石雷

【摘 要】本文主要從“營改增”稅收制度改革的內(nèi)涵寫起，明確了稅務(wù)改革的目的，然后分析了“營改增”政策對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面帶來的影響，并有針對性地提出了改善措施。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理

一、前言

營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上存在著很多管理不善的方面，這在很大程度上影響著企業(yè)正常發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)本身是不利的，不利于在合法的情況下進(jìn)行市場主體的競爭，為了改變這一現(xiàn)狀，急需對房地產(chǎn)財務(wù)管理上做出調(diào)整和完善。

二、“營改增”稅制改革的內(nèi)涵

李克強(qiáng)總理在2016年兩會期間提出自5月1日全面實施“營改增”改革，將房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、金融服務(wù)業(yè)納入稅制改革范圍，而且所有在華企業(yè)新增的不動產(chǎn)增值稅都納入到抵扣范圍內(nèi)，實現(xiàn)絕大多數(shù)市場主體稅收負(fù)擔(dān)只減不增。5月1日以后的房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅將全部被增值稅所取代，在我國施行了20多年的營業(yè)稅退出了歷史舞臺，從而現(xiàn)在的增值稅將替代營業(yè)稅與其他稅種對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行協(xié)同管理。

三、“營改增”對房地產(chǎn)財務(wù)管理的影響

1.對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債的影響

“營改增”政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展過程產(chǎn)生了一定的影響，由于房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的項目具有周期長、投資大、收益晚等特點，在經(jīng)營的過程中難免會遇到一定的風(fēng)險，但“營改增”政策的實施能有效的降低企業(yè)的稅負(fù)，從而達(dá)到降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的目的，從而促進(jìn)行業(yè)之間稅負(fù)方面的公平。從理論上講，“營改增”實施和推出的目的是消除重復(fù)納稅，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，這一作用能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低實際稅負(fù)。除此之外，在“營改增”政策的影響下，企業(yè)的固定資產(chǎn)原始入賬金額累計折舊會一定程度上的減少。這就說明“營改增”可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大其規(guī)模，提升資金的周轉(zhuǎn)能力和流動能力。因此，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)方面起到了積極的影響，特別是對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)高負(fù)債的模式有著明顯的幫助。

2.對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面的影響

“營改增”政策對企業(yè)的財務(wù)管理方面起到一定的影響，“營改增”政策實施后，增設(shè)了許多納稅須知和與以往不相同的納稅規(guī)定，這些都會對企業(yè)的財務(wù)管理方面帶來巨大的影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并沒有對財務(wù)管理給予一定的重視程度，將更多的重視程度轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟(jì)建設(shè)方面，致使企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人員的消極怠工，對于新政策和稅法的新要求了解過于片面，更是在一定程度上暴露了一些能力不足和工作素質(zhì)不強(qiáng)的員工的缺陷，這種缺陷的暴露直接影響著企業(yè)財務(wù)管理水平的下降，甚至不適合當(dāng)前的財務(wù)管理的發(fā)展。換句話說，“營改增”政策對財務(wù)人員的專業(yè)能力帶來了巨大的考驗。若是財務(wù)管理人員自身的業(yè)務(wù)能力不達(dá)標(biāo)，便會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成一定的風(fēng)險。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

“營改增”會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量表造成一定的影響，主要體現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中經(jīng)常會涉及到大量的施工設(shè)備，由于可抵扣購買價格中的增值稅進(jìn)項稅額，減少企業(yè)的現(xiàn)金流出，從而提升了企業(yè)的投資金額。（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會隨著“營改增”的實施而不斷降低，導(dǎo)致現(xiàn)金流的使用水平逐漸上升。（3）在籌資活動中，“營改增”促使企業(yè)考慮融資范圍，導(dǎo)致其現(xiàn)金流比重加大，從長遠(yuǎn)的角度來看，融資活動的階段性甚至?xí)媾R著較大的壓力，若是不謹(jǐn)慎面對更會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債壓力。

4.對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的影響

對房地產(chǎn)財務(wù)工作者的工作提出了挑戰(zhàn)，“營改增”在實施后，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算產(chǎn)生了較大的影響，其中包括會計科目的增加和核算更復(fù)雜，使會計人員的專業(yè)能力面臨著極大地挑戰(zhàn)。這就要求財務(wù)人員要根據(jù)“營改增”的要求。與此同時，“營改增”的實施更是對以往的稅收制度以及相關(guān)的細(xì)節(jié)進(jìn)行了完善和調(diào)整，在這一環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計便要清楚“營改增”政策調(diào)整過程中的變化，這些政策的調(diào)整更是在影響了房地產(chǎn)企業(yè)即將運(yùn)行的項目以及運(yùn)行過程中的項目，加之上文提及的房地產(chǎn)企業(yè)投資金額巨大、周期長、收益慢等特點更是造成了企業(yè)的財務(wù)管理方面的風(fēng)險。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的建議措施

