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        研究商品房預(yù)售合同登記備案制度

        2018-11-07 11:45:26黃雪勤
        卷宗 2018年26期
        關(guān)鍵詞:缺陷效力措施

        黃雪勤

        摘 要:中國(guó)現(xiàn)有的商品房預(yù)算合同登記備案制度是國(guó)家為了管控商品房預(yù)售市場(chǎng)、降低買(mǎi)受人經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段,然而現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登記備案制度的重心卻更傾向行政管理,在制度實(shí)施的過(guò)程也出現(xiàn)了很多的缺陷,給市場(chǎng)及買(mǎi)受人帶來(lái)了一定負(fù)面影響。本文從商品房預(yù)售合同備案登記效力入手,分析了中國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案的制度缺陷,提出完善商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度的措施。

        關(guān)鍵詞:商品房預(yù)售合同登記;效力;缺陷;措施

        商品房預(yù)售合同作為一種遠(yuǎn)期交貨合同,其法律關(guān)系屬于債務(wù)債權(quán)關(guān)系,預(yù)購(gòu)方式的債權(quán)人,其實(shí)并沒(méi)有取得房屋的所有權(quán),只是取得了房屋所有權(quán)的期待權(quán)利。由于合同履行期限相對(duì)來(lái)說(shuō)比較長(zhǎng),并且在履行期間房屋的外觀、內(nèi)置等及合同履行的遠(yuǎn)期性都存在一定的不確定性,開(kāi)發(fā)商的合同履行行為必須得到規(guī)制,因此商品房的預(yù)備合同備案就顯得十分關(guān)鍵。相關(guān)部門(mén)必須對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案制度進(jìn)行完善健全,以達(dá)到對(duì)履行期間不動(dòng)產(chǎn)的安全性及糾紛有效的規(guī)避,從而保障預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益,維護(hù)商品房市場(chǎng)的秩序。

        1 商品房預(yù)售合同備案登記的效力

        自90年代《 城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來(lái),上到國(guó)家,下到地區(qū)市級(jí),相應(yīng)的規(guī)定也是層出不窮。在《城市房地產(chǎn)管理法》九五年首次實(shí)施和零七年二次修訂的第四十五條中,對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的制度進(jìn)行了明確規(guī)定:“根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定,商品房預(yù)售人應(yīng)該把商品房預(yù)售合同上報(bào)給縣級(jí)以上的房產(chǎn)管理部門(mén)及土地管理部門(mén)進(jìn)行備案登記?!背酥?,國(guó)務(wù)院頒布的《 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例》(1998年)、國(guó)家建設(shè)部頒布并修訂《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年首次頒布,2004年二次修訂)中都明文規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記的相關(guān)條款:“預(yù)售房要在堅(jiān)決履行合同備案登記義務(wù)的基礎(chǔ)上,及時(shí)辦理登記相關(guān)的手續(xù)?!钡菍?duì)于商品房預(yù)售合同備案的效力,國(guó)家有關(guān)部門(mén)及上述條款都沒(méi)有做出名文規(guī)定。但是我們僅從商品房預(yù)售合同備案登記文字的字面意思可以理解,法律認(rèn)可的僅僅只是備案一詞。但是在我國(guó)法律背景下,不同類(lèi)型的備案制度有著不同的效力及法律性質(zhì),學(xué)術(shù)界對(duì)此也有一定的爭(zhēng)議。因而,這些明文規(guī)定不能僅僅作為商品房登記備案合同的影響因素之一,這也直接導(dǎo)致了社會(huì)對(duì)與其性質(zhì)及效力的爭(zhēng)議。

        我國(guó)實(shí)施的《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2003年6月)中第六條明確規(guī)定:“當(dāng)事人在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中,如果沒(méi)有按照行政法律規(guī)定的政策去辦理相關(guān)的商品房合同登記備案手續(xù),這種行為可以被看成是無(wú)效的,法律可不予支持?!币虼?,我們可以看出合同登記備案其實(shí)并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。只要持有符合法律規(guī)定的生效要件,商品預(yù)售房就算沒(méi)有進(jìn)行合同登記的行為,法律也可以認(rèn)為其在法律意義上是有效的。但是對(duì)于那些已經(jīng)登記過(guò)的商品房預(yù)售合同,是否可以對(duì)抗第三人,各界還存在的很多的爭(zhēng)議?!?全國(guó)全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(2001年)第十六條中明確規(guī)定:“如果合同中同時(shí)存在多個(gè)合法的買(mǎi)受人,他們都有履行合同的義務(wù),在履行義務(wù)時(shí),應(yīng)該按照合法房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、合法占有房屋及合同成立時(shí)間的先后順序進(jìn)行順位排序來(lái)確定權(quán)利的先后。買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間的確定,應(yīng)該綜合考慮主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、買(mǎi)賣(mài)雙方合同簽訂確定的時(shí)間及其他相關(guān)能證明合同簽訂時(shí)間的手續(xù)時(shí)間等?!边@一條例表明了國(guó)家對(duì)于第三人的態(tài)度,同時(shí)也明確了司法部門(mén)在處理商品房預(yù)售合同登記有效時(shí)間等問(wèn)題態(tài)度,是不具備無(wú)權(quán)性質(zhì)的,也不能夠?qū)股埔獾牡谌恕=?jīng)過(guò)程序登記的合同在效力程度上甚至不及合法占有房屋。

