張麗娜

摘 要：智能與信息化技術應用在物業(yè)管理中，能大大提高物業(yè)管理水平，實現(xiàn)智能化物業(yè)管理。本文通過智能化物業(yè)與傳統(tǒng)物業(yè)的對比，反映智能與信息化技術在現(xiàn)代物業(yè)管理中的應用現(xiàn)狀，存在現(xiàn)階段智能與信息化技術應用管理程度不高、人員素質(zhì)低下等問題，認為物業(yè)管理應用智能與信息化技術，應解決技術、人才問題，提升物業(yè)公司管理水平，提供政府政策支持等。

關鍵詞：智能化；信息化；物業(yè)管理

我國的物業(yè)管理起步于上世紀八十年代，歷經(jīng)二十多年的發(fā)展，現(xiàn)已獲得了蓬勃的發(fā)展。在當下社會，不僅住宅小區(qū)、寫字樓、商場廣泛采用專業(yè)化的物業(yè)管理，學校、醫(yī)院、車站、機場、甚至工業(yè)園區(qū)都已引進物業(yè)管理。物業(yè)管理的內(nèi)容也日漸豐富，在房屋維修、設施管理、保安保潔、環(huán)境綠化的基礎上，配備居民生活服務、物業(yè)中介等配套增值服務。隨著科學技術的發(fā)展，智能與信息化技術在物業(yè)管理中的應用也日漸廣泛，智能化、數(shù)字化、信息化的物業(yè)管理，正是智能與信息化技術應用在物業(yè)管理中的產(chǎn)物。

一、傳統(tǒng)物業(yè)管理與智能化物業(yè)管理的對比

物業(yè)管理給人們的印象，大多停留在房屋維修、設施管理、保安保潔、環(huán)境綠化的層面，傳統(tǒng)的物業(yè)管理多依靠人工（而不是計算機）進行管理。智能化物業(yè)管理，不僅管理范圍更廣泛、管理內(nèi)容更豐富，在管理手段和管理模式上與傳統(tǒng)的物業(yè)管理也大有不同。智能化的物業(yè)管理，是通過一整套完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，進行集成化管理，在開展日常物業(yè)管理基礎性工作的同時，利用智能與信息化技術，將管理變得實時、可視、可監(jiān)控，并且使物業(yè)管理服務增值。例如現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)中安裝了監(jiān)控，可以實現(xiàn)遠程監(jiān)控，實時監(jiān)控小區(qū)安全等。利用物業(yè)管理的信息系統(tǒng)，幫助住戶提供代繳費用、租房信息發(fā)布等便民服務[1]。

傳統(tǒng)物業(yè)管理和智能化物業(yè)管理的區(qū)別，可以歸納為以下幾個方面：

（一）內(nèi)容上的區(qū)別

傳統(tǒng)的物業(yè)管理，主要表現(xiàn)為房屋管理、住戶管理、收費管理、設施設備管理、保安保潔、環(huán)境綠化等。智能化物業(yè)管理的內(nèi)容，其內(nèi)涵更為豐富。在傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容中，增加了一卡通管理、三表數(shù)據(jù)遠距離傳送及收費管理、小區(qū)ISP/ICP服務、數(shù)據(jù)庫住戶租用、電子商務等。

（二）功能上的區(qū)別

在功能上，智能化物業(yè)管理是一種利用智能信息技術處理管理內(nèi)容的管理方式。

1、傳統(tǒng)的房屋管理在智能化物業(yè)管理中更側重表現(xiàn)為房產(chǎn)管理，住戶可以在網(wǎng)絡上登記和查詢在冊房產(chǎn)登記和變更，是一種動態(tài)的管理。

2、在住戶管理方面，利用一卡通或IC卡進行管理。物業(yè)通過一卡通進行業(yè)主認證、出入管理、停車場管理、收費管理。同時，用戶可以利用一卡通或IC卡進行檔案登記與網(wǎng)上報修，繳納費用。

3、原來的收費管理升級為一種財務管理，涵蓋物業(yè)收費管理、三表收費管理等，用戶可以利用網(wǎng)絡進行欠費查詢和繳費。

4、在保安管理方面，智能與信息技術的應用，實現(xiàn)了安全警報、實時對講、遠程監(jiān)控，保安管理比傳統(tǒng)的保安巡邏發(fā)現(xiàn)安全隱患更高效。

