馬雪妍

[摘 要]隨著經(jīng)濟全球化和文化多元化的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)市場作為新時代的產(chǎn)物，已成為帶動整個市場經(jīng)濟的主導(dǎo)力量。在如今的市場形勢下，我國更加鼓勵PPP項目研發(fā)，鼓勵政府和私營企業(yè)共同發(fā)展，實現(xiàn)雙方共贏，促進(jìn)社會不斷進(jìn)步。本文從政府政策、地產(chǎn)項目開發(fā)選擇、投資風(fēng)險、進(jìn)度評估風(fēng)險和回款情況風(fēng)險多個角度進(jìn)行分析，旨在為公私合營企業(yè)更好、更快地發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；合作開發(fā)項目；風(fēng)險管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.021

[中圖分類號]F293.3；F239.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）16-00-02

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目作為經(jīng)濟發(fā)展的重要分支，其穩(wěn)定性對于國家穩(wěn)定和社會發(fā)展而言至關(guān)重要。在這樣的市場背景下，房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險評估就變得不容小覷。房地產(chǎn)合作開發(fā)項目的風(fēng)險預(yù)估，主要包括土地資源風(fēng)險、施工技術(shù)風(fēng)險、資金資源風(fēng)險和售后反饋風(fēng)險。完備的風(fēng)險預(yù)估可以保證地產(chǎn)項目順利開發(fā)，提升人們的生活品質(zhì)，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的文化需求和精神需求，打造高端地產(chǎn)項目品牌，為多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

1 相關(guān)理論概述

1.1 房地產(chǎn)合作開發(fā)

房地產(chǎn)合作開發(fā)是由前期規(guī)劃設(shè)計、未來估計、未來分析、前景考察、當(dāng)?shù)叵M水平和風(fēng)俗習(xí)慣等多方面，共同決定的一項綜合性極強的社會活動。我國地產(chǎn)行業(yè)自興起至今，已經(jīng)有近30年的歷史，在進(jìn)行地產(chǎn)發(fā)展設(shè)計時，已經(jīng)從簡單的住房需求發(fā)展為生活品質(zhì)、環(huán)境提升等多個方面，住房也從簡單的家庭式承包公寓過渡到別墅、公寓、精裝房等多元化的經(jīng)營模式。

1.2 項目管理

項目管理是企業(yè)發(fā)展過程中十分常見的一種管理模式，房地產(chǎn)項目開發(fā)多涉及甲方開發(fā)單位與乙方承包單位，對整個地產(chǎn)項目按照區(qū)域、模塊進(jìn)行劃分。例如，整個房地產(chǎn)開發(fā)是一個全方位、多角度的過程，需要各個環(huán)節(jié)在時間、施工進(jìn)度方面進(jìn)行協(xié)調(diào)，避免項目之間由于交叉作業(yè)影響整體效果。

項目管理是專門的項目部門，通過招投標(biāo)的方式擇優(yōu)而定，匹配專門的項目經(jīng)理、設(shè)計經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、安裝經(jīng)理、售后經(jīng)理和合同專員等人員，提供工程師、助理工程師、安全員等職稱人員，做到持證上崗，保證項目施工隊伍的專業(yè)性和施工過程的安全性，保證產(chǎn)品質(zhì)量和項目品牌的品質(zhì)。

1.3 PPP項目

PPP項目涉及私營企業(yè)和政府部門，是指通過采取一些政策支持，對一些社會公共設(shè)施建設(shè)進(jìn)行系統(tǒng)承包，一方面能夠緩解政府建設(shè)壓力，另一方面能夠響應(yīng)國家政策，大力鼓勵私營企業(yè)快速發(fā)展，這是一項雙贏政策。

但是由于PPP項目由國外引進(jìn)，在國內(nèi)仍處于前期成型階段，還有很多缺陷，在體系建設(shè)、制度制定、人員素質(zhì)、管理技能、資金風(fēng)險、融資能力和償還資本等方面都不成熟，還有很大的提升空間。

2 地產(chǎn)合作開發(fā)風(fēng)險管理中存在的問題

2.1 前期投資較大

土地屬于公有財產(chǎn)，為了保障人民的生活和治理環(huán)境，用于企業(yè)發(fā)展和工廠化生產(chǎn)加工的土地少之又少，在土地買賣等地產(chǎn)項目前期投資方面，資金投入成本較大。所謂“好的開始是成功的一半”，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前，選址十分重要，需要充分考慮當(dāng)?shù)卣?、人們的風(fēng)俗習(xí)慣、物質(zhì)消費水平等硬性標(biāo)準(zhǔn)，也要通過走訪調(diào)查、市場調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)咨詢、電話訪談等方式，進(jìn)行市場考察，了解人們的需求和消費意向等軟性指標(biāo)要求。在房地產(chǎn)合作開發(fā)項目前期，由于需要投入設(shè)計、物業(yè)、原材料、人工成本，從而需要大量的資金，造成前期投資較大。

