仉澤翔 石萬佳

一大批長租公寓，迎來了秋風(fēng)掃落葉般的凄冷。

北京東五環(huán)，昊園房地產(chǎn)經(jīng)紀資金鏈斷裂，黃浦江邊，是上海寓見公寓爆雷，湘江之東，長沙咖啡貓公寓卷入連環(huán)套。更早一些，杭州鼎家公寓宣布因資金斷裂停止運營?！伴L租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”我愛我家前副總裁胡景暉在離職時的這句話，一語成讖。

租客和房東關(guān)心的，是自己的租金和房子是否安全。在從業(yè)者眼中，一場圍繞長租公寓的洗牌已悄然開始。

連續(xù)爆雷

10月18日，許迪記得天有點陰，事后回想起來，他將這一天標記為“黑色星期四”。

晚上8點半，臨近下班之時，許迪看見一篇標題為《排名前十的長租公寓爆倉了，房東租客損失慘重！》的10萬+稿件，他有些傻眼，文中提到的寓見公寓正是他所租住的長租公寓品牌。許迪趕緊聯(lián)系室友，商討維權(quán)事宜。

兩天前，10月16日，寓見公寓發(fā)布《業(yè)主公告》稱：“公司已經(jīng)出現(xiàn)嚴重的資金短缺，股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行，賬戶管理權(quán)也已經(jīng)被貸款銀行全面接收，公司已經(jīng)沒有任何資金可以調(diào)配……瀕臨倒閉，已沒有任何能力支付各位業(yè)主的租金。”

在寓見公寓的投資人中，出現(xiàn)了近期現(xiàn)身港交所敲鐘的雷軍身影。工商信息顯示，2014年11月，寓見公寓獲得順為資本、聯(lián)創(chuàng)策源A輪融資，2015年3月再次獲得聯(lián)創(chuàng)策源投資。順為資本是小米創(chuàng)始人雷軍旗下創(chuàng)投平臺。同年，長租公寓品牌YOU+青年公寓也獲得雷軍1億元投資。

寓見公寓創(chuàng)始人林小森表示，兩個月前杭州鼎家的突然崩盤，是壓垮寓見的最后一棵稻草，“我們6月份已經(jīng)敲定了一筆融資，簽了TS（投資框架協(xié)議），并在7月份接受了投資方的盡調(diào)。但8月份鼎家公寓爆雷，導(dǎo)致我們的投資方對行業(yè)信心不足，就放棄了投資?！?/p>

杭州文二路文欣苑文欣大廈8層，這是鼎家的公司總部，在今年8月鼎家爆雷后的幾天里，《財經(jīng)天下》周刊數(shù)次到訪發(fā)現(xiàn)，事發(fā)后已經(jīng)沒有鼎家的員工在此上班，取而代之的則是租客、房東和特勤人員。屋里的燈大亮著，空調(diào)還在低聲運轉(zhuǎn)，地上散落著身份證復(fù)印件、租房合同和收據(jù)賬單，煙蒂直接按滅在茶幾上，沒吃完的外賣扔在那，散發(fā)著腐臭。

“就這滿屋的廢紙，魏永鋒還在媒體上喊他們沒跑路，那你們公司這百十來號人是去集體團建了嗎？”

在董事長魏永鋒的桌子上，擺著一本2015年5月出版的《中國企業(yè)家》雜志，封面是《堂吉訶德·賈：顛覆者的孤獨之旅》，如今魏永鋒也面臨著和賈躍亭一樣的窘境：債務(wù)、欠薪和被窒息的夢想。

易居企業(yè)集團旗下克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，自2017年以來，至少有8家長租公寓宣布倒閉，且多是因為資金鏈斷裂而導(dǎo)致的生存危機。

年輕人住在出租房的時光正在被無形拉長，貝殼研究院曾給出數(shù)據(jù)，從2013年到2016年，北京、上海居民首次購房年齡從30歲推遲到34歲;預(yù)計到2020年，租房人數(shù)將達到1.9億;到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

順應(yīng)時局，地產(chǎn)商早已布局長租公寓。數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足長租公寓領(lǐng)域。如碧桂園、萬科、保利、龍湖、旭輝、華潤等開發(fā)商已經(jīng)發(fā)布了獨立的公寓品牌。

旁門左道

僅僅在一年前，長租公寓還是蓬勃的新生力量。

2017年，被稱為長租公寓元年，各種鼓勵租賃的政策密集出臺：3月7日，北京市提出，試點推進利用集體土地建設(shè)租賃用房;7月20日，住建部會同發(fā)改委、公安部、國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出要采取多種措施加快推進租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，并選取廣州、深圳等12個城市作為首批住房租賃試點。