5、在三表管理方面，智能與信息技術的應用，使得物業(yè)管理的管理信息能實時共享，互相融通。在三表數(shù)據(jù)遠距離傳送與收費管理這項服務中，三表數(shù)據(jù)可以實現(xiàn)自動采集統(tǒng)計，物業(yè)可以同時進行三表管理和收費，同時住戶也可以查詢?nèi)砉芾頂?shù)據(jù)和收費金額，物業(yè)管理和用戶繳費均能實現(xiàn)足不出戶。

6、小區(qū)ISP/ICP服務能提供小區(qū)INTERNET網(wǎng)絡互聯(lián)、網(wǎng)絡化的家電遙控等服務。

7、數(shù)據(jù)庫用戶租用，能提供小區(qū)網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫租用，住戶可以在網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫中存放個人資料。

8、電子商務，是與時俱進的一種便捷服務。在進行物業(yè)管理的同時，提供B2B、B2C或者成為C2C的中介，利用電子商務進行配送服務以及財務結算服務等。

綜上所述，智能化物業(yè)管理最大的優(yōu)勢就是利用智能與信息化技術，使物業(yè)管理更科學、合理、經(jīng)濟。將物業(yè)管理變?yōu)閯討B(tài)的、實時的、交互的、信息化、智能化，這是最根本的區(qū)別[2]。

二、智能與信息化技術在物業(yè)管理中的現(xiàn)狀

隨著科學技術的發(fā)展，雖然很多小區(qū)都已踏上智能化的管理服務之路，但在總體上來說，我國多數(shù)物業(yè)管理智能化程度還處在較低的水平。比如住宅小區(qū)，雖然多數(shù)小區(qū)也已經(jīng)安裝配備了實時對講系統(tǒng)、遠程監(jiān)控、物業(yè)管理信息化系統(tǒng)及相應的服務軟件，但多數(shù)小區(qū)卻只是按照智能化表面上的配備要求，配備硬件和軟件設備，但并沒有發(fā)揮人的主觀能動性將管理智能化的程度發(fā)揮到最大。

智能化的物業(yè)管理，是人與信息技術完美配合實現(xiàn)物業(yè)管理服務的過程。顯然，我國多數(shù)物業(yè)管理人員隊伍力量較弱，主要體現(xiàn)在人員的物業(yè)管理專業(yè)化程度低、管理水平低下、人員素質(zhì)不夠高等。

此外，多數(shù)物業(yè)管理采用外包的形式，保安保潔、環(huán)境綠化多外包給專業(yè)公司承包，而保安保潔等工作的從業(yè)人員，年齡較大，甚至有退休返聘的人員，在人員素質(zhì)和專業(yè)化水平上均跟不上新時代的要求。

因此，即使物業(yè)公司在管理中使用了智能與信息化科學技術，人員的素質(zhì)和意識決定了信息技術是否能被有效運用，是否利用智能與信息化技術進行管理、降低管理成本，提升物業(yè)管理的效率和水平，是應用智能與信息化技術的突出問題[3]。

三、智能與信息化技術在物業(yè)管理中的發(fā)展應用

針對我國目前物業(yè)管理智能化應用的現(xiàn)狀，若要解決上述問題，不僅要追本溯源，還需要內(nèi)外部環(huán)境共同提供條件，支持物業(yè)管理應用智能與信息化技術。

（一）先進技術支持

技術問題是根本的問題。應用智能與信息化技術，首先要解決技術問題。這些技術在物業(yè)管理中應用，與計算機技術、通訊技術、互聯(lián)網(wǎng)技術、網(wǎng)絡安全技術密切相關。智能技術、智能產(chǎn)品、智能設施設備的智能化程度還有待提高，這些因素制約了智能與信息化技術在物業(yè)管理上的應用。因此，解決技術問題是先決條件。

（二）重視人才培養(yǎng)

智能化的物業(yè)管理，始終離不開人的管理。因此，人才是提高智能化物業(yè)管理的根本因素。智能與信息化的應用，需要更高素質(zhì)的專業(yè)人才。物業(yè)管理人員不僅要具備較強的管理能力、溝通協(xié)調(diào)能力、應變能力，還要了解房屋維修處理的專業(yè)知識，計算機、統(tǒng)計學等的相關知識，是一項要求非常高的工作。推進智能與信息化技術的使用，社會、高校、公司都要重視人才的引進和培養(yǎng)。

