蘇文旗

摘要：自從新土地法頒布以后。隨著國家對土地管理的加強。雙河社區(qū)本著“合理利用土地”的理念。依法管理社區(qū)土地。如何提高土地利用質(zhì)量。進而因地制宜開發(fā)利用土地，調(diào)整土地里利用結(jié)構(gòu)。優(yōu)化土地資源配置。最大限度地實現(xiàn)社區(qū)土地資產(chǎn)收益。促進礦區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。實現(xiàn)雙河社區(qū)土地資產(chǎn)管理的科學(xué)化、系統(tǒng)化和高收益是目前我們研究的重點問題。

關(guān)鍵詞：雙河社區(qū) 土地 利用率

自從新土地法頒布以后，隨著國家對土地管理的加強，雙河社區(qū)本著“合理利用土地”的理念，依法管理社區(qū)土地。如何提高土地利用質(zhì)量，進而因地制宜開發(fā)利用土地，調(diào)整土地里利用結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地資源配置，最大限度地實現(xiàn)社區(qū)土地資產(chǎn)收益，促進礦區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)雙河社區(qū)土地資產(chǎn)管理的科學(xué)化、系統(tǒng)化和高收益是目前我們研究的重點問題。

一、雙河社區(qū)土地現(xiàn)狀調(diào)查

雙河社區(qū)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作，經(jīng)過大量的尋找資料、技術(shù)培訓(xùn)，從2007年9月上旬配合油田土地局地籍管理科對桐柏境內(nèi)的土地進行GPS勘測定界調(diào)查工作，到2009年12月下旬完成了全社區(qū)土地資源調(diào)查工作。通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，雙河社區(qū)實有土地120宗，面積2933.82畝，利用狀況為工業(yè)用地占25%（其中飛亞公司占10%）；商服、經(jīng)營性用地占7%；公共建筑等市政用地占15%；住宅用地占35%；交通水域用地占5%：農(nóng)用地占10%：其它用地3%；其中閑置等存量土地為60畝。在土地使用性質(zhì)上，商業(yè)性、經(jīng)營性用地都是以劃撥方式取得，但其使用性質(zhì)不在劃撥目錄范圍內(nèi)，需要繳納土地有償使用費，現(xiàn)用途為變更性質(zhì)；農(nóng)用地土地使用情況以協(xié)議用地方式使用，目前多種經(jīng)營集體、個體，土地使用效益很差。

二、土地利用效率低的原因分析

（一）工業(yè)用地中，仍有一部分土地未取得收益。工業(yè)用地面積占社區(qū)土地總面積的25%，而取得收益的面積為7%。收益主要來源于國家授權(quán)經(jīng)營土地。造成工業(yè)用地土地收益不完全的原因：一是國家對劃撥土地收益權(quán)有嚴(yán)格的政策限制；二是勘探局所屬各單位多種經(jīng)營企業(yè)長期無償使用國有劃撥土地，未能取得土地收益。

（二）農(nóng)場用地隨著油田產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已漸漸退出油田經(jīng)濟發(fā)展的舞臺，多年來大量土地閑置，造成資源浪費。

（三）未利用土地分布范圍廣，涉及地點偏僻，不好管理。從上面未利用土地資產(chǎn)狀況中，我們可以看出社區(qū)未利用土地不僅在桐柏境內(nèi)有，而且唐河境內(nèi)也有土地，由此造成對好多土地周邊環(huán)境不了解，不好根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r合理開發(fā)利用，進行投資。

（四）土地區(qū)位優(yōu)勢差。經(jīng)對社區(qū)土地分布進行分析，由于油田生產(chǎn)建設(shè)區(qū)域處在遠離城市的郊區(qū)，且土地征用基本上是為石油開采服務(wù)，征地時不考慮土地地理位置，因此，絕大多數(shù)征用的土地處在溝壑縱橫的偏遠地帶，自然條件差，交通不便，經(jīng)濟欠發(fā)達，土地再開發(fā)利用難度大。

