摘 要：房屋區(qū)分所有權(quán)，為現(xiàn)代民法物權(quán)中明確規(guī)定的一項不動產(chǎn)所有權(quán)制度。自19世紀初至20世界中期，該制度已為英美法系和大陸法系的各國民事立法所普遍確立。我國民事立法尚未建立區(qū)分所有權(quán)制度，僅是有關(guān)行政規(guī)章對此作了簡略的規(guī)定。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化的推進，房屋區(qū)分所有權(quán)已成為“人類居住空間的新型組織形式”。這種所有權(quán)制度在促進人們最大限度地利用和節(jié)約有限的土地資源，解決人們自身居住、生活、生產(chǎn)等問題上發(fā)揮了重大作用。社會實踐和司法實務(wù)已昭示著建立這一法律制度的必要性和可行性。

關(guān)鍵詞：房屋；區(qū)分；共有權(quán)；法律性質(zhì)

一、房屋區(qū)分所有權(quán)的含義是什么？

房屋區(qū)分所有權(quán)，是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有權(quán)房屋時，各區(qū)分所有權(quán)人對房屋專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對房屋共同部分所享有的共同部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。

房屋區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，通常是在將房屋分割為各個不同部分的基本上形成的。專有部分是各個區(qū)分所有人單獨享有的所有權(quán)客體，專有部分系由墻壁、地板、天花板所圍成的空間，此項所有權(quán)與一般的單獨所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)分，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分權(quán)。

二、房屋區(qū)分所有權(quán)中的共有部分含義、范圍及法律地位

房屋區(qū)分所有權(quán)中的共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的房屋的其他部分，對共有部分享有的權(quán)利稱為共有權(quán)或稱為“共有部分持分權(quán)”（即區(qū)分所有人對共有部分的潛在的應(yīng)有份額或分配率）。共有部分的范圍一般包括：（1）房屋的基本機構(gòu)部分。如基礎(chǔ)、支柱、屋頂、外墻等；（2）房屋的共有部分及附屬物，如樓梯、走廊、自來水管道、消防設(shè)施、水塔、煤氣管道、電照、垃圾道等；（3）僅為部分區(qū)分所有人共有的部分。共有部分的法律性質(zhì)，推定為各區(qū)分所有人共有，其法律地位表現(xiàn)在三個方面：第一，共有部分具有從屬性。共有部分在法律上為同時附隨于數(shù)個專有部分而存在的附屬物或從物。與專有部分相比，具有從屬性。由于區(qū)分部分房屋的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)關(guān)系，區(qū)分所有人取得 專有部分的所有權(quán)，必須附帶地取得共有部分的持分權(quán)，以獲得使用上的方便。第二、共有部分具有不可分性。共有部分與專有部分共同構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)性權(quán)利，即共同構(gòu)成專有權(quán)和共有權(quán)的客體，而且此共有所有權(quán)與專有所有權(quán)必須與區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)一并加以處分。轉(zhuǎn)讓或抵押區(qū)分所有權(quán)時，如果轉(zhuǎn)讓合同未特別約定，其效力應(yīng)及于共有部分。對于共有部分不允許共有人請求分割，基于共有部分所發(fā)生的修繕等費用，由各區(qū)分所有人按其專有部分的價值而分擔。第三，共有部分具有非獨立性。民法上的物，以其能夠為人力所支配并滿足人類某種需要為特征，也就是說民法上要求作為物權(quán)的客體之標的物必須是獨立物。所謂獨立物，是指在空間上能夠個別地、單獨地存在，并能滿足人們的某種生活需求。區(qū)分所有權(quán)的共有部分，作為權(quán)利之客體，在結(jié)構(gòu)上、使用上和法律上均不具有獨立性，沒有獨立的經(jīng)濟和法律意義，不能專有部分分開單獨作為權(quán)利的客體。

三、房屋區(qū)分所有權(quán)的共有所有權(quán)與一般共有所有權(quán)相比有哪些差異？

房屋區(qū)分所有權(quán)中的共有所有權(quán)，是指房屋區(qū)分所有權(quán)人依照法律的規(guī)定，對區(qū)分所有房屋的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。這種共有持分權(quán)與與一般的共有所有權(quán)不同，不能按照一般共有的法理來處理區(qū)分所有人之間的相互關(guān)系。其與一般共有所有權(quán)相比有許多差異，二者的區(qū)別主要表現(xiàn)在下列幾個方面：

1.從主體的身份上看，區(qū)分共有所有人的身份具有復(fù)合型，既是區(qū)分共有所有權(quán)人，也是區(qū)分專有所有權(quán)人，還是區(qū)分所有人管理團體成員之一，集三重身份于一身。而一般的共有所有權(quán)人，其身份則是單一的，即他只能是共有某一項財產(chǎn)的所有權(quán)人。

2.從客體上看，區(qū)分共有權(quán)的客體范圍具有多樣性，不僅包括法定的共有部分，如房屋的基礎(chǔ)、支柱、頂層、外墻、樓梯、走廊、垃圾道、自來水管道、煤氣管道、電照等、還包括約定的共有部分，如花園、草坪、樹木、共有部分出租收益等。而一般共有的客體則較為單一，通常僅限于共有人的同一項財產(chǎn)。

3.從內(nèi)容上看，區(qū)分共有所有權(quán)利義務(wù)較為廣泛。主要包括：（1）全體區(qū)分所有人對一棟房屋整個所共同享有的權(quán)利義務(wù)；（2）對房屋的某一部分所共有享有的權(quán)利義務(wù)；（3）因一部分區(qū)分所有人的一部分共有部分上設(shè)定專有使用權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)；（4）因?qū)Ψ课莼氐睦枚l(fā)生的區(qū)分所有人與土地所有人間的權(quán)利義務(wù)，等等。而在一般共有所有權(quán)中，共有所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)則較為簡單，即使是各共有所有權(quán)人因共有某一項財產(chǎn)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。

4.從種類上看，區(qū)分共有權(quán)可以不同標準而作出不同的分類，如法定共有權(quán)與約定共有權(quán)、全體共有權(quán)與部分共有權(quán)、對房屋共有權(quán)與對附屬物的共有權(quán)、無負擔的共有權(quán)與有負擔的共有權(quán)等，而一般共有權(quán)則僅可分為按份共有、共同共有和準共有。

5.從權(quán)利的性質(zhì)上看，區(qū)分共有權(quán)是所有權(quán)的一種獨立的形態(tài)，它是基于法律的規(guī)定而在同一標的物上設(shè)立的數(shù)個房屋區(qū)分共有權(quán)，其相互之間的權(quán)利行使并不矛盾。而一般共有權(quán)則是所有權(quán)的量得聯(lián)合，它基于經(jīng)濟合作、合理利用財產(chǎn)、充分發(fā)揮物的效用而發(fā)生，其不是所有權(quán)的一種獨立類型，而是共有人聯(lián)合行使或分享一個所有權(quán)。

6.從共有人的責任上看，區(qū)分共有權(quán)的共有標的物因不可歸責于某一區(qū)分所有權(quán)人而致人損害時，各區(qū)分共有人承擔按份責任。而一般共有權(quán)的共有標的物致?lián)p害時，在共同共有關(guān)系中，共有人承認連帶責任；在按份共有關(guān)系中，屬于可分之債，各按份共有人承擔按份責任，屬于不可分之債，則各按份共有人承認連帶責任。

參考文獻

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作者簡介

王姣（1987—），女，陜西榆陽區(qū)人，助理講師。

（作者單位：榆林市政法干部學校）