溫莉

[摘要]作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升做出了巨大貢獻(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系建立的過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也積極地實(shí)現(xiàn)自身的良性運(yùn)作，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中獲得更多的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)開始加強(qiáng)自身的工程預(yù)算以及工程管理，將自身的運(yùn)作成本控制在合理的范圍之內(nèi)。本文在宏觀發(fā)展的角度，立足于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)定位，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過(guò)程之中的工程預(yù)算進(jìn)行分析，針對(duì)所存在的各類不足提出相應(yīng)的控制和解決對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；工程預(yù)算；控制

文章編號(hào)：2095 - 4085（ 2018） 03 - 0070 - 02

1 房地產(chǎn)開發(fā)中的工程預(yù)算

作為房地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，工程預(yù)算直接影響著項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)程以及質(zhì)量，為了能夠真正將相應(yīng)的投資成本以及開發(fā)預(yù)算控制在合理的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要積極考慮各類影響因素，了解工程預(yù)算的具體組成要素以及相關(guān)影響原因，保證自身能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中真正實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)濟(jì)效益最大化。其次，房地產(chǎn)行業(yè)還需要積極將管理水平的提升與成本的控制相結(jié)合，對(duì)現(xiàn)有的成本因素進(jìn)行深入分析，結(jié)合工程預(yù)算的實(shí)際組成結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的界定，真正實(shí)現(xiàn)工程預(yù)算的有效控制。

2 房地產(chǎn)開發(fā)中的工程預(yù)算的控制策略

2.1 做好前期的市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)開發(fā)涉及許多的環(huán)節(jié)以及影響因素，要想真正將工程預(yù)算控制在合理的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)中的管理者以及開發(fā)商必須要了解工程預(yù)算的控制原因以及相應(yīng)的影響因素。在前期的項(xiàng)目開發(fā)中首先需要進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，其中主要包括開發(fā)內(nèi)容、項(xiàng)目區(qū)位的選擇以及客戶群的分析和選擇，項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)以及功能分析、開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格選擇以及分析。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的深入分析以及研究，站在戰(zhàn)略角度保障建設(shè)功能以及市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。其次，作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)以及核心，市場(chǎng)定位會(huì)直接影響開發(fā)項(xiàng)目的最終質(zhì)量以及各類影響因素，管理者需要結(jié)合市場(chǎng)定位以及市場(chǎng)細(xì)分來(lái)保障投入與產(chǎn)出的合理比重。另外對(duì)于中低檔產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中也需要投入相應(yīng)的資金，管理者需要對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的建設(shè)投入資金成本進(jìn)行深入的分析以及研究，保障相應(yīng)的成本能夠符合市場(chǎng)的實(shí)際需求以及發(fā)展規(guī)律、市場(chǎng)以及產(chǎn)品定位的實(shí)際情況，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資的正常運(yùn)作，真正地為后期的項(xiàng)目管理提供一定的依據(jù)以及標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 注重工程建設(shè)階段的工程預(yù)算控制

工程建設(shè)階段的工程預(yù)算控制主要以成本控制為主，投資者需要結(jié)合市場(chǎng)定位的實(shí)際情況，明確項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)功能以及相關(guān)定位，然后按照前期的設(shè)計(jì)要求一一落實(shí)相應(yīng)的工程建設(shè)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目建設(shè)主要以各個(gè)階段的實(shí)施為立足點(diǎn)，其中項(xiàng)目的落實(shí)者必須要根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的實(shí)質(zhì)要求進(jìn)行有效的投資，并將這些圖紙付諸于實(shí)踐。在后期的項(xiàng)目控制過(guò)程之中會(huì)面臨許多的不確定性，因此企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整以及改動(dòng)。在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)階段，工程管理人員需要結(jié)合實(shí)際情況對(duì)工程預(yù)算以及相應(yīng)的建設(shè)成本進(jìn)行高效的控制，充分考慮各類影響因素，否則就會(huì)導(dǎo)致各種不必要的投資增加。另外如果在設(shè)計(jì)階段失去控制，就會(huì)影響項(xiàng)目在建設(shè)階段之中的實(shí)際投資控制效果，最終在實(shí)踐過(guò)程中出現(xiàn)許多無(wú)形的成本投入。

2.3 明確設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)

作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)以及核心，設(shè)計(jì)階段直接影響著整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量以及進(jìn)度，為了能夠真正落實(shí)工程預(yù)算控制管理工作，項(xiàng)目施工方以及管理工作人員需要結(jié)合投資預(yù)算以及投資估算來(lái)進(jìn)行控制目標(biāo)的設(shè)置，根據(jù)前期的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)方案要求來(lái)進(jìn)行有效的預(yù)估，了解項(xiàng)目概算的控制目標(biāo)，如果已經(jīng)完成了相應(yīng)的技術(shù)設(shè)計(jì)，那么在前期初步設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，首先需要對(duì)相應(yīng)的控制目標(biāo)進(jìn)行有效的修正，以此來(lái)明確項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程之中的安全控制目標(biāo)。另外許多企業(yè)為了加快立項(xiàng)，在前期的設(shè)計(jì)投資階段會(huì)出現(xiàn)許多決策不合理及不算不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，所提供的數(shù)據(jù)偏差較大，同時(shí)也難以站在更加宏觀的角度對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行前期的市場(chǎng)定位分析。針對(duì)這一情況，項(xiàng)目投資者以及管理者必須要立足于市場(chǎng)需求以及項(xiàng)目建設(shè)的功能和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行變更，了解相應(yīng)的項(xiàng)目概算以及實(shí)際的預(yù)估目標(biāo)。一般情況之下，在前期的初步預(yù)算以及審批過(guò)程之中，管理者會(huì)結(jié)合工程預(yù)算的實(shí)際要求積極落實(shí)設(shè)計(jì)階段，并保障項(xiàng)目開發(fā)的合理性。

2.4 積極落實(shí)工程建設(shè)實(shí)施階段的工程預(yù)算控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及許多的復(fù)雜工程以及系統(tǒng)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目管理人員必須要積極分析各類影響因素，結(jié)合工程建設(shè)要求以及相應(yīng)的功能進(jìn)行有效的工程預(yù)算，保障工程預(yù)算的科學(xué)性以及合理性，將工程預(yù)算的實(shí)踐成本控制在合理的范圍之內(nèi)。其中，成本與需求相輔相成，共同影響，為了在保障施工質(zhì)量的前提之上不斷地加快施工速度，管理者必須要在前期做好相應(yīng)的系統(tǒng)分析工作，嚴(yán)格按照相應(yīng)的設(shè)計(jì)圖紙保障各環(huán)節(jié)工程預(yù)算的合理性，真正地提高整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量以及效率。只有這樣，才能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)算資源的優(yōu)化配置以及應(yīng)用，更好地促進(jìn)各個(gè)環(huán)節(jié)工作的有效落實(shí)。

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