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平

提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平是完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要舉措，在“營改增”政策的全面實施后，房地產(chǎn)企業(yè)要緊隨時代的步伐，借助稅制改革來發(fā)展自己企業(yè)，努力提升企業(yè)的財務(wù)管理水平。首先，強(qiáng)化財務(wù)管理要求。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行每次采購時，需要票、貨、款一致，即要規(guī)范材料設(shè)備采購合同需要以房地產(chǎn)企業(yè)為簽訂主體，用房地產(chǎn)企業(yè)公司的名義取得增值稅專用發(fā)票，貨款支付以房地產(chǎn)的銀行賬戶轉(zhuǎn)出。同時也要求與房地產(chǎn)進(jìn)行簽訂采購合同的供應(yīng)商開具增值稅發(fā)票時，保證發(fā)票單位、收款賬號的單位以及貨物的單位一致。這里委托貸款或者抵賬取得材料將會使稅負(fù)有增無減。其次，房地產(chǎn)應(yīng)該盡快與上游的建筑商和施工方進(jìn)行配合，盡量保證在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中的建筑材料采購和工程機(jī)械等大額成本支出方面全部能取得滿足進(jìn)項稅額抵扣要求的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的進(jìn)項稅額增加，降低需要繳納的增值稅稅負(fù)。再次，強(qiáng)化財稅上的管理。房地產(chǎn)企業(yè)采購部門在每次采購物料時需要票、貨、款同時上交，也就是要求材料設(shè)備采購合同以建筑公司為簽訂主體，取得的是以建筑公司為抬頭的增值稅專用發(fā)票，貨款支付也要以建筑公司的銀行賬戶轉(zhuǎn)出。堅決杜絕委托付款以及抵賬購進(jìn)材料的現(xiàn)象，否則將會導(dǎo)致稅負(fù)有增無減。

2.提升房地產(chǎn)的企業(yè)的風(fēng)險防范意識

提升房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范意識是“營改增”政策下提升企業(yè)財務(wù)管理水平的又一重要舉措，在這一環(huán)節(jié)中，企業(yè)的管理者需要建立健全風(fēng)險防范機(jī)制，尤其是要將預(yù)算管理和成本管理相結(jié)合，深入了解企業(yè)內(nèi)部的實際運(yùn)行和發(fā)展情況，并帶有一定針對性和目的性的建立風(fēng)險預(yù)警防范機(jī)制，保證該機(jī)制處于動態(tài)的監(jiān)督狀態(tài)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)所投資的項目出現(xiàn)潛在的風(fēng)險，便要在第一時間了解情況，從而做出正確且及時的處理。由于這次稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面提出了更高的要求，也無形中為企業(yè)的風(fēng)險管理方面帶來了一定的挑戰(zhàn)，這就需要加大對增值稅專用發(fā)票的管理力度，要求房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅專用發(fā)票的抵扣意識。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理時，在對上游建筑安裝合作企業(yè)選擇時，應(yīng)該注意其規(guī)模和實力是否與經(jīng)營項目所搭配，而且要選擇有一般納稅人資格的建筑安裝企業(yè)。這里要求對小型建筑安裝合作企業(yè)謹(jǐn)慎選擇。小型供應(yīng)商所提供的貨品比較便宜，但是其規(guī)模和實力較弱無法開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)材料后無法進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣。必須使房地產(chǎn)企業(yè)的管理者明白，增值稅專用發(fā)票違法成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常開具增值稅發(fā)票的稅收成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須妥善保管、使用專用發(fā)票，依法提高進(jìn)項稅額的抵扣度，避免一切人為因素給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險：第一，增值稅專用發(fā)票上面的信息必須真實、完整而的，涂改則作廢處理，發(fā)票及貨物的規(guī)格、種類等相符，發(fā)票上的金額要與實際金額吻合，并且發(fā)票上面必須由稅務(wù)部門的加蓋公章。第二，取得增值稅發(fā)票后必須進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)認(rèn)證，校驗通過后方可采用，過期發(fā)票和假發(fā)票作廢處理。

3.優(yōu)化稅收籌劃和發(fā)票管理工作

優(yōu)化稅收籌劃和發(fā)票管理工作是“營改增”政策下提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的又一重要舉措。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)采購貨物或者勞務(wù)時，企業(yè)履行支付義務(wù)后，經(jīng)辦人應(yīng)該在取得相關(guān)發(fā)票后，及時將此發(fā)票上交財務(wù)部，要求對方交付發(fā)票后再交付錢款。這是由于增值是專用發(fā)票需要經(jīng)過稅務(wù)局檢驗過才能進(jìn)行進(jìn)項抵扣，而這個檢驗的時間需要從開票后360天內(nèi)，超出此時期，則稅務(wù)局普遍認(rèn)為對法律的態(tài)度懈怠，則不能進(jìn)行進(jìn)項稅務(wù)的抵扣。但是，可以將強(qiáng)財務(wù)部與業(yè)務(wù)部的溝通率，及時核對取得發(fā)票的情況，及時追討。當(dāng)財務(wù)部取得增值稅專用發(fā)票后應(yīng)該在月底和月初到稅務(wù)局去進(jìn)行發(fā)票認(rèn)證手續(xù)。財務(wù)部還應(yīng)該經(jīng)常與銷售部溝通，對相關(guān)增值稅發(fā)票進(jìn)行計算，得出相應(yīng)的銷項稅額。在一定情況下，可以盡量延遲開具房款增值稅發(fā)票。這是因為增值稅控制系統(tǒng)開具發(fā)票后，必須在次月進(jìn)行申報繳納的相關(guān)稅金，這與營業(yè)稅繳納申報有很大不同。與此同時，還要進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，由于“營改增”這一政策的提出無疑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅后籌劃帶來了更大的挑戰(zhàn)，為了在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，便要在房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的過程中提升會計核算水平，獲取真實且完整的會計核算信息，并以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)境為考察點，將稅收籌劃作為切入點，制定合理且完善的稅收籌劃制度。從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃制度具有一定的合理性和先進(jìn)性。

五、總結(jié)

“營改增”稅制改革從本意上講就是為了消除企業(yè)重復(fù)納稅現(xiàn)象，降低單位的稅收負(fù)擔(dān)，同時也是在激烈的市場競爭環(huán)境下，規(guī)范房地產(chǎn)財務(wù)管理方面的不良現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長遠(yuǎn)意義上的保護(hù)，以促進(jìn)其行業(yè)的不斷成長。

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