李雪瑩

[提要] 隨著高漲的房價(jià)和國家的宏觀調(diào)控手段，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。以保利地產(chǎn)為分析對象，通過對其財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行總量分析、比率分析、綜合分析，以期詳細(xì)了解保利地產(chǎn)的償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力以及成長能力，從而發(fā)現(xiàn)公司在財(cái)務(wù)狀況方面的優(yōu)勢和問題，最后提出對未來的展望及對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；保利地產(chǎn)；財(cái)務(wù)報(bào)告；財(cái)務(wù)狀況

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2018年7月18日

一、行業(yè)狀況及企業(yè)現(xiàn)狀分析

改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，占據(jù)了國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。目前，一方面一二線城市的土地資源較為緊張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)的成本較高；另一方面國家出臺的宏觀調(diào)控政策，加大了房地產(chǎn)業(yè)的稅收力度。保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)五年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市。綜合2014～2016年來看，保利地產(chǎn)無論在營業(yè)總收入、營業(yè)利潤還是凈利潤方面，都在持續(xù)增長，保利地產(chǎn)在以發(fā)展房地產(chǎn)這一主業(yè)的基礎(chǔ)上，同時(shí)逐漸朝著多元化發(fā)展，不斷在新的經(jīng)濟(jì)形勢下謀求發(fā)展。

二、總量分析

（一）資產(chǎn)負(fù)債表分析

1、總資產(chǎn)分析：總覽保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)規(guī)模，流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的90%以上，絕大多數(shù)資產(chǎn)以流動資產(chǎn)的形式存在。2014～2016年間，總資產(chǎn)呈現(xiàn)大幅度增長的趨勢，流動資產(chǎn)三年間的增長率達(dá)到24.02%，從其中顯著的變化項(xiàng)目來看，保利地產(chǎn)大幅增加發(fā)放個人貸款并增加各項(xiàng)投資，且投資范圍廣泛，說明保利地產(chǎn)一直在擴(kuò)大經(jīng)營，企業(yè)近年來在不斷擴(kuò)張。

2、負(fù)債和權(quán)益分析：負(fù)債和權(quán)益是企業(yè)資產(chǎn)的來源，通過對保利地產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益的金額及變化分析可見，2016年企業(yè)有息債占總負(fù)債為32.41%，流動負(fù)債占72.33%，而在流動負(fù)債中，又以預(yù)收賬款占絕大部分，而預(yù)收賬款為預(yù)收客戶的房款，未來將以交付房產(chǎn)的形式償還。因此，保利地產(chǎn)的資金來源，主要是增發(fā)股票、債券和預(yù)收客戶房款，以及增加借債，而本年企業(yè)也同時(shí)涉獵外匯套期等金融工具，說明了企業(yè)在擴(kuò)大其籌資和融資。

（二）利潤表分析。從保利地產(chǎn)2014～2016年間的營業(yè)總收入及主要構(gòu)成，可以看出保利地產(chǎn)的營業(yè)收入和營業(yè)利潤呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的趨勢。在成本中，營業(yè)成本占主要部分，約為70%，費(fèi)用類所占比重較少，目前公司利潤的主要來源是營業(yè)利潤。保利地產(chǎn)的銷售凈利率整體穩(wěn)定的趨勢，銷售凈利率基本穩(wěn)定在10%～14%之間，公司保持了較好的盈利能力。

三、比率分析

（一）償債能力

1、變現(xiàn)能力比率：流動比率在近兩年略有下降，但始終接近公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，在行業(yè)內(nèi)處于平均的位置；速動比率2016年有所上升，說明企業(yè)速動資產(chǎn)償還債務(wù)的能力逐漸增強(qiáng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，流動資產(chǎn)和速動資產(chǎn)是衡量其償債能力至關(guān)重要的指標(biāo)，由于保利地產(chǎn)的流動負(fù)債中，有約60%是以存貨作為償付方式的預(yù)收客戶房款，剩余的流動負(fù)債則以速動資產(chǎn)來償付，因此流動比率和速動比率的穩(wěn)定保證了企業(yè)短期的償債能力。現(xiàn)金比率近兩年稍有下降，但仍然接近公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)20%，說明企業(yè)持有的現(xiàn)金較少，資金多數(shù)用于投資；現(xiàn)金流量比率呈現(xiàn)明顯上升趨勢，雖然企業(yè)現(xiàn)金持有較少，但持續(xù)上升的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額使企業(yè)的短期償債能力有所提高?？偟膩砜?，短期償債能力較穩(wěn)定，但現(xiàn)金持有較少，企業(yè)現(xiàn)金彈性不足，未來可能難以抓住良好投資機(jī)會。

2、負(fù)債比率：保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率3年間有所下降，且低于行業(yè)平均；產(chǎn)權(quán)比率較大，說明房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對其他行業(yè)較大，但其3年來逐漸下降，說明企業(yè)近年有逐漸地償還債務(wù)；現(xiàn)金流量債務(wù)比逐年上升，說明企業(yè)承擔(dān)高額債務(wù)的能力較強(qiáng)；利息保障倍數(shù)和現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)較大，主要是由于保利地產(chǎn)的有息債務(wù)較少，營業(yè)利潤和經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量逐年增長的原因。因此，保利地產(chǎn)沒有逾期不還的利息或債務(wù)，其償債能力值得肯定。

