曾楠

摘要：房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者對(duì)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)以及處理控制的能力與技巧。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理者能夠運(yùn)用投資的理念以及科學(xué)的方法，能夠減少房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作中房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理者會(huì)運(yùn)用現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理模式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，能使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資經(jīng)營(yíng) 管理 風(fēng)險(xiǎn)分析 探討

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)，涉及各方面專業(yè)技術(shù)的綜合性的投資項(xiàng)目，具有高投入高風(fēng)險(xiǎn)。并且具有高收益的特性。房地產(chǎn)投資管理決定了投資額比較大。投資周期較長(zhǎng)。在投資過(guò)程中有經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)以及涉及到金融投資方面低風(fēng)險(xiǎn)。還有包括國(guó)家政策的變化眾多的風(fēng)險(xiǎn)因素，決定了房地產(chǎn)投資管理方面具有收益的不確定性?？傊鞣矫娴囊蛩鼐蜎Q定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理潛在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理管理方，要對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)處理與控制方式方法，能夠把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。同時(shí)經(jīng)營(yíng)者還要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制以及風(fēng)險(xiǎn)的判斷。要把各種經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，作為企業(yè)的管理制度來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格管理與控制加強(qiáng)從業(yè)人員的研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地發(fā)展規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)控制，要對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)，采取有效的針對(duì)措施.能夠有效的把房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。是房地產(chǎn)投資管理經(jīng)營(yíng)者的首要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資過(guò)程中主要講的投資風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)管理風(fēng)險(xiǎn)等三方面滴內(nèi)容。

（一）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指投資房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理者在管理過(guò)程中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的預(yù)期收入沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。經(jīng)營(yíng)管理的水平的高低直接影響著房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地收益，作為經(jīng)營(yíng)管理方如果錯(cuò)誤的預(yù)測(cè)了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地收益。造成經(jīng)營(yíng)管理決策的失誤。將會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。財(cái)務(wù)信貸具有高度的風(fēng)險(xiǎn)以及不確定性。房地產(chǎn)投資者所投資的房地產(chǎn)作為抵押物抵押給銀行，要獲取該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的貸款，這樣就把整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押給了貸款協(xié)議方。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方要按照合同中約定的期限還本付息。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目也有可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者只有運(yùn)用相關(guān)的財(cái)務(wù)方面的知識(shí)。在合理的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中配置貸款份額。盡可能的減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在金融業(yè)務(wù)中的貸款風(fēng)險(xiǎn)。降低房地產(chǎn)企業(yè)籌資困難財(cái)產(chǎn)狀況等風(fēng)險(xiǎn)要素。

（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中。由于國(guó)家或者地區(qū)性的政策或經(jīng)濟(jì)的變化引起政策以及市場(chǎng)的變化造成房地產(chǎn)市場(chǎng)。價(jià)格的變化引起房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)格降低，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目地收益。不能按照預(yù)期的收益達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目地要求。但是國(guó)家以及地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的影響，能夠造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的驟降，從而帶來(lái)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地巨大風(fēng)險(xiǎn)。但是這種風(fēng)險(xiǎn)需要國(guó)家大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)決定。作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地管理方要及時(shí)的關(guān)注國(guó)家以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策的變化。及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目適合市場(chǎng)變化。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的策略探討

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的研究與分析，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有長(zhǎng)期性以及高風(fēng)險(xiǎn)性，所以在房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理和活動(dòng)過(guò)程中房地產(chǎn)投資企業(yè)要注意房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與外部環(huán)境的聯(lián)系。及時(shí)的處理好外部環(huán)境的各種要素以及房地產(chǎn)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的具體管理方式方法。主要外部環(huán)境。包括社會(huì)文化、經(jīng)濟(jì)、家庭收入等各方面的因素，并且這種外部環(huán)境的因素是處在不斷的變化過(guò)程當(dāng)中。房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)要系統(tǒng)的對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行研究。因?yàn)橥獠凯h(huán)境與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，相互之間的影響和作用直接影響著房地產(chǎn)投資，經(jīng)營(yíng)管理的收益要把外部環(huán)境、房地產(chǎn)投資內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。提高企業(yè)的投資收益目標(biāo)，要做到審時(shí)度勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，對(duì)于政策以及外部環(huán)境的變化，要靈活應(yīng)對(duì)。不斷地運(yùn)用正確的方式方法調(diào)整房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，適應(yīng)我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)政策活動(dòng)。要積極的提高經(jīng)營(yíng)管理的效率。降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）做好房地產(chǎn)投資管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理者要對(duì)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)分析，運(yùn)用合理的杠桿以及所擁有的現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃。在合理的時(shí)間合理的運(yùn)用金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管控。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目在貸款環(huán)節(jié)中所占用的比例。在貸款運(yùn)用的環(huán)節(jié)過(guò)程中要做到專業(yè)化、科學(xué)化、法律化，要是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，能夠做到良性循環(huán)。具有良好的財(cái)產(chǎn)分析以及財(cái)產(chǎn)報(bào)告。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，最終成為他人的資產(chǎn)。要嚴(yán)格的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行有效把控。要對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行管控。在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)要不惜代價(jià)引進(jìn)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理方面的人才。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地財(cái)產(chǎn)金融貸款業(yè)務(wù)以及法律等要進(jìn)行綜合的分析與評(píng)估。

