張 淼

一、房地產(chǎn)的定義和特征

房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附屬的各種權(quán)益。所以房地產(chǎn)是物質(zhì)形態(tài)和各種權(quán)益的結(jié)合。區(qū)別于普通商品，房地產(chǎn)的主要特征有：（1）雙重屬性。房地產(chǎn)為居民提供生活場所，并且其價值在家庭財產(chǎn)總額中占有很高的比重，因此具有明顯的消費屬性。同時，投資者有多余空閑資金或者投資渠道有限時，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)會成為投資者的投資對象。（2）政府干預性。房地產(chǎn)是居民的必需品，同時房地產(chǎn)的健康發(fā)展影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。所以大部分國家會對房地產(chǎn)市場會進行合理的引導以及干預。（3）差異性。不同地域的房地產(chǎn)價值存在很大的差異。（4）壟斷性。由于我國土地的國有化，政府能夠?qū)嶋H控制土地和房屋的需求和供給。

二、房價波動與政策調(diào)控國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

價格波動研究：新古典綜合學派提出了供求決定論，他們認為供給和需求決定價格。凱恩斯（1936）提出，價格不僅僅由供需關(guān)系決定，還受到貨幣政策的影響。凱恩斯主義價格理論為國家通過貨幣政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格提供了理論基礎(chǔ)。自20世紀90年代起，世界上大部分國家的房價出現(xiàn)了大幅度增長的勢頭，尤其兩次金融危機更加加劇了房價的波動。Shiller and LeRoy（1981）指出，房價的增長屬于非理性繁榮并且偏離了基本面價格。因此房地產(chǎn)的價格波動成為了當時的研究重點。學者逐漸使用實證研究以及房價模型來考證房價對經(jīng)濟、政治的影響。余華義（2010）提出應當使用房價租金比、房價收入比等指標來衡量房價波動。A.C.Goodman（1988）強調(diào)居民的持久收入也是研究房價波動的一個重要因素。結(jié)合我國國情和現(xiàn)狀，嚴金梅（2006）研究得出，影響房價的因素很多，從長期來看地價和建筑成本影響房價。

調(diào)控政策研究：自2008年房地產(chǎn)改革以來，我國政府不斷加強對房價的調(diào)控。學者對房價調(diào)控的研究主要集中在兩個方面，一是房價調(diào)控政策內(nèi)容的研究，二是研究房價調(diào)控的原因。況偉大（2003）認為政府需要調(diào)控和介入是因為由于房地產(chǎn)市場的壟斷性而導致的市場失靈只能依靠政府調(diào)控來克服。豐雷（2002）提出，房價波動導致的房地產(chǎn)泡沫會對國民經(jīng)濟造成傷害。房價調(diào)控政策包括貨幣政策、財政政策以及土地政策。1997年的金融危機和2008年的次貸危機對全球房地產(chǎn)市場造成了巨大的損失，資產(chǎn)價格甚至房地產(chǎn)價格的巨大波動使得貨幣政策調(diào)控成為內(nèi)在需要。我國對土地政策的研究相對較早。劉勃（2009）發(fā)現(xiàn)土地制度是房價上漲的一個重要因素。黃振宇（2011）也認為，土地供給以及土地出讓制度的缺陷是房價大幅度上漲的根本原因。

三、我國房地產(chǎn)價格波動以及政策調(diào)控分析

（一）房地產(chǎn)價格波動分析

1998年我國進行房地產(chǎn)市場改革并結(jié)束了長期的住房福利分配制度。在1998-2003年期間，我國的商品住宅價格波動很小并保持穩(wěn)定，住宅商品房平均價格年漲幅僅為3%。2004-2007年期間房價波動較大，出現(xiàn)明顯的上漲勢頭，房價年漲幅均為15%以上。這段期間各界對我國迅猛增長的房價爭議不斷，很多學者認為我國房價存在泡沫。但2008年房價明顯下降，2008年以后房價又恢復了暴漲的勢頭，單單2009年一年的房價漲幅就高達24.69%。隨后的2011年房價先出現(xiàn)明顯的下滑，緊接著又快速反彈上漲直至2016年9月，2016年上半年的房價漲幅就高達13%。