        2 商品房預(yù)售合同的重要性

        商品房預(yù)售合同是一種特殊形式的不動(dòng)產(chǎn)登記,是為了保護(hù)將來(lái)可能發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)可能發(fā)生的物權(quán)變動(dòng),從而進(jìn)行的一種登記備案。備案部門(mén)要對(duì)預(yù)售的項(xiàng)目進(jìn)行資格審查,在符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售基礎(chǔ)上,對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售的房屋進(jìn)行全面的資料審核及資格審查,要保證審查開(kāi)發(fā)的合法性公正性。在一定程度上,商品房的合同備案制度是能夠抵抗善意的第三方,即便第三方是善意的,開(kāi)發(fā)商也不能把已經(jīng)經(jīng)過(guò)預(yù)售環(huán)節(jié)的房屋出售或者抵押給第三方,第三方無(wú)權(quán)獲得該房屋的所有權(quán)。合同備案的預(yù)購(gòu)人具有房屋的一切權(quán)利,即便是進(jìn)行了抵押的買(mǎi)受人也不能與其對(duì)抗。這樣就可以保證買(mǎi)受人的利益,避免一房二賣(mài)的情況出現(xiàn)。相較于商品房合同備案,沒(méi)有辦理相關(guān)備案的等級(jí)低,因此在發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)及變更手續(xù)的時(shí)候,合同備案作為前置程度,很大程度上決定了商品房交易市場(chǎng)的安全性。

        3 中國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案的制度缺陷

        3.1 預(yù)購(gòu)人并沒(méi)有成為預(yù)售合同備案制度的主體

        開(kāi)放商是商品房預(yù)售登記申請(qǐng)的主體,因而開(kāi)發(fā)商必須在政府規(guī)定的時(shí)限內(nèi)向指定的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記備案。但是由于備案合同牽扯的主體只有開(kāi)發(fā)商及一些政府部門(mén),并沒(méi)有賦予預(yù)購(gòu)人相應(yīng)的登記備案權(quán)利,因此預(yù)購(gòu)人就不能在該制度中申請(qǐng)主權(quán),權(quán)益不能得到很好的保證。

        3.2 商品房預(yù)售合同登記備案制度缺乏完整性及系統(tǒng)性

        當(dāng)前,我國(guó)在商品房預(yù)售制度方面內(nèi)容混亂而且不全面;相關(guān)部門(mén)對(duì)于規(guī)章制度的制定不夠健全,制度的內(nèi)容對(duì)問(wèn)題事項(xiàng)的規(guī)定也不夠全面集中,缺乏系統(tǒng)的規(guī)范。因此很難在法律實(shí)踐中進(jìn)行應(yīng)用,且容易產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。在制度設(shè)計(jì)之初也過(guò)于考慮國(guó)家經(jīng)濟(jì)管控的因素,導(dǎo)致該制度不能切實(shí)的去維護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益。

        3.3 預(yù)售合同登記備案不具備可訴性

        預(yù)售合同不具備可訴性,從行為主體到內(nèi)容及職權(quán)要素,都具有行政行為特征,除當(dāng)事人約定之外,登記備案合同不會(huì)影響合同的效力,因此也缺乏相應(yīng)的執(zhí)行力、確定力及約束力,因此,備案只是一種行政管理行為,不是行政行為。

        4 完善商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度

        在法律實(shí)際的操作中,我們要根據(jù)當(dāng)初制定預(yù)售合同登記備案制度的目的初衷、立法價(jià)值,區(qū)分出這兩種登記制度的各自功能,特別是讓購(gòu)房者充分了解區(qū)分,以便讓其充分發(fā)揮作用。這兩種制度在預(yù)售階段并存,共同維護(hù)房屋交易市場(chǎng)的秩序,雖然各自功能不同,但事實(shí)上,由于購(gòu)房者對(duì)于制度的不了解,很難區(qū)分它們,錯(cuò)誤認(rèn)為預(yù)售合同備案登記有對(duì)抗第三方的功能。

        對(duì)于沒(méi)有被預(yù)售房登記的預(yù)售商品房只有紙面所說(shuō)的“應(yīng)該”卻沒(méi)有落實(shí)有效的懲罰。如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)售合同登記備案,相關(guān)的法律法規(guī)并不能進(jìn)行處罰。而且有些地方政策,預(yù)售方?jīng)]進(jìn)行預(yù)告登記的情況,預(yù)告登記可以買(mǎi)受人自己去申請(qǐng),但當(dāng)預(yù)售房沒(méi)有合同備案時(shí),買(mǎi)受人不知能否自行備案。如果對(duì)這種情況沒(méi)有明確規(guī)定,按照需要合同備案的預(yù)告登記要求,買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于房屋的預(yù)告登記備案申請(qǐng)艱難,導(dǎo)致雙方在這過(guò)程中對(duì)自己權(quán)利的保護(hù)變得特別的被動(dòng)。因而對(duì)于沒(méi)有進(jìn)行正規(guī)的登記預(yù)售的,國(guó)家立法應(yīng)該明確其法律責(zé)任,同時(shí)也要堅(jiān)決維護(hù)買(mǎi)方的權(quán)利。

        5 總結(jié)

        商品房預(yù)售合同登記備案制度,利用國(guó)家行政監(jiān)督形式彌補(bǔ)市場(chǎng)上的缺陷,我們應(yīng)該結(jié)合《物權(quán)法》及登記制度的整體背景,考慮各個(gè)制約因素,把握其正當(dāng)性及內(nèi)涵,只有這樣,才能使該制度很好的發(fā)揮自己的價(jià)值,又可以避免與其他制度的相互制約或沖突,達(dá)到對(duì)我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)進(jìn)行良好、有效的規(guī)劃,嚴(yán)厲的打擊售房市場(chǎng)“一房多售”的違法現(xiàn)象出現(xiàn),實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利的最大化,從而達(dá)到國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案制度制定的初衷。

        參考文獻(xiàn)

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        [4]萬(wàn)國(guó)華,譚輝.廢止商品房預(yù)售制度之初探——以商品房融資的替代與創(chuàng)新為路徑[J].天津商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2017,37(5):68-73.

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