（三）房地產(chǎn)管理投資要科學(xué)地運(yùn)用市場(chǎng)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)過(guò)程較長(zhǎng)，收益較高。同時(shí)也具備一定的風(fēng)險(xiǎn)性。這種風(fēng)險(xiǎn)性主要來(lái)自于國(guó)家和地區(qū)方面的經(jīng)濟(jì)因素的影響。國(guó)家以及地區(qū)政策和經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向發(fā)生變化。會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力下降房房屋價(jià)格會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或者通貨膨脹趨于同步的增長(zhǎng)。但是目前我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況可以確定的說(shuō)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體上處于供不應(yīng)求的局面。因此房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)往往相對(duì)較小，只有在國(guó)家或者地區(qū)的經(jīng)濟(jì)極端不景氣的時(shí)候才會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng).在一定時(shí)期內(nèi)的需求降低房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)急劇的變化。作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)者要及時(shí)的關(guān)注國(guó)家以及地區(qū)政策以及經(jīng)濟(jì)的情況的變化.及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)以及發(fā)展方向，有效地運(yùn)用市場(chǎng)的信息管理降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要為房屋。它具備商品的特征與屬性。隨這經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人民生活的水平的提高。人們對(duì)居住環(huán)境要求越來(lái)越高。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理要順應(yīng)時(shí)代以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。及時(shí)的更新房屋產(chǎn)品的各種功能。要把房屋經(jīng)營(yíng)的戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境配套以及建筑的智能化物業(yè)管理等方面要順應(yīng)人們的需求，開(kāi)發(fā)更適合人們居住的產(chǎn)品，要運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)品的概念來(lái)完整的對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)和包裝.要盡可能最大的滿足消費(fèi)者的審美觀舒適感安全感文明感優(yōu)雅感等各方面的需求。適應(yīng)消費(fèi)者的個(gè)性化的要求.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目市場(chǎng)潛力巨大。只有把握好市場(chǎng)的需求，同房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理方才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，降低經(jīng)營(yíng)失敗風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商要從房屋設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)宣傳廣告等方面，要開(kāi)發(fā)出新的住房消費(fèi)理念，以順應(yīng)人們對(duì)房屋居住的更高要求。

（五）不斷提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)水平

物業(yè)管理是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地重要部分，物業(yè)管理的專業(yè)化以及企業(yè)化的運(yùn)作機(jī)制，是目前我國(guó)房地產(chǎn)的重要管理模式。物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成熟的一項(xiàng)重要標(biāo)志。良好的物業(yè)管理有利于樹(shù)立房地產(chǎn)投資管理項(xiàng)目地良好形象也可以滿足所居住人群的物質(zhì)要求。隨著時(shí)代的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念正在改變。對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求有著更高層次的需求。作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理者要建立一支服務(wù)高效的物業(yè)管理能夠創(chuàng)造整潔文明高雅安全，方便舒適的居住環(huán)境。同時(shí)能夠凈化人們的心靈提高人們的整體素質(zhì)。有利于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的發(fā)展有利于房地產(chǎn)企業(yè)檔次的提升。能夠最大化的降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要運(yùn)用物業(yè)管理的這一高效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔次提升的工具，要進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)，探索出一條適合我國(guó)物業(yè)管理的方法，能夠在短時(shí)間內(nèi)提升房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資額管理水平和企業(yè)知名度。

（六）加強(qiáng)公司間的各作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

現(xiàn)代企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。必須潛心研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，認(rèn)真培植自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要做到這些。必須認(rèn)真分析一下自己的長(zhǎng)處和短處、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。然后做到揚(yáng)長(zhǎng)避短并采取措施來(lái)彌補(bǔ)自己的不足。如能在經(jīng)營(yíng)中注意和其它公司開(kāi)展臺(tái)作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，就有利于更好地發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，避開(kāi)短處。在使自己做大做強(qiáng)的同時(shí)。也必然會(huì)降低經(jīng)營(yíng)失敗的可能性。風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)專業(yè)性和技術(shù)性很強(qiáng)的管理活動(dòng)，它涉及面廣，可變因素多。為了有效地管理風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)職能部門的作用.將涉及方方面面的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)一管理起來(lái)，進(jìn)行系統(tǒng)的、職能的、相互配合的有效的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)。最終達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。