（五）土地資產(chǎn)經(jīng)營政策靈活性差，盤活代價高。由于社區(qū)土地是以劃撥方式取得，且為生產(chǎn)、生活區(qū)域，對這些土地開發(fā)利用，必須進行用途變更，根據(jù)國家新的《劃撥目錄》，這些開發(fā)土地的使用權(quán)取得方式要改變，以出讓或租賃的方式來取得。在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，作為不動產(chǎn)之一的土地資產(chǎn)，價值極高，可用“寸土寸金”來形容，往往幾十畝土地涉及的土地出讓金就達上百萬元，一般開發(fā)下來光土地使用權(quán)取得就要投資幾十萬，甚至上百萬，這對一個以生活服務(wù)為主業(yè)的企業(yè)來說，盤活土地資產(chǎn)有很大的難度。

（六）地受益政策有嚴(yán)格的限制，企業(yè)在土地收益上受到不公允的待遇，加之企業(yè)對土地資產(chǎn)經(jīng)營重視不夠，土地資產(chǎn)的收益占企業(yè)總資產(chǎn)收益的比重偏低。

（七）土地依法規(guī)范管理觀念差。目前社區(qū)土地管理體系仍不健全，土地管理人員經(jīng)常變動，多數(shù)單位臨時湊合思想嚴(yán)重，造成工作疏漏、資料分散、歸檔不及時、保管不規(guī)范、地籍資料遺失遺漏問題較為普遍。且社區(qū)所屬各單位領(lǐng)導(dǎo)對依法用地認識差，隨意改變自己單位使用的土地用途，亂搭亂建，造成違法現(xiàn)象。

三、提高土地利用率的對策

（一）盤活大量土地資產(chǎn)

1.對社區(qū)中心區(qū)域及堿礦等部分土地進行了變更，開發(fā)建立了1號、2號、3號、4號、5號、6號、7號及創(chuàng)業(yè)園等商服用地；2.對雙河農(nóng)場部分土地進行了商業(yè)、經(jīng)營性變更，減少土地處罰，避免了土地資源閑置；3.對唐河生活服務(wù)基地部分生活服務(wù)用房進行了變更；特別是閑置土地，根據(jù)社區(qū)規(guī)劃需要，進行了居民休閑活動場地規(guī)劃利用，減少了土地處罰，避免了土地資源閑置；4.通過與地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村組代表協(xié)商談判，對雙河農(nóng)場部分閑置土地進行了中、長期規(guī)劃利用，確保農(nóng)場土地的完整。

（二）強化機構(gòu)和隊伍建設(shè)。雙河社區(qū)基建管理站建立自上而下的土地資產(chǎn)管理體系，充分發(fā)揮土地資產(chǎn)監(jiān)督、管理、營運三大職能的作用，尤其是針對企業(yè)重組改制和土地資產(chǎn)閑置等情況，研究國家土地經(jīng)營的有關(guān)新政策，適時開展土地資產(chǎn)營運管理，建立一支高效、廉潔的土地市場管理隊伍。

（三）組織社區(qū)土地管理人員進行學(xué)習(xí)，發(fā)放油田土地局主編的《土地管理文件匯編》及《土地管理法規(guī)實用手冊》，并制訂出雙河社區(qū)《土地管理暫行辦法》使管理人員樹立科學(xué)的土地資源觀，珍惜愛護每一寸土地。

四、總體效果

在提高雙河社區(qū)土地利用率研究中，我們注重成果的質(zhì)量管理，通過對社區(qū)土地利用中存在的原因進行分析，制定了一系列切實可行的方案，取得了顯著效果。本次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，不但查清了土地家底，為正確制定社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和年度用地計劃提供科學(xué)依據(jù)，而且系統(tǒng)全面的查清了土地現(xiàn)狀、土地類型、分布、數(shù)量等，分析了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，找出原因，為社區(qū)合理安排用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地利用方向，因地制宜組織和指導(dǎo)社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展提供了可靠的土地數(shù)據(jù)來源。在后來的對策組織實施中，先后盤活大量存量土地資產(chǎn)，充分利用了土地資源，避免了土地資產(chǎn)的流失，盡大限度的減少了地方政府的土地處罰；還強化了機構(gòu)和隊伍建設(shè)，增強了土地管理人員的法律意識，規(guī)范了社區(qū)用地市場，提高了油田企業(yè)的用地質(zhì)量，加強了社區(qū)用地管理，為以后合理地規(guī)劃、開發(fā)、利用社區(qū)土地提供了寶貴的經(jīng)驗。