四季度，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然復(fù)雜，影響預(yù)期的因素不僅是調(diào)控政策本身，因此應(yīng)更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

剛剛過(guò)去的三季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境極為復(fù)雜，在保持貨幣流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍面臨較大壓力。具體表現(xiàn)為金融財(cái)政政策定向?qū)捤傻耐瑫r(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊。

開(kāi)展治理專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)

首先，中央明確表態(tài)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，并確定了下半年的政策基調(diào)，三季度市場(chǎng)整體預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。面對(duì)復(fù)雜的國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中央財(cái)政金融政策在保持貨幣流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金通道的定向監(jiān)管并未弱化。

其次，住建部強(qiáng)化問(wèn)責(zé)，供需兩側(cè)調(diào)控持續(xù)發(fā)力。從三季度住建部的多次政策表態(tài)來(lái)看，供需兩側(cè)調(diào)控持續(xù)發(fā)力。供給側(cè)方面，主要聚焦了加快制訂并實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；需求側(cè)方面，主要聚焦于完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理。此外，提出了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是地方政府的主體責(zé)任，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。見(jiàn)圖1。

最后，多城落實(shí)地方主體責(zé)任，調(diào)控政策密集出臺(tái)。各地三季度調(diào)控力度并未減弱，7—9月均處于政策出臺(tái)的高峰。但與上半年差別較大的是，三季度較多出臺(tái)具體的限購(gòu)政策，而限售政策較少。同時(shí)，相關(guān)的政策主要集中在公積金調(diào)整、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管方面。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管方面，在七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文后，多省市先后開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

具體來(lái)看，三季度地方調(diào)控政策體現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)。

第一，各線(xiàn)城市繼續(xù)完善限購(gòu)、限售措施，調(diào)控節(jié)奏趨穩(wěn)但力度不減。三季度有12個(gè)城出臺(tái)限購(gòu)政策、6個(gè)城出臺(tái)限售政策。特別是限售城市，數(shù)量明顯減少。在經(jīng)過(guò)了近3年的從嚴(yán)調(diào)控后，限購(gòu)、限售等政策出臺(tái)的節(jié)奏進(jìn)入平穩(wěn)期。然而，調(diào)控節(jié)奏雖然趨穩(wěn)，但力度并未減弱。特別是上海、深圳、南京、沈陽(yáng)等一、二線(xiàn)城市，在原有政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行了深化。見(jiàn)圖2、表1。

第二，差別化住房信貸政策調(diào)控進(jìn)一步強(qiáng)化。自住建部提出“完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)”以來(lái)，各地繼續(xù)強(qiáng)化差別化住房信貸政策調(diào)控。公積金調(diào)整方面，以北京為典型，開(kāi)始實(shí)施認(rèn)房認(rèn)貸，并將貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤。整體來(lái)看，三季度公積金政策特點(diǎn)主要體現(xiàn)為：（1）提高公積金貸款首付比；（2）暫停受理異地使用，重點(diǎn)支持職工在繳存地或戶(hù)籍地使用；（3）重點(diǎn)查處限制和阻撓正常使用住房公積金貸款的行為；（4）規(guī)范公積金提取。見(jiàn)表2。

第三，持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，且進(jìn)一步向存量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。此前，住建部連同其他部委發(fā)布通知，7月初至12月底將在北京、上海等第一批30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)?；诖耍径雀魇∈蟹浅Ｗ⒅貜?qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，第一批30個(gè)城市已基本出臺(tái)了專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案，三季度為專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)整治密集開(kāi)展期。見(jiàn)表3。

推進(jìn)棚改貨幣化安置

首先，增加有效供給。西安發(fā)布《深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》正式確立商品房、公租房和共有產(chǎn)權(quán)房6∶2∶2的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合此前深圳、上海、北京普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4∶4∶2的三分結(jié)構(gòu)來(lái)看，一、二線(xiàn)城市正加大力度踐行有效供給，重視提高共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房在未來(lái)供給中的比重。見(jiàn)表4。

其次，依托共有產(chǎn)權(quán)住房解決夾心層住房問(wèn)題。從政策的發(fā)展脈絡(luò)來(lái)看，中央從支持京滬開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，到明確要求熱點(diǎn)城市增加共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，落實(shí)并上報(bào)實(shí)施方案，說(shuō)明共有產(chǎn)權(quán)住房已形成可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)。未來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的房源將成為落實(shí)有效供給政策的重要保障。

