宋克杰

摘要：本文圍繞騰退房產(chǎn)財務(wù)核算與管理，從幾個方面進(jìn)行了闡述：舊城區(qū)保護(hù)和開發(fā)的進(jìn)程與現(xiàn)狀；目前騰退實施主體取得騰退房屋所有產(chǎn)權(quán)后的財務(wù)核算及問題所在；騰退主體未將騰退房屋確認(rèn)固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的原因分析；對騰退房屋財務(wù)核算與管理的建議。

關(guān)鍵詞：舊城改造 騰退 財務(wù)核算開發(fā)成本 固定資產(chǎn) 房產(chǎn)稅 資產(chǎn)管理

古城區(qū)歷史文化保護(hù)區(qū)的保護(hù)和開發(fā)、棚戶區(qū)改造歷來是一座城市.尤其是像首都北京這樣具有悠久歷史，深厚文化積淀的古都發(fā)展過程中繞不開的課題。

一、舊城區(qū)保護(hù)和開發(fā)的進(jìn)程與現(xiàn)狀

2012年7月3日北京市西城區(qū)人民政府發(fā)布《西城區(qū)“十二五”時期歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃提出“十二五”期間西城區(qū)將著力打造什剎海人文生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)、大柵欄及琉璃廠文化創(chuàng)意聚集區(qū)等六大特色街區(qū)，以此促進(jìn)首都文物保護(hù)區(qū)生態(tài)文明發(fā)展，疏解中心區(qū)人口，明確古城區(qū)功能定位。

目前西城區(qū)的模式主要是以區(qū)屬國有企業(yè)為騰退實施主體。區(qū)財政以注入項目資本金的形式對企業(yè)增資.提供資金。各實施主體在保證社會和諧穩(wěn)定的前提下.分步推進(jìn)人口的外遷疏解。

各項目疏解騰退工作一般分為三個階段：第一階段：人口疏解，房屋騰退；第二階段：風(fēng)貌保護(hù)，房屋修繕；第三階段：可持續(xù)發(fā)展，業(yè)態(tài)調(diào)整。

二、目前騰退實施主體取得騰退房屋所有產(chǎn)權(quán)后的財務(wù)核算及問題所在

騰退企業(yè)目前的財務(wù)核算情況：

1.所有已支付的房屋價款、補償款、獎勵款以及房屋產(chǎn)權(quán)過戶稅費等均在“開發(fā)成本”、“開發(fā)費用”科目核算，長期按照開發(fā)項目設(shè)置明細(xì)科目累計掛賬。

2.取得產(chǎn)權(quán)后房屋修繕費用也在“開發(fā)成本”、“開發(fā)費用”科目核算。

3.所有“開發(fā)成本”、“開發(fā)費用”均在資產(chǎn)負(fù)債表“存貨”科目列示。

按照騰退程序，在房屋騰退之后，被騰退人（房屋產(chǎn)權(quán)人）與實施主體辦理產(chǎn)權(quán)過戶，將騰退房屋的產(chǎn)權(quán)變更至實施主體名下，也就是說房產(chǎn)證已經(jīng)變更為實施主體名下。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，第三章資產(chǎn)第二十條：資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。《企業(yè)會計準(zhǔn)則》第4號第三條固定資產(chǎn)，是指同時具有下列特征的有形資產(chǎn)：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的；（2）使用壽命超過一個會計年度。

公司在開發(fā)成本和開發(fā)費用核算取得的房產(chǎn)，將房產(chǎn)作為存貨在資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行反映，不確認(rèn)固定資產(chǎn)，顯然與《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的要求不符。

三、騰退主體未將騰退房屋確認(rèn)固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的原因分析

（一）騰退房屋使用性質(zhì)不明確

騰退房屋屬于文物的古建筑、名人故居騰退完成后，要修繕保護(hù)，房屋產(chǎn)權(quán)屬于政府各主管部門.騰退主體只作為政府的代理人完成房屋使用者的騰退工作，并收取服務(wù)費用。

屬于非文物的老舊房屋，騰退主體應(yīng)在城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，完成詳細(xì)的文保區(qū)騰退規(guī)劃設(shè)計.明確被騰退區(qū)域功能定位。需要明確被騰退房屋是修繕后騰退主體用于出租.或者用于自身經(jīng)營使用，或者是拆除房屋后騰出土地完成一級開發(fā)。

由于房屋的后續(xù)處理情況不確定，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)部門難以確定騰退支出是在開發(fā)成本核算還是按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定確認(rèn)固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)。

因此，開發(fā)主體前期詳細(xì)合理的規(guī)劃設(shè)計.對騰退房屋后續(xù)使用情況進(jìn)行明確的定位.對財務(wù)核算和資產(chǎn)管理是否合理、合規(guī)具有至關(guān)重要的影響。但現(xiàn)實情況是.很多騰退項目“摸著石頭過河”，邊騰退邊規(guī)劃，根據(jù)騰退工作是否順利、騰退房屋是否達(dá)到一定比例，是否臨街連片具有開發(fā)價值，再考慮規(guī)劃功能定位、業(yè)態(tài)提升，給后續(xù)財務(wù)核算、資產(chǎn)管理工作留下了很多問題。

（二）不確認(rèn)固定資產(chǎn)、不計提折舊，虛增企業(yè)利潤

騰退的房屋，經(jīng)過修繕，短期內(nèi)依靠這些資產(chǎn)取得收益的途徑只能是房租收入。房屋折舊是企業(yè)最主要的成本項目，是否計提折舊直接影響企業(yè)會計利潤高低。