寓見的起步比這更早一些，2016年的一篇媒體報道稱，2014年7月，他們只有13間房間在經(jīng)營;而到了2015年年底，已經(jīng)上線了6000多間公寓。

人人都擔(dān)心被時代所拋下，在政策利好的刺激下，即便利潤微薄，仍有諸多選手選擇加入長租公寓這條賽道。

2017年，寓見公寓在上海高校舉辦的一次主題活動上宣布，將旗下的優(yōu)質(zhì)房源以首月半價的優(yōu)惠，租給即將畢業(yè)的大學(xué)生。

行業(yè)的火熱，也拉低了獲取資金的門檻，先是有資金背景的企業(yè)自持房產(chǎn)，緊接著，金融故事開始興起，從資產(chǎn)管理的角度去刺激資金流轉(zhuǎn)。

中聯(lián)基金總經(jīng)理何良宇曾這樣概括目前長租公寓的四種資產(chǎn)模式;第一是資金直接入股租賃公司;第二是購買并持有房產(chǎn);此外還有ABS融資，但其中又分為以魔方為代表的資產(chǎn)ABS和以自如為代表的租賃貸ABS兩種。前者是利用自身的系統(tǒng)和信用，后者則是立足于租金消費貸。

所謂ABS融資，就是項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，用證券化的形式代替直接的資金的流動，在無形中追逐并放大著利潤。

2017年10月，新派公寓發(fā)行的國內(nèi)首單權(quán)益級長租公寓類REITs獲批，擬募集資金2.7億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，目前活躍在市場的多家租房月付平臺，大多定位于“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)+金融”，試圖打破傳統(tǒng)租房市場上押一付三的模式。

蛋殼公寓方面曾對《財經(jīng)天下》周刊表示，押一付一的分期模式是目前長租公寓互聯(lián)網(wǎng)運營的一個普遍做法，對于租客來說，月付房租可以大大緩解打工族的租房付款壓力，因此現(xiàn)在絕大多數(shù)蛋殼公寓的租客都自愿選擇月付分期形式，目前蛋殼公寓的租客不需要支付任何利息，由蛋殼公寓補貼租客直接交付分期平臺。

一家蛋殼公寓的合作方對《財經(jīng)天下》周刊表示，雙方的合作模式為，蛋殼公寓在為租客提供租房服務(wù)時，推薦租客通過該公司的產(chǎn)品申請消費分期并取得租金支付給蛋殼公寓;當(dāng)?shù)皻す⒋_認收到租金后，將正式為租客提供租房等相關(guān)服務(wù)，租客根據(jù)合同約定按月償還消費分期等相關(guān)款項。

對租客來說，當(dāng)房租變身貸款之后，由此帶來的一系列問題也在悄然發(fā)生著改變。在退租或轉(zhuǎn)租方面，正常簽訂租房合同時，租客只需與房東、中介協(xié)商一致便可將房屋退租或轉(zhuǎn)租，但引入租金貸后，合約期內(nèi)的轉(zhuǎn)租和退租則可能成為死結(jié)，一旦租期未滿，退租或轉(zhuǎn)租行為有可能變?yōu)橘J款逾期，進而影響征信。

10月22日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾撰文抨擊“租金貸”現(xiàn)象，他指出，長租公寓最大的問題，其實不僅僅在推漲房租，更大的問題是金融化帶來的“資金池”，現(xiàn)在的長租公寓已經(jīng)不是一個租賃企業(yè)，而是一個個標準的“金融企業(yè)”。

張大偉表示，租房應(yīng)該是和吃飯一樣屬于最底層消費，這不應(yīng)該有任何信貸支持，“租金貸款這個事物從出生就是一個錯，如果連租房都需要貸款！這就和吃飯需要貸款一樣，這是非常非常不健康的行為?！?/p>

熊貓公寓創(chuàng)始人王璽龍對這種觀點表示不滿，他對《財經(jīng)天下》周刊表示，“這個行業(yè)是和資產(chǎn)十分相關(guān)的偏重資的行業(yè)。沒有資金投入是不行的?，F(xiàn)在在媒體的報道影響之下，金融產(chǎn)品全面退出租賃行業(yè)。這是什么樣的局面??？”

