郭鵬

民營企業(yè)的經(jīng)營場地一般是通過租賃方式得來。所以拆遷對于民營企業(yè)來說是一件大事，不僅會導(dǎo)致租賃關(guān)系的終止，拆遷過程也往往會影響民營企業(yè)今后的發(fā)展。

那么民營企業(yè)在租賃合同中的期待利益在拆遷過程中究竟該如何保護？相關(guān)部門又應(yīng)該如何保障合法民營企業(yè)的拆遷利益？就相關(guān)問題，《民生周刊》記者采訪了北京在明律師事務(wù)所主任律師楊在明。

民生周刊：在拆遷過程中，那些租賃場地、廠房進行生產(chǎn)的民營企業(yè)，是否有權(quán)利主張因拆遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失？

楊在明：若民營企業(yè)是租賃他人的房屋進行經(jīng)營，無論是國有土地上的房屋還是集體土地上的廠房，其主張針對停產(chǎn)停業(yè)損失的征收補償尚缺乏法律的直接依據(jù)。但根據(jù)對征收補償行為的一般認識和理解，我認為停產(chǎn)停業(yè)損失的補償就是針對房屋的實際經(jīng)營者作出的。房屋承租人有權(quán)直接要求與征收方溝通協(xié)商，解決其這部分損失的補償問題。

從另一個角度講，其是否能夠獲得一定的實際利益損失補償，通常要依據(jù)其與出租方簽訂的房屋租賃合同而定。企業(yè)經(jīng)營者需要依據(jù)《合同法》的規(guī)定和租賃雙方當事人的約定，按租賃合同終止進行處理。企業(yè)經(jīng)營者認為自身合法權(quán)益遭受侵害的，可通過民事訴訟的途徑解決。但一般而言，房屋承租人不是被征收人，不與房屋征收部門直接發(fā)生法律關(guān)系。

民生周刊：有相關(guān)部門認為，只要“搞定了”土地、房屋產(chǎn)權(quán)人，就可以忽視承租方的生產(chǎn)利益，甚至會選擇將民營企業(yè)的設(shè)備和物資違法強拆，您怎么看？

楊在明：要進行強制拆除，必須要由地方政府向人民法院申請強制執(zhí)行，獲得法院作出的強制執(zhí)行裁定后才能由政府實施強拆。無論是城市國有土地上的房屋還是農(nóng)村集體土地上的房屋，抑或是民營企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備，概莫能外。

根據(jù)《民生周刊》報道的發(fā)生在廣西寧明及黑龍江嫩江的文章來看，若當事人反映屬實，這兩起案例中均出現(xiàn)了極為典型的違法強拆情形。一旦強拆行為導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營者的財產(chǎn)遭受損失，征收方將被追究國家賠償責任。其強拆、逼遷行為本身更可能涉嫌故意損壞財物、故意傷害等刑事犯罪。

自2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行以來，“先補償，后搬遷”的原則在征收領(lǐng)域全面樹立。這一原則的要義就在于保障在征收中處于被動和相對弱勢地位的被征收人的合法權(quán)益，并嚴格規(guī)范政府的征收行為。

在這樣的大背景下，逼遷、違法強拆等情況的繼續(xù)存在反映了政府違法成本較低的事實。即征收方仍有可能通過此類違法行為實際獲益，民營企業(yè)依法維權(quán)最終獲得的行政賠償仍可能難以填平其所遭受的損害。

何況，對民營企業(yè)而言，依法維權(quán)所要求的專業(yè)技術(shù)及各方面成本都是極高的。因此通過立法等上游制度的逐步完善促使行政機關(guān)能夠嚴格依法征收是解決這一領(lǐng)域矛盾沖突的首要條件。

民生周刊：那些租賃場地進行生產(chǎn)的民營企業(yè)，在面臨拆遷和補償糾紛時，往往最終會以與出租方進行民事訴訟的方式解決。

楊在明：這反映了類似事件的復(fù)雜性。作為民營企業(yè)經(jīng)營者而言，在租賃廠房、建筑用于長期經(jīng)營時，應(yīng)當考慮可能存在的房屋遇征收的風險問題，做到居安思危、未雨綢繆。

尤其是不可貪圖租金便宜而選擇在農(nóng)村非建設(shè)用地上承租、建設(shè)廠房，一旦房屋被認定為無證的違法建筑，將可能在征收中面臨“違建不予補償”的結(jié)局。如果租賃行為本身不合法，那么在遇到征收時想主張權(quán)益，困難將會很大。

需要強調(diào)的是，即使是在地方政府“招商引資”的政策激勵背景下，租賃房屋用于經(jīng)營仍需要嚴格考慮法律層面的問題。一旦出現(xiàn)“政策變臉”，法律就是保障企業(yè)經(jīng)營者權(quán)益的唯一武器。此外，有營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證明并不能等同于涉案房屋系合法建筑，這是廣大企業(yè)經(jīng)營者要特別明確的。

民生周刊：您覺得在拆遷工作中，面對一些民營企業(yè)提出的不合理的補償訴求，相關(guān)部門應(yīng)該如何處理？

楊在明：從我們代理案件的實務(wù)中看，真正提出過高的、不合理的補償訴求的企業(yè)經(jīng)營者是很小的一部分。

對于拒不搬遷的企業(yè)，征收方完全可以通過作出征收補償決定或者責令交出土地決定的途徑來通過司法強拆解決問題。對于涉及違法建筑的，則可以依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《行政強制法》的規(guī)定通過作出責令限期拆除決定來實施行政強拆。

但是在強拆前，政府必須依法依規(guī)保障作為行政相關(guān)人的企業(yè)一方的知情權(quán)和救濟權(quán)，在拆除中要依法將廠房內(nèi)設(shè)施、物品進行搬離、清點并做記錄，妥善移交給其所有權(quán)人。

而《民生周刊》此前報道的發(fā)生在廣西寧明及黑龍江嫩江的兩起案例中，地方政府顯然沒有經(jīng)由上述任何一種合法的途徑去推動拆遷，而是直接采取了簡單粗暴的違法強拆行為并導(dǎo)致了一定的財產(chǎn)損害后果，這顯然是依法行政所不容的。

民生周刊：您對民營企業(yè)在租賃場地及面對拆遷時有何建議？

楊在明：從保障企業(yè)合法權(quán)益的角度出發(fā)，我提出以下幾點建議供企業(yè)經(jīng)營者參考：

其一，在租賃房屋、土地時一定弄清其權(quán)屬狀況和法律性質(zhì)，對于農(nóng)村的農(nóng)用地一定不可以租賃“建廠房”，否則不僅可能面臨房屋遭拆除而無補償?shù)暮蠊?，情?jié)嚴重的還可能觸犯《刑法》，涉嫌犯罪。

其二，要與出租方細化租賃合同條款，明確在面臨征收時的處置方式。譬如可以約定適當?shù)难a償金等。

其三，對于違法強拆行為，企業(yè)經(jīng)營者要提高防范意識，及時撥打110報警并自行做好拍照、錄像等取證工作。同時，也可通過申請政府信息公開的途徑了解涉案征收項目的狀況，進而針對其可能存在的“未批先占”“少批多占”“協(xié)議拆遷”等違法情形向有關(guān)部門申請查處。

對于呈現(xiàn)持續(xù)狀態(tài)的逼遷、騷擾行為，要在積極取證的前提下及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，通過各種法律手段削減逼遷鋒芒。同時，不斷爭取與征收方及土地、廠房出租方的協(xié)商溝通機會，爭取通過協(xié)商談判盡快解決問題。