比如，某騰退實施主體2014年初開發(fā)成本余額20億元.假設(shè)所有房屋都修繕完畢，達(dá)到可使用狀態(tài)，滿足固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件，且部分房屋已出租，出租率30%。房屋折舊年限20年，殘值率10%。2014年企業(yè)取得租金收入1000萬元，經(jīng)營成本300萬元，管理費用200萬元，銷售費用（廣告、招租代理費用等）10萬元，企業(yè)所得稅率25%（不考慮其他稅費的影響）。

在不考慮計提折舊的情況下.企業(yè)凈利潤：

利潤總額：1000-300-200-10=490萬元

企業(yè)所得稅：490*25%=122.5萬元

凈利潤：490-122.5=367.5萬元

正常計提折舊的情況下，企業(yè)利潤：

2014年應(yīng)計提折舊：200000*（1-10%）/20=9000萬元

企業(yè)經(jīng)營成本增加（出租部分）：9000*30%=2700萬元

企業(yè)管理費用增加（持有未出租部分）：9000*70%=6300萬元

企業(yè)利潤總額：1000-（300+2700）-（200+6300）-10=-8510萬元

由上例可知，由于房屋本身價值巨大，每年分?jǐn)傉叟f金額較大，是否考慮折舊，會使企業(yè)會計利潤由盈利變?yōu)樘潛p，發(fā)生根本性的變化。

（三）以房屋仍在修繕為由不確認(rèn)固定資產(chǎn)，申請免征房產(chǎn)稅，偷逃稅款

仍按照上例，企業(yè)房產(chǎn)原值20億元，30%出租，取得租金收入1000萬元。

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度。由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)出租的。以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第四條規(guī)定：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

據(jù)此計算2014年應(yīng)納房產(chǎn)稅：

未出租部分房產(chǎn)原值14億元，假設(shè)減除比率30%，該部分需繳納房產(chǎn)稅：140000*（1-30%）*1.2%=1176萬元。

出租部分取得租金收入1000萬元。該部分應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：1000*12%=120萬元。

合計應(yīng)納房產(chǎn)稅：1296萬元。

四、結(jié)論及建議

（一）依據(jù)會計準(zhǔn)則.持有自用或出租的房屋，及時確認(rèn)固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，并合理確定折舊年限。

1.騰退房屋入賬價值的確定

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號一固定資產(chǎn)》第七條規(guī)定：固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量；第八條規(guī)定：外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等。

參照上述規(guī)定和西城區(qū)政府的有關(guān)文件。騰退企業(yè)為騰退房屋支付的費用包括兩部分，一是取得騰退房產(chǎn)主要支出，二是房產(chǎn)過戶需要繳納的稅費。因此騰退房屋價值應(yīng)包括這兩部分。

2.騰退房屋折舊年限的確定

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第五十九條和第六十條規(guī)定：固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊，準(zhǔn)予扣除。除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外。房屋、建筑物計算折舊的最低年限為20年。

騰退企業(yè)取得的騰退房屋大部分屬于已使用多年的老舊房屋。企業(yè)可參照所得稅法規(guī)定折舊年限，適當(dāng)予以縮短折舊年限。因國有企業(yè)重大會計政策的確定需要企業(yè)上級單位以及財政、稅務(wù)部門的監(jiān)督批準(zhǔn)。所以企業(yè)可以通過申請報批的途徑確定折舊的有關(guān)規(guī)定。

（二）政府建設(shè)、規(guī)劃主管部門對文保區(qū)的保護(hù)、建設(shè)、發(fā)展、業(yè)態(tài)提升要有明確的規(guī)劃，對于企業(yè)編制的項目實施方案要嚴(yán)格論證審批。

本文所論及的騰退房屋財務(wù)核算及資產(chǎn)管理問題，看似是企業(yè)的問題，但關(guān)鍵是政府部門沒有明確文保區(qū)未來的功能定位。企業(yè)在完成部分房屋騰退后無所適從.不能明確是要拆除還是如何利用該部分資產(chǎn)。因此，本文前面提到的，騰退房屋的三個階段當(dāng)中，第一階段首先應(yīng)明確文保區(qū)功能定位、業(yè)態(tài)提升規(guī)劃。其次才能進(jìn)入騰退實施階段。

（三）給予騰退企業(yè)適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。

不可否認(rèn)，騰退房屋確實屬于企業(yè)經(jīng)營過程中形成的特殊資產(chǎn)，不能等同于企業(yè)正常經(jīng)營過程中形成的資產(chǎn)。如前例，騰退企業(yè)每年投入大量資金取得騰退房屋。還要投入資金進(jìn)行修繕保護(hù)，資產(chǎn)規(guī)模越來越大。

再者。房屋達(dá)到可使用狀態(tài)后短期內(nèi)很難給企業(yè)帶來收益，如果有收益，與投入的成本相比也是微不足道的。

按照目前的房產(chǎn)稅設(shè)計，騰退企業(yè)稅負(fù)。尤其是房產(chǎn)稅部分的稅負(fù)非常繁重?，F(xiàn)實當(dāng)中。很多騰退企業(yè)也是千方百計找理由向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申請減免這部分房產(chǎn)稅。與其現(xiàn)在遮遮掩掩.還不如明確這部分企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。

（四）政府財政、審計部門應(yīng)加強(qiáng)財政資金的審計監(jiān)管。

騰退企業(yè)使用了大量的財政資金實施文保區(qū)房屋的騰退保護(hù)。這部分資金政府相關(guān)部門不能“一撥”了之，應(yīng)及時跟蹤檢查審計資金的使用情況。以及形成資產(chǎn)的后續(xù)管理。及時發(fā)現(xiàn)漏洞、解決問題。如果造成資產(chǎn)的流失，資產(chǎn)損失恐怕無法挽回了。