王璽龍認為，租賃和房產(chǎn)是完全不一樣的，國家去建立這個行業(yè)，是為了建立長效的住房價格管控機制，住房剛需租賃化，是很重要的一個事情，這個行業(yè)是很需要資金的，“目前來看，共享單車行業(yè)這幾年燒掉的錢，都沒有自如一筆融資多。”

盈利難題

鼎家的爆倉，讓租客齊心險些無家可歸，但在和房東商量之后與室友直接與房東簽約也算是解決了這場矛盾。不過回想起租房時的種種跡象，齊心還是覺得自己被套路了。

齊心在3月份在鼎家分期租了一套房子，每月1600元，價格不貴，剛好到達齊心的心理預(yù)期，“他說他們主要是押一付三，或者押一付半年。我就比較擔(dān)心，怕一次性給的太多了，把自己的積蓄掏空掉，就問他能不能押一付一，他說可以，就是做分期?！?/p>

齊心清楚地記得，簽訂的租房合同上寫著押一付十二，“我沒有這么多錢啊，怎么押一付十二？”齊心質(zhì)問中介，“分期就得這么寫，相當(dāng)于公司提前給你支付了一整年的房租，你只要按月在我們的平臺上還款就好了?！?/p>

中介的解釋讓齊心更加疑惑，“哪家公司給我付的房租啊？”

“鼎家。”中介耐心地解釋，“其實就是我們的平臺給你辦了一筆分期貸款，賺些利息，中介這邊剛好可以快速回籠資金?！?p>

2018年8月24日，鼎家地產(chǎn)位于杭州門店里面人去樓空。

無論是鼎家還是寓見都曾采用租金貸的模式招攬租客，快速回籠資金，加速資金周轉(zhuǎn)，這也是迫于長租公寓利潤微薄的壓力。

此前SOHO中國董事長潘石屹曾公開表示，“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，長租公寓作為一種新型業(yè)態(tài)，面臨前期投入大，回款周期長，短期難以盈利的問題。

唯一對長租公寓情有獨鐘的房產(chǎn)巨頭是龍湖，在公司內(nèi)部，已將長租公寓提升至四大戰(zhàn)略之一的位置。據(jù)其內(nèi)部人士向《財經(jīng)天下》周刊分析，這應(yīng)該是一種戰(zhàn)略上的布局，是企業(yè)建筑自身護城河與核心競爭力的一種嘗試，而非出于盈利的考慮。

據(jù)了解，目前長租公寓普遍分為兩類，一種是分散式長租公寓，即運營商從分散的房東手中取得房源， 經(jīng)過標準化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。目前，這類公寓市場份額最大的是鏈家旗下自如，其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。

另一種則是集中式公寓，即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(quán)（通常為整棟或整棟中的幾層），統(tǒng)一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。這類公寓品牌有新派、魔方、YOU+、泊寓等。2016年以來，萬科、龍湖、遠洋等開發(fā)商的集體入局，讓集中式公寓更加火熱。

對于利潤，各家自有看法。

9月3日，聯(lián)訊證券發(fā)布《長租公寓融資工具深度解析》，文中指出，集中式長租公寓收益率普遍為10%～20%，10年以內(nèi)回本，而分散式長租公寓的利潤率則在10%左右，具體與運營方是否囤積足夠房源以及運營能力有關(guān)。

紅璞公寓總經(jīng)理甘偉曾公開表示，公寓的底租成本占總成本的55%～60%，租金差為1.6～1.7倍，還需每年攤銷15%～20%的裝修成本以及人工等成本。“其實還是很難盈利?！?/p>

新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對《財經(jīng)天下》周刊表示，長租公寓是一個不需要談利潤的行業(yè)，“現(xiàn)在談利潤都是假的，利潤沒有意義，現(xiàn)金流健康才有意義?！蓖醺旰攴Q，“比方說現(xiàn)在拿房成本是70%，加上12%的折舊，10%的運營成本還有6%的稅，基本是沒法掙錢的?！?h3>多方糾紛

許迪最近很懵，房東還沒來趕他走，但他心里明白，這房子他住不久了。

原本看著維權(quán)群中動輒數(shù)萬的維權(quán)金額，以及許多“被貸款的租客”，損失不算大的他有種“變態(tài)的慶幸感”。但后來房東的一句“住完這個月就差不多了”，又讓他的心像北京的天氣一樣驟然冰冷。

受害者不僅租客一方。中介平臺倒閉或跑路后，房東原本穩(wěn)定的租金收入被迫中斷，開始考慮收房趕人;租客隨著面臨著失去落腳之處的風(fēng)險，還要繼續(xù)償還欠下的貸款，否則個人征信記錄可能會受到影響，甚至遭遇暴力催收;第三方金融機構(gòu)大筆貸款面臨逾期甚至成為壞賬的風(fēng)險，經(jīng)營受到考驗。

