馬廣立

摘 要：當前我國的房地產(chǎn)價格上漲過快、各地房地產(chǎn)價格過高，給買房者造成了巨大的壓力，降低了居民的生活質量。因此，分析當前影響我國房地產(chǎn)價格上漲的主要因素、房地產(chǎn)價格調控法律制度的基本特征及調控房地產(chǎn)價格的法律制度。

關鍵詞：房地產(chǎn)；價格；調控；法律評析

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2018）23-0198-02

房子是生活的剛需，因此，過去幾十年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，形成一個潛力巨大的產(chǎn)業(yè)。但是，隨著近幾年來房地產(chǎn)價格過快上漲，買房需要承擔巨大的壓力，對人們的衣、食、住、行等產(chǎn)生了不利的影響，降低了人們的生活品質。有很多因素都直接導致了房地產(chǎn)價格上漲，如房地產(chǎn)的供需關系、房地產(chǎn)的投機行為、房地產(chǎn)稅費、土地價格、建筑安裝成本等。為了抑制房地產(chǎn)價格上漲，國家制定了相關的政策。雖然各種調控措施在短時期內產(chǎn)生了一定的影響，但是從長遠的發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)的調控政策依然缺乏長期性、持續(xù)性及穩(wěn)定性，因此，需要對房地產(chǎn)調控進行研究，將其作為一個法律問題，從長遠的角度進行分析，這樣才能確保房地產(chǎn)調控的長期、穩(wěn)健發(fā)展。

一、影響房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）土地價格

我國人均土地面積較少，因此，土地成為影響房地產(chǎn)價格的主要因素之一。根據(jù)法律的相關規(guī)定，我國的房屋建設必須使用國有土地，而屬于國家所有的土地是非常有限的，因此，為了滿足開發(fā)商的建設用地需求，國家會出臺相應的政策征集集體所有土地，并需要支付一些費用如土地補償費、安置補助費等，這筆費用可能會提高房地產(chǎn)商購買土地的價格，使房地產(chǎn)開發(fā)成本在一定程度上有所提高。近幾年來，由于城鎮(zhèn)化運動的推動，城市建設用地需求量也必然會顯著增加，必然會導致土地價格的進一步上漲，這也刺激了房地產(chǎn)價格的上漲。

（二）建安成本

建安成本，顧名思議就是房地產(chǎn)的建設和安裝成本，其中，安裝成本主要是指門窗的安裝成本和人工費，建設成本主要是建設材料的成本、安裝水電和排水系統(tǒng)等的材料成本和安裝費。當前經(jīng)過統(tǒng)計可知建安成本可能會占到房地產(chǎn)總成本的70%。近幾年來，隨著我國物價水平的上漲，建安成本也出現(xiàn)了提升的現(xiàn)象，這也導致了房地產(chǎn)價格上漲。

（三）房地產(chǎn)稅費

房地產(chǎn)稅是根據(jù)我國的法律規(guī)定國家稅務機關征收的相關的房地產(chǎn)建設、轉讓和消費稅。當前我國有關房地產(chǎn)稅收方面的稅種主要包括 12 種類耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房地產(chǎn)契稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)費的種類有五種，其中包括土地使用權有償使用收入、房地產(chǎn)行政性收費、房地產(chǎn)中介服務費、市政公用設施建設費、房地產(chǎn)事業(yè)性收費。房地產(chǎn)稅費的高低直接影響房地產(chǎn)價格，稅費提高時房地產(chǎn)價格相應提高，反之亦然。

（四）房地產(chǎn)供求關系

房地產(chǎn)作為市場經(jīng)濟環(huán)境中的一種商品，當供過于求時，房地產(chǎn)價格就會下跌；反之，價格就會上漲。當前導致房地產(chǎn)價格上漲的主要原因有三個：城鎮(zhèn)化運動導致了對房地產(chǎn)總需求的增加；居民收入消費水平的提高導致對房地產(chǎn)需求的增加；投機性和投資性購房導致社會對房地產(chǎn)總需求的增加。這種供過于求的現(xiàn)象刺激了房地產(chǎn)價格的上漲。此外，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商采用捂盤惜售、囤積土地等手段獲取更多利用，刺激了房地產(chǎn)價格的上漲。

二、房地產(chǎn)價格調控法律制度的基本特征

近年來，我國房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展嚴重，“房價收入比”過高，住房結構嚴重失衡，我國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較嚴重，需要從房地產(chǎn)價格調控法律制度的一般理論著手進行價格調控。其具體特征如下。

（一）房地產(chǎn)價格調控具有公平性

在市場經(jīng)濟條件之下，房地產(chǎn)開發(fā)商可能存在利用自身的人脈關系和經(jīng)濟優(yōu)勢對房地產(chǎn)市場中的資源進行支配或壟斷的現(xiàn)象，而價格合謀是進行房地產(chǎn)市場資源支配或壟斷的最佳選擇。通過價格合謀實現(xiàn)壟斷，在一定程度上使房地產(chǎn)的價格不斷升高，而作為消費者自然希望房子價格越低越好，這種利益的對立和矛盾沖突非常容易誘發(fā)。而經(jīng)濟法的平衡理念可以遏制這種現(xiàn)象的發(fā)生。一旦出現(xiàn)或者即將出現(xiàn)利益失衡的局面時國家則會采取相關的干預措施，對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管，進行價格調控，協(xié)調利益沖突，這對于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展來說具有積極的作用。

