文 劉榮虎

近期，原被業(yè)界看做行業(yè)“新風(fēng)口”的長(zhǎng)租公寓，因涉嫌高價(jià)收房、推漲房租、租金貸款引發(fā)各界關(guān)注，在杭州一名租住自如房源的男租客患急性髓系白血病離世，其家人委托第三方機(jī)構(gòu)檢測(cè)他租住過(guò)的房屋顯示甲醛超標(biāo)后，更被看做“資本嗜血”的負(fù)面典型推向了輿論口誅筆伐的風(fēng)口浪尖。隨著媒體加入，除已曝出的甲醛超標(biāo)、私下借用金融杠桿無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、資金鏈斷裂爆倉(cāng)租戶背鍋等問(wèn)題外，租房市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的一些亂象也被挖掘揭露。叢生的亂象讓火爆的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)遇冷。

長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)新興行業(yè)，是房屋中介服務(wù)機(jī)構(gòu)先行將業(yè)主的房屋租賃后，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，再以單間的形式進(jìn)行出租的租賃新模式。它與當(dāng)前城市化發(fā)展的大潮相應(yīng)，符合都市年輕白領(lǐng)的口味，也獲得各方資本的追捧，本應(yīng)獲取巨大的發(fā)展空間，健康成長(zhǎng)為城市人群住有所居房源的良好補(bǔ)充，但為何行走不遠(yuǎn)就亂象頻生呢？

城市租賃住房供需關(guān)系的劇烈轉(zhuǎn)換是亂象頻現(xiàn)的大背景?？陀^講，租房市場(chǎng)中“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價(jià)、房租欺詐、被迫搬家、不退還押金等亂象過(guò)去一直是以各種形式存在的。但在中國(guó)人傳統(tǒng)居家觀念中房子就是“家”，即使在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企、必須掏空“六口人”錢袋才付得起一套房子首付的情況下，人們也偏好于自有住房，從而不斷將資本擠壓進(jìn)購(gòu)置房產(chǎn)中。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)家庭住房自有率為89.68%，遠(yuǎn)超世界的60%左右。這就導(dǎo)致前幾年租房市場(chǎng)特別是非熱點(diǎn)城市的供需不旺盛，也使租賃市場(chǎng)中的問(wèn)題限于個(gè)性化、小范圍。伴隨著近幾年我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，人口向大城市流動(dòng)加快，以及熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的“買不起”和為防房?jī)r(jià)過(guò)熱采取的“限購(gòu)”現(xiàn)象，租賃市場(chǎng)供需關(guān)系急速轉(zhuǎn)換，租賃模式也由最早的熟人介紹、同城發(fā)布信息等直接租賃演變?yōu)橐灾薪闄C(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的模式。隨著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”以及“租售并舉”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的落實(shí)，租賃市場(chǎng)迅速火熱，長(zhǎng)租公寓因模式創(chuàng)新引發(fā)資本紛紛逐獵。與迅速壯大的市場(chǎng)、快速切換的模式伴生的是各類問(wèn)題的放大、相關(guān)配套舉措的滯后，以及各類亂象的頻出。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)空間和層次的狹小是亂象頻現(xiàn)的內(nèi)生動(dòng)因。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。長(zhǎng)租公寓雖有模式創(chuàng)新，但技術(shù)門檻并未相應(yīng)抬高。面對(duì)巨大的市場(chǎng)和極易復(fù)制的模式，各路資本奔涌而至，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)TOP30房企已有三分之一進(jìn)入。長(zhǎng)租公寓還處初創(chuàng)，盈利模式尚不清晰，利潤(rùn)仍主要來(lái)自租金與收房差價(jià)。以單套房為例，在收房?jī)r(jià)、裝修投入一定的情況下，盈利部分通過(guò)房屋裝修改造后出租房間數(shù)的增加和品質(zhì)的提升來(lái)獲取，部分利用減少空置、增加周轉(zhuǎn)來(lái)擠壓，兩部分獲利空間有限，要多賺錢只有增大規(guī)模。各方資本不得不擠入同質(zhì)化的跑馬圈地、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)“窠臼”，在靠燒錢爭(zhēng)搶房源、尋求規(guī)模擴(kuò)張的狹小空間中角逐。隨著參與方增多、競(jìng)爭(zhēng)加劇、低價(jià)房源減少，租金定會(huì)趨高。為在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，大的公司會(huì)選擇以自身信用擔(dān)保將租金回籠后擴(kuò)充規(guī)模，小的企業(yè)則不惜私用租戶個(gè)人信用從P2P平臺(tái)貸款使資金回籠后再投資，這樣“加杠桿”無(wú)疑增加了各方風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，除了企業(yè)破產(chǎn)，租戶也將步入既無(wú)房住還要還貸的困境。更有不良企業(yè)和運(yùn)維人員為降成本，不斷在壓縮裝修成本和空置期上用歪心思，自此“甲醛房”丑聞被不斷爆出，各類亂象頻頻出現(xiàn)。

政府規(guī)范監(jiān)管步伐的滯后是亂象頻現(xiàn)的外在主因。長(zhǎng)租公寓亂象頻現(xiàn)的背后折射出相關(guān)部門對(duì)房屋租賃行業(yè)規(guī)范監(jiān)管的滯后和無(wú)力。目前，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出臺(tái)房屋租賃法、房產(chǎn)交易法和房產(chǎn)資本管理辦法等針對(duì)房屋租賃的頂層制度設(shè)計(jì)與立法，致使相關(guān)部門對(duì)租賃市場(chǎng)難以依法歸置。法律上尚無(wú)專門詳細(xì)的租賃房屋環(huán)境安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，判斷室內(nèi)空氣質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，仍依據(jù)原國(guó)家質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、環(huán)護(hù)部門2002年批準(zhǔn)的《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》和住建部門2013年發(fā)布的《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》。沒(méi)有建立系統(tǒng)性的法律體系，出現(xiàn)問(wèn)題相關(guān)部門只能以約談、發(fā)文等軟性限制為主，房東、租戶或機(jī)構(gòu)等各方維權(quán)渠道不暢通，有時(shí)只能寄希望于媒體曝光或偶發(fā)事件引起社會(huì)關(guān)注。資本雖無(wú)善惡，但追求增值為其本性。在無(wú)硬性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、無(wú)剛性法律法規(guī)強(qiáng)制、無(wú)暢通渠道溝通疏解的狀態(tài)下，單憑行業(yè)自律和輿論制約，怎能限制充盈的資本一路狂奔，處處見(jiàn)縫插針攪弄風(fēng)云？

當(dāng)前我國(guó)已處于人口由中小城市向一二線大城市快速聚集流動(dòng)的城市化發(fā)展階段，人們除了物質(zhì)空間的變移，還會(huì)感受文化背景、道德理念、精神心理差異的沖擊。當(dāng)在農(nóng)村和中小城市所維系的用血緣、親戚朋友等因素搭建起來(lái)的熟人社會(huì)關(guān)系土崩瓦解，與陌生人社會(huì)相配套的契約、法治、制度等柔性約束機(jī)制還未完全搭建，行業(yè)與人們之間的關(guān)系維系主要傾向于金錢時(shí)，亂象頻出也就在所難免。