其中房東和租客雙方各執(zhí)一詞，維權(quán)群中氣氛詭異，劍拔弩張。

第三方金融機構(gòu)則有的鋌而走險，繼續(xù)從租客卡中扣款;有的暗吞苦水，在之前鼎家爆雷事件中，部分涉及“租金貸”的信貸機構(gòu)或高調(diào)或低調(diào)地解除了租客賬單，承擔(dān)了最終的風(fēng)險。

對房東方，寓見等中介機構(gòu)以尋找其它同行接盤的方式解決;對租客方，寓見創(chuàng)始人林小森曾在上海徐匯公安分局經(jīng)濟犯罪偵查支隊向租客承諾：“不會因為我們的責(zé)任造成大家的征信問題不良，我們會跟中國人民銀行反映，人民銀行接到特殊情況查證，經(jīng)過核實可以集中銷除?！?/p>

但據(jù)《財經(jīng)天下》周刊了解，目前仍有寓見租客早已退租卻仍被催收或扣款，甚至有已退租半年又被重新扣款的情況發(fā)生。對此，《財經(jīng)天下》周刊多次致電貸款機構(gòu)元寶e家電話欲了解情況，均無人接聽。

此前據(jù)獵云網(wǎng)報道，元寶e家方面表示，最近由于很多商戶存在虛假退租的情況，所以仍然會持續(xù)扣款，除非租客把相關(guān)手續(xù)材料發(fā)給元寶e家進行核實，確認退租狀態(tài)真實之后再返還相應(yīng)款項。

寓見公寓的廣告牌。

今日據(jù)藍鯨財經(jīng)報道稱，10月29日有租客在出資方晉商消費金融通知下前往元寶e家分公司處尋求問題解決方案，但晉商消費金融方并未出面，同時元寶e家工作人員稱并未接到相關(guān)通知。

值得注意的是，元寶e家在此前爆雷的長租公寓愛公寓、昊園恒業(yè)皆已因資金鏈斷裂而倒閉。而向寓見公寓、鼎家公寓發(fā)放租客貸款的機構(gòu)中，既包括浦發(fā)銀行信用卡、建設(shè)銀行信用卡、工商銀行信用卡、平安好房金融等大型傳統(tǒng)金融機構(gòu);亦出現(xiàn)螞蟻借唄、分付君、應(yīng)花分期、么么貸、元寶e家等互聯(lián)網(wǎng)貸款平臺身影。

也就是說，租房作為一種普遍存在的消費場景，對于國家鼓勵的消費金融而言，的確是一塊值得一嘗的巨大蛋糕，但在具體操作過程中卻極易產(chǎn)生風(fēng)險。

理論上，租房分期可以解決租客一次性支付較大金額資金時的暫時性困境，但事實上卻成為中介機構(gòu)的一大現(xiàn)金流支撐。其與金融機構(gòu)合作后，以各種方式鼓勵甚至誘騙租客貸款，資金到賬后則挪作高價獲取房源為主的其他用途，一旦沒有新的租金回籠，就會出現(xiàn)押金清退及房租支付等資金困難。

對此，互金專欄作者肥皂分析稱，租客是否需要承擔(dān)還款責(zé)任，從金融角度講需要看合同中是否體現(xiàn)貸款債權(quán)人為第三方金融機構(gòu)，而法律層面如何處理還需咨詢律師。從租金貸這一金融產(chǎn)品設(shè)計的角度來看，若要最大程度減弱中介跑路帶來的風(fēng)險，金融機構(gòu)只需繞過中介，直接將款項打給租客或者房東個人賬戶，但這在實際操作時較為復(fù)雜。

蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融中心主任、高級研究員薛洪言曾撰文指出，從長租公寓行業(yè)角度來看，諸如搶房源等激進的市場拓展策略、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競爭業(yè)態(tài)等，遲早要經(jīng)歷一個洗牌期。屆時，批量的公寓運營機構(gòu)關(guān)門不可避免。

目前看來，洗牌期已經(jīng)開始，至于何時結(jié)束、影響如何，無人能夠預(yù)測。

“我是在鄭重地告訴同行，我們要老老實實地介入，不要看規(guī)模，一定要保證生意是安全的?！焙皶熑缡钦f。

（唐煜對本文亦有貢獻）