劉淵澤

摘要：房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟體系的重要組成部分，對我國的經(jīng)濟運行發(fā)揮著重大的作用，并且與居民生活息息相關(guān)。在理論研究的基礎(chǔ)上，構(gòu)建影響我國房價的宏觀經(jīng)濟指標(biāo)體系，以我國商品房平均銷售價格為研究對象，選取1992年至2016年數(shù)據(jù)進行分析。首先，通過宏觀經(jīng)濟變量進行因子分析，提取2個代表性的因子，然后與房價構(gòu)建多元線性回歸模型，分析兩種因素對我國房價變動的影響，結(jié)果表明經(jīng)濟發(fā)展和供需因素是影響我國房價波動的主要因素。最后根據(jù)結(jié)論提出通過宏觀調(diào)控和實現(xiàn)供求平衡來控制房價的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場價格；因子分析；多元回歸分析

中圖分類號：F2文獻標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672]3198.2018.27.002

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟體系的重要組成部分，對我國的經(jīng)濟發(fā)展非常重要。除此之外，房地產(chǎn)與人民生活密切相關(guān)，房價增長過快，會導(dǎo)致很多家庭無法負擔(dān)，也會降低居民的生活質(zhì)量，不利于社會的穩(wěn)定。

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快推進，我國商品住宅價格居高不下，而與此同時，老百姓“購房難”的問題日趨嚴(yán)重，住房問題不僅關(guān)系經(jīng)濟發(fā)展，還與社會穩(wěn)定息息相關(guān)。因此，政府需采取一系列措施，有效控制我國房價過快的增長，穩(wěn)定房價，推動我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定健康綠色發(fā)展，也同時確保和諧社會的順利推進。

1房地產(chǎn)價格影響因素分析

眾多學(xué)者對影響房價的因素進行了相關(guān)研究：

高波、毛豐付（1999）對我國房價變動進行研究后認為，在短期內(nèi)，房價的變動與土地價格的變動有一定關(guān)系，而從長遠來看，價格走勢是由土地價格決定的。

夏海峰（2011）通過依據(jù)商品供求原理，構(gòu)建均衡價格模型，認為我國目前房價過高的原因更多是體質(zhì)上的缺陷以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)和居民消費習(xí)慣的差異，并提出了針對以上問題的解決措施。

張家驥（2014） 首先從政策、供需、成本、經(jīng)濟、社會等六個方面對南昌房地產(chǎn)市場進行定性研究，在此基礎(chǔ)上進行實證分析，最后并結(jié)合市當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，給出政府相關(guān)調(diào)控建議。

根據(jù)前期文獻的研究，我們在宏觀經(jīng)濟變量中找主要影響房價變動的主要因素有：

（1）國內(nèi)生產(chǎn)總值。我國宏觀經(jīng)濟的高速發(fā)展也勢必會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定影響。

（2）居民消費價格指數(shù)。CPI的上漲將會造成房價成本的上漲，從而導(dǎo)致房價增加。

（3）貸款利率。而當(dāng)利率上升時，從供給方面來看，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其投資成本會增加，供給減少，而從需求方面，居民買房貸款的成本會增加，同時儲蓄收益也會增加。因此，利率會影響房價變化。當(dāng)利率下降時正好相反。

（4）人口數(shù)量。人口數(shù)增加，需求總量會提升，而在供給不變下，將推高房價。

（5）人均可支配收入。隨著人們生活水平的不斷提高，居民也會越來越看重住房環(huán)境、質(zhì)量等方面，從而促使開發(fā)商開發(fā)品質(zhì)更高的住房滿足消費者需求。

（6）貨幣供應(yīng)量。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開銀行信貸資金的支持，當(dāng)央行采取擴張性貨幣政策，增加貨幣供應(yīng)量，房地產(chǎn)行業(yè)會獲得更多的信貸支持，從而影響住房供求。

（7）房屋竣工面積。房屋完工面積的大小將直接會影響房地產(chǎn)供給數(shù)量的變化，在需求量保持不變的情況下，供給的變化直接會影響房地產(chǎn)的銷售價格。

（8）土地購置費、建筑材料價格的成本方面。隨著城鎮(zhèn)化進程推進，土地資源日益緊缺，供求矛盾進一步深化，會造成土地的交易價格持續(xù)上漲。

2模型介紹

2.1因子分析

因子分析是一種有用得多變量分析技術(shù)，它使用減少維數(shù)的思想，從一些變量組中提取共性因子，并將多個測量變量轉(zhuǎn)換為幾個綜合指標(biāo)。它是通過一定的結(jié)構(gòu)或模型來找到少量的基本因素來表達或解釋大量的可觀察變量，許多相關(guān)變量之間的相對關(guān)系由相對較少的因素解釋。

2.2多元線性回歸分析

多元線性回歸分析是分析一個變量的變動是受到了多個方面共同變動的影響。

多元線性回歸模型的公式表示如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+…βKXK+μ（1）

在該公式中，解釋變量的數(shù)量是k，βj（j=1，2，…k）是偏回歸系數(shù)。

3房價影響因素實證分析

3.1數(shù)據(jù)選取

本文將選取2000年至2016年的年度數(shù)據(jù)進行實證分析，分析影響房價的主要因素， 數(shù)據(jù)來源于中國經(jīng)濟網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫和國家統(tǒng)計局。

本文以房地產(chǎn)價格為研究對象，由于商品房在房地產(chǎn)中所占比例最大，因此以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的平均銷售價格（元/平方米）作為因變量Y，解釋變量為主要影響房價的16個指標(biāo)。

