王麗芳

【摘 要】在我國社會經(jīng)濟持續(xù)增長的形式下，隨著金融監(jiān)管升級、去杠桿政策延續(xù)，限購限貸限售疊加土地使用權(quán)拍賣出讓收緊，房地產(chǎn)形式越發(fā)嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不斷升級。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要一套科學的、先進的、適合自身企業(yè)的全面預算管理體系，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、有效降低經(jīng)營風險、強化激勵機制、保障企業(yè)宏偉戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的重要意義，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際業(yè)務，分析房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的常見問題，進而提出加強房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；全面預算管理；存在問題；管理措施

一、引言

全面預算管理作為一項企業(yè)管理控制方法，可以將各項資源科學配置，從而提高企業(yè)管理水平。通過預算的編制、實施和修正，保障企業(yè)戰(zhàn)略更好的“落地”。近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著多變的政治、金融、市場環(huán)境，內(nèi)憂外患。為了有效提高房地產(chǎn)企業(yè)自身應變能力，贏得企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，許多知名房地產(chǎn)企業(yè)都在勤練“內(nèi)功”，通過強化全面預算管理來提高項目成本管理、動態(tài)資金管理、績效考核管理等課題的管理能力，優(yōu)化資源配置、降低經(jīng)營風險，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理的能力，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的重要意義

1.細化房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標、明確經(jīng)營目標

全面預算管理促使企業(yè)戰(zhàn)略目標細化分解為內(nèi)容更具體、更確切的經(jīng)營目標、預算目標、績效指標，有利于房地產(chǎn)企業(yè)緊抓發(fā)展目標不偏離。此外，通過全面預算預測企業(yè)未來的經(jīng)濟效益、資金動態(tài)以及規(guī)避可控運營風險、財務風險，提高企業(yè)的應變力、戰(zhàn)斗力、生命力，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。

2.整合、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置

全面預算管理輻射經(jīng)營全過程，需要上下、全員通力協(xié)作。開展全面預算管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對優(yōu)化整合各項資源，實現(xiàn)資源的高效配置。全面預算將企業(yè)戰(zhàn)略目標與成本控制、資金預算管理等系統(tǒng)結(jié)合起來，高效地發(fā)揮了全面預算管理“監(jiān)”與“控”的作用。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)績效考核體系，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標

在全面預算管理工作當中，績效考核可以綜合反映全面預算工作執(zhí)行成果，通過預算、決算，能夠清晰了解預算與實際執(zhí)行情況，用財務指標及非財務指標給予責任中心公正的評定，獎罰分明，使員工的付出獲得肯定，調(diào)動起員工的工作積極性，與公司一同向企業(yè)宏偉戰(zhàn)略目標奮進。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的常見問題

1.全面預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)系不緊密

很多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理都是以年度財務預算管理為主，且以財務預算指標為主要考核依據(jù)，忽略了開發(fā)過程的持續(xù)性以及非財務指標的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)一個項目開發(fā)周期通常在3年左右，這種跨期開發(fā)建設，必然對運營、銷售以及財務融資都有跨期需求，而傳統(tǒng)的年度財務預算無法滿足這個“持續(xù)”的特殊需求，從而導致許多房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營時，放棄長遠、可持續(xù)性發(fā)展，片面追求短期、最大收益，從而使全面預算管理偏離了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，全面預算管理流于形式。

2.對全面預算管理的定位存在偏差

房地產(chǎn)企業(yè)管理中，對全面預算管理的認識與定位存在偏差，忽略了預算的核心價值，弱化了全面預算管理對資源整合的協(xié)調(diào)、企業(yè)戰(zhàn)略目標落地的服務作用。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)缺乏全員意識的現(xiàn)象普遍存在，認為預算管理是純屬財務行為的工作，由財務部門制定及控制即可。由于定位不準確，往往會使得在進行全面預算管理中，得不到內(nèi)部其他兄弟部門的理解、支持和配合，內(nèi)部資源不能最優(yōu)整合，更嚴重的后果是，兄弟部門間，如營銷部門、成本管理部門、工程部門為了自身部門的利益，排斥、阻礙全面預算管理工作的有效進行。

3.缺乏符合企業(yè)自身發(fā)展需求的全面預算編制管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)工期長、項目類型多、投資地域廣，各地政策差異大，行業(yè)缺乏統(tǒng)一參照標準，普遍存在預算簡單化、片面化，帶有短期性、隨意性、缺乏統(tǒng)一性、業(yè)務驅(qū)動性。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預算管理僅從財務預算出發(fā)，未按照專業(yè)管理條線，覆蓋全業(yè)務流程。此外，房地產(chǎn)政策多變，市場不可控因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)為了縮短拿地到開盤的時間，邊施工邊改圖紙，重復返工，結(jié)算成本屢破目標成本，目標成本如同虛設，使得房地產(chǎn)企業(yè)的盈利無法得到應有保障，資金面臨重重考驗。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要一套科學的、實用的全面預算編制管理體系，把全面預算閉環(huán)管理模式予以標準化，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