（二）營運(yùn)能力。保利地產(chǎn)的營業(yè)周期在逐漸縮短，存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)逐年上升趨勢，說明保利地產(chǎn)總體的資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)情況在逐年變好。相比于行業(yè)平均水平，保利地產(chǎn)的營業(yè)周期和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)略短于行業(yè)平均值，在行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)較好；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率接近行業(yè)平均且逐年上升，但仍低于萬科及碧桂園等資金回流較快的企業(yè)，說明企業(yè)可以進(jìn)一步加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理。應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率略大于行業(yè)平均值，且在緩慢下降，說明企業(yè)較同行占用供應(yīng)商貨款的能力稍強(qiáng)，處于比較重要的行業(yè)地位?？偨Y(jié)來看，保利地產(chǎn)近年來的整體運(yùn)營能力較好，且呈現(xiàn)向好的趨勢。

（三）盈利能力。保利地產(chǎn)的銷售凈利率、銷售毛利率、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率，均處于行業(yè)平均水平，其中銷售凈利率和銷售毛利率略高于行業(yè)平均水平。銷售凈利率反映的是企業(yè)凈利潤與銷售收入的對比關(guān)系，在行業(yè)內(nèi)，保利地產(chǎn)的凈利率穩(wěn)定在平均偏上的水平，說明保利地產(chǎn)的盈利能力值得肯定?？傎Y產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)波動下降趨勢，說明企業(yè)利用資產(chǎn)的獲利能力有所減弱，加之企業(yè)股東權(quán)益規(guī)模的上升，也導(dǎo)致了凈資產(chǎn)收益率的下降。綜合來看，企業(yè)盈利能力較好，但利用資產(chǎn)獲利的能力有所減弱，企業(yè)應(yīng)監(jiān)控各項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力，及時(shí)剔除不良資產(chǎn)。

（四）成長能力。近3年來保利地產(chǎn)銷售收入、利潤總額及凈利潤都是增長趨勢。由于人們對房屋的需求幾乎是剛性需求，加之房地產(chǎn)的投資價(jià)值得到越來越多的認(rèn)可，房地產(chǎn)的銷售額大幅增加。利潤增長率和凈利潤增長率在2016年卻大幅下降，這說明企業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)建造成本較高，利潤增長速度跟不上銷售收入的增長速度。就成長能力而言，保利地產(chǎn)持續(xù)增長的盈利，說明其成長能力良好，但需要注意的是房地產(chǎn)的開發(fā)成本，在政府宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，土地使用權(quán)取得成本增高，影響利潤的增長。

四、綜合分析

（一）傳統(tǒng)杜邦分析。凈資產(chǎn)收益率分析：凈資產(chǎn)收益率是衡量企業(yè)利用資產(chǎn)獲取利潤能力的指標(biāo)，它充分考慮了籌資方式對獲利能力的影響，因此它反映的獲利能力，是企業(yè)經(jīng)營能力、籌資方式等因素綜合作用的結(jié)果。保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)下降的趨勢，但其凈利潤逐年上升，由此可看出，其凈資產(chǎn)收益率的下降與所有者權(quán)益的增加密切相關(guān)。

（二）總資產(chǎn)收益率分析。其總資產(chǎn)收益率略有波動，在2016年有所下降，主要是由于總資產(chǎn)規(guī)模的增長速度大于凈利潤的增長速度，說明企業(yè)新增的總資產(chǎn)規(guī)模所產(chǎn)生利潤的能力還未跟上。

（三）銷售凈利率分析。銷售凈利率是衡量企業(yè)一定時(shí)期的銷售收入獲取利潤的能力，該指標(biāo)越高，說明企業(yè)營業(yè)獲利能力越強(qiáng)?？梢钥闯銎髽I(yè)的銷售凈利率在2016年有所下降，說明銷售收入增長速度快于凈利潤增長速度，由于房地產(chǎn)企業(yè)存貨的開發(fā)成本較高，故營業(yè)成本必然隨著銷售收入的增加而增加。

（四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)資產(chǎn)利用效率的指標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)中，存貨占絕大部分，而存貨周期普遍為2～3年，因此房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低。保利地產(chǎn)在資產(chǎn)利用效率方面較同行表現(xiàn)較好，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率緩慢提高，說明其資產(chǎn)的運(yùn)用效率較高。

（五）權(quán)益乘數(shù)分析。權(quán)益乘數(shù)為平均資產(chǎn)總額與平均所有者權(quán)益的比率，該比率越大說明所有者投入資金占企業(yè)總資金的比例越少，企業(yè)負(fù)債程度越高。保利地產(chǎn)權(quán)益乘數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢，企業(yè)的負(fù)債程度在逐年減少，結(jié)合上文分析可知企業(yè)償債能力較強(qiáng)，負(fù)債逐年減少，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在減少。

五、總結(jié)

本文利用上市公司2014～2016年的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，先后通過總量分析、比率分析和綜合分析的方法，對保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況做出較為詳細(xì)的分析。保利地產(chǎn)擁有債務(wù)償還能力較強(qiáng)、盈利能力穩(wěn)定、營業(yè)周期短、資金回流快、業(yè)務(wù)逐漸多元化、企業(yè)前景總體向好的優(yōu)勢；但也存在著國家調(diào)控政策的挑戰(zhàn)、企業(yè)財(cái)務(wù)彈性不足、業(yè)務(wù)涉及面過于廣泛的潛在問題。因此，本文提出建議：適量增加現(xiàn)金持有，積極應(yīng)對挑戰(zhàn)；嚴(yán)格監(jiān)控資產(chǎn)質(zhì)量，保證盈利能力；拓展其他城市業(yè)務(wù)，走出地域限制；加強(qiáng)品牌建設(shè)，跟上時(shí)代潮流。

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