2.2 地產(chǎn)合作項目施工期較長

房地產(chǎn)項目的整個施工過程是一個長期的過程，一般包括土地拍賣、地產(chǎn)設(shè)計、戶型優(yōu)化、招標(biāo)工程、工程加工、工程施工和項目驗收等環(huán)節(jié)，一般需要2～3年。由于施工時間較長，容易受人員變動、資金供給等因素的影響，從而出現(xiàn)推諉、后期責(zé)任不清、資金供給不到位等問題，導(dǎo)致施工方或者地產(chǎn)項目方經(jīng)營運營資金運轉(zhuǎn)不靈通，最終會面臨資金風(fēng)險。

2.3 缺少復(fù)合型人才

由于PPP項目管理模式在國內(nèi)發(fā)展處于初級階段，市場對于項目管理人員的需求較大，尤其缺少高端管理人才與高級技術(shù)人才。2017年的調(diào)查顯示，在項目管理人員中，擁有大專及以上學(xué)歷的高素質(zhì)人才占45%，有15年以上工作經(jīng)驗的人員占35%，但同時具有學(xué)歷和工作經(jīng)驗的項目管理人才僅占19%。

2.4 政策放寬提供可乘之機

國家先后出臺了大量的土地政策、經(jīng)濟政策，大大促進(jìn)了民營私有企業(yè)的發(fā)展，但由于PPP項目仍處于初級發(fā)展階段，所以還有很多不完善的地方。很多地產(chǎn)企業(yè)考慮到法律中沒有嚴(yán)格的集資要求，會進(jìn)行群眾集資或者進(jìn)行前期售賣，但由于后期規(guī)劃不利于建筑建設(shè)，導(dǎo)致出現(xiàn)了一批爛尾樓，從而不利于社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。

2.5 項目管理體系制度不健全

項目管理體系制度不健全主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面，在項目管理方面，沒有嚴(yán)格的項目人員任職標(biāo)準(zhǔn)和要求，在施工期間會出現(xiàn)職責(zé)劃分不明確、責(zé)任對接不到位等情況，也不利于各個項目之間進(jìn)行及時溝通。另一方面，沒有十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和懲罰標(biāo)準(zhǔn)，從而不利于項目管理正常進(jìn)行。

3 加強房地產(chǎn)合作開發(fā)項目風(fēng)險管理的對策

3.1 建立完備的項目管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)要制定一套房地產(chǎn)開發(fā)項目管理章程，包括土地策劃、未來成型設(shè)計、前期預(yù)算、項目招標(biāo)、各項進(jìn)度節(jié)點、質(zhì)保金情況和現(xiàn)場驗收情況。各項目部之間要合理協(xié)調(diào)配合各個環(huán)節(jié)，并完善時間管理機制，合理控制各個環(huán)節(jié)的時間成本，不斷減少不必要的時間投入，一旦出現(xiàn)特殊情況，及時執(zhí)行備選方案。

3.2 提高項目管理人員的綜合素質(zhì)

目前，企業(yè)發(fā)展離不開科技創(chuàng)新與整體管控，而人才優(yōu)勢作為企業(yè)的核心競爭力，必須引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視，要將提高項目管理人員綜合素質(zhì)作為工作的重點。在進(jìn)行項目管理的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置比較嚴(yán)格的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，以工作態(tài)度、技能要求、工作年限、項目業(yè)績和工作能力等為考核指標(biāo)，不斷提高施工項目人員的整體規(guī)劃能力。針對工作一段時間后的項目部人員，房地產(chǎn)企業(yè)要通過講座、外出學(xué)習(xí)參觀等形式，不斷提升他們的技術(shù)水平。

3.3 提供政策支持

從國家層次出發(fā)，政府要設(shè)定各個環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，深入分析PPP項目中存在的漏洞，對癥下藥，制定專門的法律政策，對項目工期進(jìn)度、項目產(chǎn)品質(zhì)量和規(guī)格進(jìn)行規(guī)范，不斷提高市場經(jīng)濟運行的穩(wěn)定性。政府要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)和資本情況，為其提供大額、低利息貸款等優(yōu)惠政策。

3.4 科學(xué)合理地籌集資金

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要制訂科學(xué)合理的資金計劃，最大限度地實現(xiàn)財務(wù)資金效用最大化。第二，政府要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集渠道，并采用合理的資金籌集方式，例如：通過個人企業(yè)信譽度向銀行等信貸機構(gòu)貸款；通過與原材料供應(yīng)商進(jìn)行溝通交流，設(shè)置固定的貸款額度和還款日期，用來緩解經(jīng)營資金壓力；通過與供銷商等進(jìn)行溝通，及時解決房地產(chǎn)開發(fā)售后問題，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠順利進(jìn)行。

3.5 合理安排工期

房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)合理地安排工期，根據(jù)實際情況設(shè)置各個環(huán)節(jié)的工期，針對主體建設(shè)、門窗建設(shè)、后期裝修等環(huán)節(jié)，根據(jù)各項目的實際施工情況安排前期的招投標(biāo)時間和進(jìn)度，最大程度地降低時間成本。

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