4.全面預算管理考核激勵機制不完善

企業(yè)預算的實現(xiàn)，預算管理的執(zhí)行成果，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工創(chuàng)造，如果沒有相應的人員參與預算管理，為預算目標貢獻力量，企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)就如浮云。但是，當前的預算管理考核激勵機制并沒有得到相應的重視，導致有些員工付出與收獲并不匹配。這就使得積極執(zhí)行預算管理計劃的員工失去了主動性和創(chuàng)造性。這種缺乏相應考核制度、考核標準及獎懲措施的考核，最終無法保證全面預算管理的順利實施。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的措施

1.做好以企業(yè)戰(zhàn)略為基礎的全面預算管理

企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)的靈魂，是內(nèi)化于心、外化于行的奮戰(zhàn)綱領(lǐng)，全面預算管理以企業(yè)戰(zhàn)略為總綱領(lǐng)，確實保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實施和完成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需將戰(zhàn)略進行分解、細化，便于各項預算目標與企業(yè)總體發(fā)展方向一致，以利于整體預算體系能為公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)保駕護航。全面預算管理則一切以企業(yè)戰(zhàn)略為中心開展各項經(jīng)濟活動，所以企業(yè)戰(zhàn)略與全面預算管理緊密相連，二者相輔相成，緊密不可分割。

2.正確定位全面預算管理

房地產(chǎn)每一個項目的開發(fā)涉及前期市場調(diào)研、營銷推廣、產(chǎn)品設計、工程開發(fā)、成本管理以及人、財、物等方方面面，全面預算管理貫穿于整個企業(yè)的經(jīng)濟運行管理工作中，將各個業(yè)務環(huán)節(jié)有序整合，企業(yè)管理者必須正視全面預算管理的重要地位，帶領(lǐng)全體員工，上下同心一同參與到全面預算管理中，強化部門之間的合作，并定期組織全面預算管理培訓，提高全員共識，樹立統(tǒng)一的理念和標準，不斷增強全面預算管理的合力，提高全面預算管理的控制力。

3.結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展情況優(yōu)化全面預算管理體系

不同行業(yè)、不同模式、不同階段的企業(yè)，預算管理的側(cè)重點各不相同，企業(yè)的預算控制必須緊抓要點。首先，房地產(chǎn)企業(yè)跨年經(jīng)營、投入大、流動性差、資金緊等特征，決定了資金預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的核心，而成本預算又是資金預算管理的起點。所以，全面預算管理首先應狠抓目標成本，在對新項目進行投資前，綜合考慮潛在因素，對開發(fā)項目進行科學的目標成本預算，發(fā)揮預算管理的指導性功效。其次，嚴格控制合同變更及簽證的發(fā)生概率，根據(jù)目標成本、各開發(fā)成本科目、工程進度，已定合同和預計合同擬訂付款計劃。最后，將預算目標落地到各責任中心，實行跟蹤管理。此外，相關(guān)責任部門需實時跟進銷售回款，及時回籠資金，保證企業(yè)經(jīng)營活動的正常進行。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身的發(fā)展情況，不斷優(yōu)化本企業(yè)的全面預算管理制度，從而真正達到整合、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置，提高企業(yè)經(jīng)濟、品牌效益，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標。

4.完善企業(yè)全面預算管理的考核機制

如果預算管理工作結(jié)果沒有得到公平、公正、合理的考核，那考核對應的獎懲必然會打擊員工的積極性和主動性。所以企業(yè)高層人員要從思想上重視對預算執(zhí)行情況的監(jiān)管、考核和獎懲，建立財務指標、非財務指標多維度考核模式，完善企業(yè)預算管理的考核機制，讓預算管理工作的考核有章可循，將預算執(zhí)行情況與各部門每個員工的獎金、晉升緊密聯(lián)系起來，做到獎罰分明，從而提高員工的工作熱情與積極性，保障預算目標的全面實現(xiàn)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預算管理，增強了對日新月異、瞬息萬變外部市場的適應力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置，完善管理結(jié)構(gòu)。對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理而言，全面預算管理是一項長期、系統(tǒng)、彈性的工程，企業(yè)需要根據(jù)自身實際情況編制預算目標，建立一套量身定制的適合自身企業(yè)的全面預算管理體系，不斷細化房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的管理標準，優(yōu)化管理方法，升級房地產(chǎn)全面預算管理體系，形成與時俱進的、有創(chuàng)新精神的全面預算管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)永遠煥發(fā)持久活力，為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)提供可持續(xù)發(fā)展的管理保障體系。

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