3.2因子分析

（1）數(shù)據(jù)的相關(guān)性檢驗。

從表1的KMO和Bartlett 的檢驗的結(jié)果可以看出：KMO的檢驗統(tǒng)計量為0.610，大于0.6，說明變量之間的偏相關(guān)性強，適合進行因子分析。與此同時，巴特利特的球形度測試是顯著的，sig=0，表明存在因子結(jié)構(gòu)。綜合這兩個指標(biāo)顯示，變量之間存在一定的相關(guān)性，并且適合進行因子分析。

（2）運用主成分分析的方法提取因子：對數(shù)據(jù)進行公因子的提取。

依據(jù)特征根大于1的原理進行提取主成分，由表可知，第一主成分為13.451，大于1 ，第二主成分1579，它也大于1，而從第三主成分開始，特征值都小于1并且不符合要求，因此，可以提取兩個主要成分。兩因子累計貢獻率高達百分之93.940。

（3）因子旋轉(zhuǎn)并命名。

由旋轉(zhuǎn)成分矩陣中可以看出，第一主成分是 GDP、居民消費價格指數(shù)、房地產(chǎn)住宅投資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住房竣工面積、土地購置費用、竣工房屋造價、房屋建筑施工面積、貨幣和準(zhǔn)貨幣、貨幣、常住人口、流通中現(xiàn)金、年末就業(yè)人員數(shù)、居民消費水平、城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入可支配收入方面上的載荷較大，而這些因素大多數(shù)是宏觀經(jīng)濟運行的相關(guān)指標(biāo)，因此，將第一主成分命名為經(jīng)濟發(fā)展因子；第二主成分在利率和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積兩方面的載荷較大，這兩個因素主要是有關(guān)房地產(chǎn)供給與需求的變量，因此，把第二主成分命名為供求因素。

3.3回歸分析

以商品房平均銷售價格作為被解釋變量Y，以所提取的兩個大因子F1、F2作為解釋變量，構(gòu)建多元線性回歸模型，使用EVIWES軟件估算參數(shù)，結(jié)果如下所示：

（2）

該模型的檢驗結(jié)果如下：

擬合度檢驗：R2=0.9923，調(diào)整R2=0.9916，都接近于1，表明回歸模型擬合非常好，通過了大部分樣本點。

方程的顯著性檢驗：F檢驗統(tǒng)計值為1350.837，大于臨界值，從而拒絕原假設(shè)，表明方程整體顯著，解釋變量聯(lián)合起來影響顯著。

變量的顯著性檢驗：F1和F2的T檢驗統(tǒng)計量均大于臨界值（顯著性水平0.1），F(xiàn)1、F2對Y有顯著影響。

多重共線性檢驗：由于解釋變量為旋轉(zhuǎn)之后的，因此相關(guān)性較低，因此不存在多重共線性。

異方差檢驗：從white看，檢驗統(tǒng)計量的伴隨概率大于0.1的顯著性水平，并沒有異方差性。

自相關(guān)檢驗：從LM檢驗中，檢驗統(tǒng)計量的伴隨概率大于0.1，并沒有自相關(guān)。

3.4總結(jié)

根據(jù)以上分析，可以以下結(jié)論：

（1）Y與F1同向變化，F(xiàn)1每增加一個單位，Y平均增加0.9943個單位，第一主成分為經(jīng)濟發(fā)展因子，因此表明，經(jīng)濟沒發(fā)展每發(fā)展一個單位，房價會平均增加0.9943個單位，房價隨著經(jīng)濟的發(fā)展不斷的上漲。

（2） Y與F2反向變化，F(xiàn)2每增加一個單位，Y平均減少0.0506個單位，第一主成分為供求因素，因此表明，供求每增加一個單位，房價會平均減少0.6448個單位，隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，房地產(chǎn)待開發(fā)的面積越來越少，供給減少而需求增加，就會推動房價不斷的攀升。

4結(jié)論及政策建議

4.1結(jié)論

首先通過因子分析在宏觀經(jīng)濟指標(biāo)中提取兩個因子，一個因子代表經(jīng)濟發(fā)展方面，一個因子代表市場供求方面；然后，用這兩個提出的因素作為解釋變量，將商品房價格作為被解釋變量，構(gòu)建多元線性回歸模型來分析宏觀經(jīng)濟對房價的影響，通過上述分析研究可以發(fā)現(xiàn)：

經(jīng)濟發(fā)展因素對房價變化的影響顯著而積極的。 隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提高，收入增加，消費觀念發(fā)生改變，由原來的基本居住性需求轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃非蟾咂肺?、更高檔次的改善性需求，從而影響房價；供求因素也對房價有重大影響，隨著城市化進程的推進，人口將繼續(xù)增加，客觀上推動了住房需求的增長。

消費者需求的這種變化將導(dǎo)致投資者增加投資成本，導(dǎo)致價格持續(xù)上漲； 價格變動的供求因素也非常顯著，但也有積極的影響，隨著城市化進程的推進，人口將繼續(xù)增加，客觀上推動了住房需求的增長。

4.2建議

為了控制房價過快增長，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，結(jié)合上述分析，得出以下建議：

（1）適當(dāng)?shù)倪M行宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)銀行貸款利率，實施合理的貨幣政策，由于近些年房價增長過快，國家可以通過適當(dāng)?shù)氖站o貨幣政策；加快房產(chǎn)稅試點，并逐步在全國推廣。

（2）調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求，實現(xiàn)供求平衡。一方面要加大商品房，尤其是居民保障住房等的供應(yīng)，另一方面也要抑制投機行為，拓寬居民投資渠道。只有當(dāng)市場達到供求平衡，才能遏制房價過快增長。

參考文獻

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