（三）提升物業(yè)管理水平

是否應用智能與信息化技術進行物業(yè)管理，取決于物業(yè)管理公司的態(tài)度。公司有心提高物業(yè)管理水平，才會配備相應的人力、物力、財力投入到智能化物業(yè)管理中，只有這樣，才能更好地發(fā)揮智能與信息化技術在物業(yè)管理中的應用。

（四）政府政策支持

智能與信息化技術應用在物業(yè)管理中，涉及住戶個人信息、隱私信息泄密等信息，存在網(wǎng)絡安全隱患的擔憂。如何有效遏制網(wǎng)絡犯罪現(xiàn)象的發(fā)生，有效規(guī)范住戶和物業(yè)管理人員使用物業(yè)管理數(shù)據(jù)庫的行為，需要政府制定相應的法律，加強法律保護和法律約束。另外，政府除了在制定法律方面保護措施外，還應該出臺相應的優(yōu)惠政策，對物業(yè)管理的智能化產(chǎn)品、設施設備進行稅收減免、價格優(yōu)惠等政策支持，鼓勵各個物業(yè)管理公司應用智能與信息化技術進行物業(yè)管理。為物業(yè)管理應用智能與信息化技術提供了外部環(huán)境保障[4]。

四、現(xiàn)代物業(yè)管理智能信息化發(fā)展的趨勢

雖然智能與信息化技術在物業(yè)管理中的應用程度還不是很高，但智能化物業(yè)管理已經(jīng)在我國初見雛形，隨著未來科學技術的進一步進步，智能化物業(yè)管理在我國是大勢所趨。

（一）向“一體化系統(tǒng)集成”方向發(fā)展

現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)智能化需滿足自動化管理、三表計量、安全防范監(jiān)控、火災報警、對講呼叫、設備監(jiān)控等六方面的內(nèi)容，把這六項內(nèi)容的智能化功能集中，從而降低成本，是未來發(fā)展的方向。

（二）強化運營管理、提供增值服務

現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理智能化能給住戶帶來一個舒適、安全、高效的生活空間，但是切忌一哄而起空虛盲目的追風炒作。應強化運營和管理，如何提供增值服務如視頻點播、遠程教學等服務。只有真正實現(xiàn)了良好的運營管理，才能給小區(qū)住戶帶來優(yōu)質(zhì)的服務。

（三）規(guī)范化、標準化

隨著智能與信息化技術在物業(yè)管理中的發(fā)展，新技術、新產(chǎn)品層出不窮，但標準和規(guī)范的制定還在不斷地進行中。因此產(chǎn)品和技術的規(guī)范化、標準化方面仍存在著相當多的問題，因此，制定標準需要認真研究，和國際標準接軌，并結合中國國情研究開發(fā)的產(chǎn)品和運行軟件，不斷的制定和完善相應的行業(yè)標準，來促進物業(yè)管理的發(fā)展[5]。

五、結語

智能與信息化的應用將大大提高了物業(yè)管理的科學化、自動化水平，如何將智能信息化和物業(yè)管理緊密結合起來，共同達到居住水平的和諧和舒適，是未來應值得關注的問題。目前需要不斷的吸收和引進國內(nèi)外先進的科學技術來為我所用，加大對于相應專業(yè)人才的培訓，并且不斷的制定和完善相應的行業(yè)標準，來促進居住環(huán)境的建設和發(fā)展，改善人民的生活條件和環(huán)境，最終實現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理智能信息化的健康向上發(fā)展。

參考文獻

[1]王保和.試論物業(yè)管理智能化發(fā)展趨勢[J].山西建筑.2010（07）.

[2]沙寧.智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)研究[J].黑龍江科技信息.2013（10）.

[3]龔勇.當前物業(yè)管理存在的問題及對策思考[J].中國科技信息.2011（21）.

[4]井鳳娟.智能化管理對現(xiàn)代住宅物業(yè)的作用與意義[J].新西部.2016（08）.

[5] 馬鴻雁，陳志新，何偉良.我國智能化住宅小區(qū)發(fā)展綜述[J].北京建筑工程學院學報，2003（03）.

（作者單位：武漢科技大學城市學院）