（二）房地產(chǎn)價格調控具有交叉性

由于近些年來我國的房價上漲飛快，因此為了控制房價的快速增長，地方政府紛紛出臺了調控措施，并且這些調控措施受到經(jīng)濟發(fā)展的影響，并在法律框架的約束范圍之內呈現(xiàn)出了法律性和經(jīng)濟性的交叉特征。價格調控的經(jīng)濟性特征主要體現(xiàn)在遵循市場規(guī)律，協(xié)調市場經(jīng)濟條件下的各方主體的利益、權利和義務。價格調控的法律性特征主要體現(xiàn)在調控的主體包括中央及地方的行政機關、權力機關制定的政策符合法律規(guī)范，并且注重調整對象之間的橫向法律關系和縱向法律關系。

（三）調控手段具有綜合性

房地產(chǎn)價格調控難度極大，需要考慮各方面的因素和采用各種調控手段。此外，價格調控的某些手段如財政、金融等只是引導性的措施，這種“溫水煮青蛙”的措施效果不太理想，而行政直接干預顯得過于直白和強硬，因此，需要揚長避短，綜合采用各種措施，尤其要充分利用市場的經(jīng)濟手段和法律條款，形成完善的引導房地產(chǎn)發(fā)展的法律、法規(guī)體系，才能取得良好的效果，一定要注意調控時需要把握好度及量。

三、我國調控房地產(chǎn)價格的法律制度

（一）土地法律制度

土地成本的上漲直接造成了我國房地產(chǎn)價格的上漲。當前我國的建設用地土地價格成本過高，政府在出讓土地的過程中獲得了大量的資金，擴大了政府的經(jīng)濟來源，促進了地方建設成本的上漲。因此，為了使我國的房地產(chǎn)價格趨于理性，需要采用土地法律制度調整房地產(chǎn)建設中的土地供給結構，這樣才能更好的控制房價。首先，對現(xiàn)行的《土地管理法》中的相關規(guī)定進行修改，變革土地收益的分配模式，政府獲得的土地收益不能高于50%，并實施透明化的公開收支管理；其次，對土地的出讓方式進行變革，在土地招、拍、掛的出讓過程中，采取最高限價，避免出現(xiàn)地價的盲目飆高；最后，嚴格對地方政府的土地管理制度進行規(guī)范化管理，明確責任追究制度，避免出現(xiàn)違法批地的行為，如果地方政府不進行經(jīng)濟適用房和廉租房的建設，嚴格按照中央政策進行查處、追究責任。

（二）金融法律制度

為了更好的促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)居民有所住，抑制房地產(chǎn)價格的過快增長，應該根據(jù)金融法律制度進行具體的調控。當前我國居民在進行房屋購買過程中大多數(shù)需要進行貸款。當前我國的購房貸款分成政策性貸款和商業(yè)行貸款，其中政策性貸款包括公積金貸款和經(jīng)濟適用房建設貸款等。如果在貸款過程中，銀行的審批不嚴格，能夠簡單地完成房地產(chǎn)買賣交易，這可以提高房產(chǎn)買賣交易的成交率，在一定程度上促進房地產(chǎn)價格的提高；反之，如果銀行放款審批嚴格，就會在一定程度上導致房地產(chǎn)價格的降低。因此，在房地產(chǎn)價格調控過程中，對于居民和房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款要嚴格遵守相關的法律進行審批，建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，實行房地產(chǎn)差別性貸款利率，嚴格控制貸款總量，調整開放商貸比例，對于一些投機性購房者提高首付比例或者是限購，最好是直接采用法律手段不給于貸款支持。當然，在這個過程中對于剛需購房者的金融信貸政策要放款，需要國家盡快進行城鎮(zhèn)居民住房登記，以此為基礎，銀行才能對購房貸款做出正確的判斷。

（三）稅收法律制度

當前，我國根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)制定了相關的稅收制度，在一定程度上調節(jié)了房地產(chǎn)市場的供求關系，但房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象促進了房地產(chǎn)價格的上漲。雖然我國一再提高房地產(chǎn)交易稅等，但是抑制房地產(chǎn)投機的效果甚微，主要是因為這些稅收最后都轉嫁給了剛需房屋購買者。為了使我國的房價更加理性，需要針對不同需求的購房者制定不同的稅收法律進行調控，對剛需購房者實施稅費減免或降低，對于投資購房者加重稅收，對第二套住房征收物業(yè)稅，對第三、第四套住房實行累進稅率，降低投機者利益，自然不會再行投機。最后，應大幅度提高土地增值稅和土地控制稅稅率，提高土地利用效率。

（四）構建二元化的房地產(chǎn)法律制度

為了促進我國房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展，房地產(chǎn)的買賣過程中實施的《消費者權益保護法》、《反壟斷法》、《產(chǎn)品質量法》、《反不正當競爭法》等相關規(guī)定，有效地保護了消費者的切身利益。但是，為了更好地維護房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，可以借鑒新加坡的二元化體制，構建二元化的房地產(chǎn)法律制度。對高收入群體和外來投資者，實行市場化的有限的商品房制度；對低收入的普通居民，政府通過建立“經(jīng)濟適用房、廉租住房”等保障性住房解決居民的居住問題，最終保障全國人民都有平等的居住權利，提高土地資源的利用率。

結語

根據(jù)以上的論述可知，當前我國的房地產(chǎn)價格過高，在調控過程中必須將政策上升到法律的層面和形式，加強對法律調控手段的研究，采用稅收、金融、土地等多種的法律手段和形式實現(xiàn)宏觀調控，才能使我國實現(xiàn)“居者有其屋”。

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[責任編輯 張宇霞]