是房子仍然屬于年輕人的剛需范疇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，這種現(xiàn)象使得其銷售房產(chǎn)的資金回籠周期變長，資金到位更慢。假如你在海南省?？谑匈徺I住房，如果采用商業(yè)貸款方式購房，全部資金到位大概需要三個月到半年的時間；如果你采用住房公積金貸款，那么經(jīng)過層層審批，大概需要半年到一年的時間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能獲得房產(chǎn)的全額銷售款，銷售資金回籠慢對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。

3.開發(fā)市場具有地域性和分散性

房地產(chǎn)的位置固定性決定了房地產(chǎn)市場開發(fā)的地域性和分散性，不同城市的房地產(chǎn)市場存在地區(qū)價格差異性，一線城市與二線城市價格差異非常大，對于同一城市不同地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價格差異也非常明顯。房地產(chǎn)市場作為不完全競爭市場，各地區(qū)市場自成體系，市場信息流通不充分，房地產(chǎn)成交價格在某一范圍內(nèi)具有不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得預(yù)期利潤，關(guān)鍵在于實(shí)際銷售價格與預(yù)期價格的差異。

4.關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，政策敏感度高

房地產(chǎn)開發(fā)活動涉及諸如土地管理部門，土地評估機(jī)構(gòu)，施工企業(yè)等等多個方面、多個部門，行業(yè)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)；當(dāng)國家或地方出臺任何一項(xiàng)相關(guān)的法律、法規(guī)與政策，對其均能產(chǎn)生極大的影響，政策敏感度很高，在國家新一輪的房價調(diào)控政策引導(dǎo)下，一線二線城市房價均有不同幅度的下跌，當(dāng)修訂后的《房產(chǎn)稅》政策出臺后，必將產(chǎn)生更大的影響。

二、建設(shè)海南自貿(mào)區(qū)（港）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金活動內(nèi)部控制的影響

（一）對籌資活動的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本積累難以滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)建設(shè)所需資金，目前房地產(chǎn)開發(fā)通常需要外部融資，最常用的融資方式一般分為兩類，即債權(quán)融資與股權(quán)融資。

1.銀行貸款趨向偏緊的貨幣政策

債權(quán)融資方式的首要選擇即為向銀行借款。伴隨海南建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)（港），海南出現(xiàn)了史無前例的最嚴(yán)格的限購政策，信貸機(jī)構(gòu)的資金不再是過于寬松的貨幣政策，而是趨向于偏緊的貨幣政策，貸款利率自2017年年末開始上漲，向銀行貸款的資金成本越來越高，企業(yè)籌資壓力逐步加大。

2.股市波動影響股權(quán)融資

2018年股票市場表現(xiàn)不盡如人意，整體處于下跌的態(tài)勢，很多股民退出了股票市場。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其采用股權(quán)方式融資，由于其價格普遍處于下降的趨勢，要融入一定量的資金，需要更多股民的參與才能完成，融資難度越來越大，難以滿足土地開發(fā)、房產(chǎn)建設(shè)的資金需求。

（二）對運(yùn)營活動的影響

1.土地審批難度增大

2018年4月13日，習(xí)近平主席在海南建省30周年大會上宣布海南建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)（港）這一重大決策。4月22日，海南省政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（下稱“通知”）新聞發(fā)布會，公布了最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。在會上提出將實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項(xiàng)目用地。研究出臺具體措施，鼓勵和指導(dǎo)已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。上述規(guī)定的出臺，表明海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨土地審批愈加嚴(yán)格，獲得土地的資金成本越來越高的局面。無法取得土地，進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營活動產(chǎn)生了重大的影響。

2.限購政策影響房地產(chǎn)的成交量

在海南省政府公布的最新房地產(chǎn)調(diào)控政策中，對商品房提出了新的要求：

第一，加強(qiáng)各市縣商品住宅用地出讓、規(guī)劃報建和預(yù)售管控。根據(jù)最新的規(guī)定，商品房必須在房屋封頂時才能開始預(yù)售，改變了以往房企在打下地基、樓體建造過程中，就開始一邊建房一邊賣房的情況，由此導(dǎo)致了商品房銷售時點(diǎn)后移，在開發(fā)前期投入的巨大資金需要更長的時間才能慢慢回籠，但是外部融通的資金，比如銀行貸款、發(fā)行的企業(yè)債券等仍須承擔(dān)還本付息的壓力，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。

第二，實(shí)行嚴(yán)格的限購政策。海口、三亞、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。其他區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。由此導(dǎo)致?？谑猩唐贩康某山涣恳欢韧磺埃踔脸霈F(xiàn)個別房主由于不符合條件，無法購買原已訂好的住房的現(xiàn)象。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的銷售及其成交量產(chǎn)生了巨大的影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，海南省全省成交面積857萬㎡，同比減少31%；其中?？谏习肽瓿山?05萬㎡，占比全省成交24%。

第三，限制居民已購商品房轉(zhuǎn)讓年限。根據(jù)規(guī)定，居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在海南省購買的住房，需在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。由此對于以房產(chǎn)作為短期投資、并擬在近期出售的炒房者而言，從經(jīng)濟(jì)和心理上都遭受了沉重的打擊，同時對于二手房的成交量也產(chǎn)生了較大的影響。

第四，對于已取得預(yù)售許可證的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)公開全部房源，按照備案價格一次性對外銷售，6個月內(nèi)不得調(diào)高價格，有效的限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的銷售價格，有力地遏制了房價的飆升。

（三）對投資活動的影響

海南省在頒布新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，加大了商品房建設(shè)項(xiàng)目的審查力度，抑制了商品房項(xiàng)目的申請與開發(fā)，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了對相關(guān)項(xiàng)目的投資，有些地區(qū)因?yàn)槠茐暮Ｄ蠉u的生態(tài)環(huán)境，已經(jīng)被政府要求停止建設(shè)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下對資金活動內(nèi)部控制的對策

（一）加快商品房銷售的資金回籠速度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加快商品房銷售的資金回籠速度。第一，在海南省嚴(yán)格限購政策的指引下，可以采用適當(dāng)降低價格的方式去庫存，加快商品房的銷售速度、增加成交量以盡快完成資金的回籠；第二，準(zhǔn)確把控在建商品房的建設(shè)工期，預(yù)估封頂時間，盡早爭取商品房的預(yù)售許可證，進(jìn)入商品房的銷售階段；第三，加強(qiáng)對于購房者的資信評估。認(rèn)真審核購房者的資信狀況，及早發(fā)現(xiàn)購房者的資信問題，以避免由于銀行信貸審核不通過所造成的時間浪費(fèi)，使商品房銷售價款能夠盡快從銀行流向企業(yè)。

（二）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用支出，減少資金浪費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)實(shí)行全面預(yù)算管理制度，準(zhǔn)確規(guī)劃資金預(yù)算。同時應(yīng)建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，配套嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。在資金使用過程中，密切關(guān)注資金超支情況，并及時對差異進(jìn)行分析，查找原因，予以改進(jìn)，提高資金的使用效率。

（三）研究國家政策，防止盲目投資

深入研究國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，密切關(guān)注建設(shè)海南自貿(mào)區(qū)（港）以及江東新區(qū)的總體建設(shè)規(guī)劃，將投資方向轉(zhuǎn)向自貿(mào)區(qū)（港）與江東新區(qū)的建設(shè)。將投資眼光向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展、民生需求等傾斜，將已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。