摘要：隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展擴大，競爭也日趨激烈，高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)在大環(huán)境下的生存是一個值得研究的問題。本文對高負(fù)債對房企的影響和應(yīng)對政策進行了深入探索。

關(guān)鍵詞：高負(fù)債房地產(chǎn)，房地產(chǎn)融資，融資結(jié)構(gòu)

一 高負(fù)債下房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題及原因分析

（一） 高負(fù)債使得房企融資困難

房地產(chǎn)融資行為是一種資本融通的方式，通過融資方式和金融工具實現(xiàn)信用資金周轉(zhuǎn)流通的行為。據(jù)資料顯示，將近1000家上市房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)從2009年末到2013年中旬，漲幅達(dá)到160%。且由于負(fù)債過度導(dǎo)致的企業(yè)金融危機，資金鏈斷裂，無法支撐運營的案例頻頻發(fā)生。

下面為高負(fù)債房地產(chǎn)融資難的原因和現(xiàn)狀：

（1）企業(yè)融資渠道單一

目前，高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款和企業(yè)融資作為籌集資金的主要發(fā)展手段，因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債現(xiàn)象仍然存在，而且情況越來越糟，因此我們需要創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，建立符合社會主義道路的融資模式。

（2）法律法規(guī)不健全

國內(nèi)對于房地產(chǎn)融資的政策并不明確，而且一直是偏向于不支持多方式融資的態(tài)度，但是，房地產(chǎn)金融需要相關(guān)法律法規(guī)的支持才能得到更好地發(fā)展。特別是，融資法律法規(guī)保護了房地產(chǎn)業(yè)的正常運作。

（二） 高負(fù)債使得房企資金成本高導(dǎo)致績效利潤下降

由于房地產(chǎn)項目的良好發(fā)展，房地產(chǎn)項目的融資過程也在不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)融資方式層出不窮。簡單地獲得房地產(chǎn)基金必須具有以下隱患：

（1）資金鏈斷裂風(fēng)險。由于過于依賴銀行融資，房地產(chǎn)廠商自身的資金實力并不雄厚，自身無法承擔(dān)一旦資金供應(yīng)出現(xiàn)問題所帶來的嚴(yán)重后果，有點粗心會影響整個房地產(chǎn)項目的發(fā)展。對融資項目發(fā)展的風(fēng)氣也會帶來不好的影響，且影響房地產(chǎn)項目下一步的品牌建設(shè)。在嚴(yán)重的情況下，它可能會對整個社會的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

（2）結(jié)構(gòu)失衡風(fēng)險。因為當(dāng)前中國處于社會主義發(fā)展的初級階段，國家的發(fā)展穩(wěn)步且迅速，房子的價值不僅僅存在于“住”，還有商用，對于這些作用，人們的要求也在不斷提高。由于經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民的生活水平也不斷變好，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在發(fā)生變化，但面對激烈的發(fā)展速度， 市場并沒有給出相對應(yīng)的融資體系來適應(yīng)，這種運作結(jié)構(gòu)上的不對稱性，整個房地產(chǎn)項目很容易導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性失衡， 甚至導(dǎo)致更嚴(yán)重的金融風(fēng)險。這時，需要政府帶頭，地方加強來帶動整個房地產(chǎn)項目融資市場的活力。

二 高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略及建議

（一） 減少房企高負(fù)債下融資困難的對策

相較于發(fā)達(dá)國家運用最廣泛的融資方式證券融資，和其多渠道的融資模式，我國的房地產(chǎn)項目發(fā)展相對較晚，剛開始發(fā)展時步速緩慢。融資的主要渠道還是通過銀行信貸。為了改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先進經(jīng)驗，取其精華，結(jié)合當(dāng)前國情，發(fā)揮房地產(chǎn)市場本身的各種調(diào)節(jié)功能，以及房地產(chǎn)市場存在的融資資源，然后再根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，和項目資金需求的情況選擇適合自己的融資方式，并嘗試設(shè)計多元化的渠道融資，避免僅依靠銀行融資方式。對于房地產(chǎn)融資來說，引入股票融資以及其他的金融產(chǎn)品的融資，拓寬融資渠道，發(fā)揮現(xiàn)有研究的能力，做出可以及時識別房地產(chǎn)融資風(fēng)險的信息工具，對于房地產(chǎn)項目的發(fā)展大有裨益。

為了拓寬融資渠道，發(fā)展融資多樣化的房地產(chǎn)市場，需要多方面的努力共同形成，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高自身競爭力，增強自身實力，其次政府部門應(yīng)該積極配合房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，制定好法律法規(guī)，可以讓房地產(chǎn)市場正常運作。對于增強企業(yè)自身競爭力可以從以下方面入手：一是擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，讓企業(yè)合法化，走合法化的道路，增強自身品牌建立，提高銷售業(yè)績。房地產(chǎn)市場的規(guī)模越來越大，就目前來講，中國將近有七萬家房地產(chǎn)公司，但是有特色的卻是極少的，舉例來講，萬科、保利等算是比較有特色的，已經(jīng)建立了屬于自己的品牌，因此擁有的市場份額較高。對于一些中小型還沒有形成自己特色的房地產(chǎn)市場企業(yè)，需要的是完善自己的品牌文化，形成自己的品牌特色，以吸引更多的潛在客戶。

第一、創(chuàng)新融資工具。作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的特點是投資周期長，發(fā)展規(guī)模大，資本回收緩慢。

第二、政府應(yīng)該建立融資信息平臺。

（二） 降低高負(fù)債對房企績效影響的對策

“高杠桿”加劇風(fēng)險，“去產(chǎn)能、去庫存”仍是主旋律。2016年上半年盡管住房公司已經(jīng)取得了歷史上的最佳表現(xiàn)，但“增加收入而不增加利潤”和高負(fù)債率的風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn)。

第一，去杠桿：對于決策團隊失誤，或者房地產(chǎn)規(guī)劃布局存在問題的，住房建成了也會存在問題。最終，需要股權(quán)融資，這反過來又促進了合并和收購的加速爆發(fā)。 而當(dāng)前的這種趨勢已經(jīng)足夠明顯。

第二，去產(chǎn)能：朱寶良，國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部首席經(jīng)濟師 “傳統(tǒng)經(jīng)濟仍處于衰退之中” ，去產(chǎn)能將是今后的重要任務(wù)。

第三，去庫存：目前樓市的去庫存周期恐怕還是需要五到六年，全國整個的潛在供應(yīng)和現(xiàn)實供應(yīng)加起來要超過50到60億平方米。

結(jié)論

房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)系著我國的國民經(jīng)濟。對于高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)來說，面對融資更加困難，可以拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資工具，面對企業(yè)績效下滑，可以去杠桿，去庫存，去產(chǎn)能，在符合當(dāng)下發(fā)展國情的基礎(chǔ)上進行良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]B. Rajesh Kumar，K.S. Sujit. Debt Strategy Trends of Emerging Market Firms： Evidence from India[J]. International Journal of Strategic Decision Sciences （IJSDS），2017，8（4）.

[2]田洋. 中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究[D].青島理工大學(xué)，2016.

作者簡介：

張興宇（1992.12.15- ），男，籍貫：內(nèi)蒙古烏海市，碩士研究生，專業(yè)：物流工程