從長期來看，我國的房價自2003年以來就一直在迅猛地增長，雖然2008年金融危機、2011年限購政策的普遍實行以及2016年限購政策的進一步推行導致房價暫時下跌，但之后房價再次反彈上漲。我國的房地產(chǎn)業(yè)長期以來一直被政府嚴格限制，通過福利分房制度來控制房地產(chǎn)的供給和需求，所以大量的購房需求被壓制。1998年我國開始房地產(chǎn)改革，從此拉開了房地產(chǎn)市場化的改革，1998-2003年期間，政府實行寬松的貨幣政策和積極的財政政策，這大大促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房價穩(wěn)定增長。隨著房價持續(xù)上漲并且越發(fā)難以控制，政府開始抑制房價增長，但效果甚微。學者逐漸開始研究調(diào)控無力的原因，并深入研究調(diào)控政策是否合理有效。

（二）政策調(diào)控分析

房價的波動與政府的調(diào)控政策有著密切的關(guān)系，房價波動是政策調(diào)控的前提，調(diào)控政策又為房價波動提供了保障。我國政府的調(diào)控政策可以細分為三個時期：探索規(guī)范期（1998-2002年）、強化控制期（2003-2007年）、反復嚴控期（2008年至今）。在探索規(guī)范期，1978年改革開放以及1998年住房制度改革大大促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，長期被抑制的住房需求被解放出來，居民居住條件以及人均住宅建面大幅度提升。在這一時期房地產(chǎn)業(yè)還處于初級發(fā)展階段，房價波動較小且增幅溫和，政府通過推行相關(guān)法律法規(guī)來規(guī)范商品房和土地的交易，通過不斷探索來扶持剛剛起步的房地產(chǎn)市場。

在強化控制期，我國的經(jīng)濟快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進，房地產(chǎn)業(yè)儼然成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)具有投資屬性，過度的投資型需求引起了房價快速上漲，這引起了學者對可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫的擔憂。在這一時期政府加大調(diào)控力度，不斷出臺限制房價過快增長的政策,比如“上調(diào)存款準備金利率”、“嚴格非法壓低地價招商”、“上調(diào)房貸利率”以及“二手房營業(yè)稅政策”等。雖然房價的增長勢頭在大規(guī)模的調(diào)控力度下有所控制，但在2007年又恢復了高速增長。

2008年美國次貸危機爆發(fā)，由于過度放貸美國房地產(chǎn)泡沫破裂，給全球金融業(yè)造成了巨大的創(chuàng)傷，中國的經(jīng)濟活力也遭受打擊，同時政府出臺了打擊囤地、上調(diào)存準率以及國十三條來規(guī)范房地產(chǎn)市場。廣大的炒房者對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持觀望態(tài)度，房價的增長由正轉(zhuǎn)負。政府為了給經(jīng)濟減壓，調(diào)控政策由前幾年的政策打壓轉(zhuǎn)為政策松綁。2008年11月政府提出了“四萬億刺激計劃”，希望通過擴大內(nèi)需來促進經(jīng)濟的恢復和增長，結(jié)果導致2009年房價飆升24.6%。為了再次抑制房價過快增長，政府在2011年推出了低收入保障房計劃，又出臺了“史上最嚴限購政策”，主要內(nèi)容有二套房貸款首付比例上調(diào)至60%、上調(diào)個人住房公積金貸款利率、擴大房產(chǎn)稅征收范圍以及土地監(jiān)管政策等。在2011-2013年的三年間，政府的貨幣政策以及財政政策發(fā)揮了巨大的作用，房價增幅平穩(wěn)，這次調(diào)控主要打擊房地產(chǎn)市場的投機者并且效果明顯。2014年以后房價上漲基本保持平穩(wěn)的趨勢。

（三）政策調(diào)控對我國房價波動影響分析

房價波動是政策調(diào)控的前提，調(diào)控政策又為房價波動提供了保障?？v觀我國房地產(chǎn)二十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標不是很明確，在“控房價”和“保增長”間擺動，這與房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)系。如果房價上漲過快，必然會影響廣大民眾的基本住房問題，日益增大的房地產(chǎn)泡沫對我國的經(jīng)濟健康發(fā)展也是一種威脅。如果過度抑制房價，就會影響我國宏觀經(jīng)濟的增長。那政策調(diào)控對房價的控制是否有效，調(diào)控手段是否合理？我國的房地產(chǎn)是否存在泡沫？眾多學者深入研究，但觀點不一。但不可否認的是，政策的調(diào)控和房價的波動是密不可分，因此研究調(diào)控政策對房價的有效性，并從我國國情出發(fā)提出房地產(chǎn)調(diào)控對策有著重要的現(xiàn)實意義。