廣東印發(fā)征求意見(jiàn)稿大力推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房；上海將共有產(chǎn)權(quán)保障住房保障人群擴(kuò)大到符合條件的非戶(hù)籍人口；煙臺(tái)試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房；西安明確2018年起全市20%居住用地用于建設(shè)限地價(jià)、限售價(jià)的共有產(chǎn)權(quán)住房。從三季度部分省市的實(shí)踐以及2018年年初以來(lái)的情況來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房已成為城市政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化，解決夾心層住房問(wèn)題的重要途徑。見(jiàn)下頁(yè)表5。

最后，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展2018年國(guó)務(wù)院大督查的通知》，明確2018—2020年開(kāi)工1500萬(wàn)套（2018年開(kāi)工580萬(wàn)套）新三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃。2018年1—9月全國(guó)棚改已開(kāi)工534萬(wàn)套（占年度目標(biāo)的92%以上），這表明2018年棚改規(guī)模并沒(méi)有受到影響。

但是，未來(lái)將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。住建部工作吹風(fēng)會(huì)強(qiáng)調(diào)要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，不搞一刀切。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。下一步，將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。

由此可以看出，未來(lái)棚改貨幣化安置不會(huì)一刀切，而是會(huì)根據(jù)各地的實(shí)際情況穩(wěn)步推進(jìn)，嚴(yán)控貨幣化安置比例，棚改貨幣化將逐步收緊。短期來(lái)看，中央保障民生的基調(diào)不變，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的基調(diào)不變。2018年可以按計(jì)劃完成棚改任務(wù)。但從長(zhǎng)期看，隨著棚改需求逐漸得到釋放，棚改規(guī)模較前期逐步回落，貨幣化安置的比例也將大幅下降。棚改對(duì)三、四線(xiàn)城市的需求拉動(dòng)將逐漸減弱。

總體來(lái)看，三季度雖然財(cái)政金融定向微調(diào)，更加注重穩(wěn)投資、促消費(fèi)，但在中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的基調(diào)下，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密度仍然較高，房地產(chǎn)供需兩端流動(dòng)性依然較緊。

四季度，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然復(fù)雜，市場(chǎng)預(yù)期正在加速重塑，影響預(yù)期的因素不僅是調(diào)控政策本身，應(yīng)更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第一，各線(xiàn)城市繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售措施，精準(zhǔn)化程度進(jìn)一步提高；第二，提高企業(yè)購(gòu)房門(mén)檻仍然是大城市調(diào)控的主要方向之一；第三，差別化信貸繼續(xù)優(yōu)先保障無(wú)房無(wú)貸購(gòu)房需求，抑制投機(jī)需求；第四，持續(xù)推進(jìn)樓市亂象整治，涉及城市范圍將有可能擴(kuò)大；第五，四季度需求端的政策調(diào)控將以穩(wěn)為主，后期新增限購(gòu)、限售的城市將明顯減少。供應(yīng)端將繼續(xù)圍繞增加短期供應(yīng)量、調(diào)整住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)中長(zhǎng)期住房制度改革進(jìn)行政策構(gòu)建，繼續(xù)保障有效供給。

鏈接

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)百城均價(jià)累計(jì)漲幅較2017年同期收窄，9月價(jià)格下跌城市數(shù)量增多。2018年9月，百城新建住宅均價(jià)14533元/平方米，同比上漲5.28%，環(huán)比上漲0.42%，環(huán)比漲幅連續(xù)23個(gè)月收窄至1%以?xún)?nèi)。

單個(gè)城市來(lái)看，9月有18個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較8月增加12個(gè)。累計(jì)來(lái)看，2018年1—9月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲4.05%，漲幅較2017年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn)，三季度累計(jì)上漲1.37%，較2017年同期收窄0.27個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)四季度在政府堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)向下，價(jià)格整體將進(jìn)一步趨于穩(wěn)定。

從各級(jí)城市來(lái)看，2018年1—9月各線(xiàn)城市累計(jì)漲幅較2017年同期均收窄，三線(xiàn)代表城市收窄最為顯著。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市市場(chǎng)調(diào)控政策最為嚴(yán)厲加之限價(jià)房入市，價(jià)格趨于穩(wěn)定，環(huán)比漲幅連續(xù)17個(gè)月收窄至0.1%以?xún)?nèi)，今年1—9月累計(jì)上漲0.31%，較2017年同期收窄1.05個(gè)百分點(diǎn)。

二線(xiàn)城市1—9月房?jī)r(jià)累計(jì)上漲6.16%，較2017年同期收窄1.38個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅連續(xù)17個(gè)月收窄至1%以?xún)?nèi)，其中三亞1—9月累計(jì)上漲6.95%，較2017年同期收窄18.8個(gè)百分點(diǎn)，漲幅收窄幅度在二線(xiàn)城市中最大。

三線(xiàn)代表城市1—9月累計(jì)上漲7.19%，較2017年同期收窄2.56個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)漲幅收窄在各線(xiàn)城市中最顯著。