秦艾珍

【摘 要】2016年開始，全國(guó)各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，2017年下半年，政府開始加大宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)開始逐步回歸理性穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種“動(dòng)蕩不安”的局面，使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算與管控提上了重要日程。不重視成本，企業(yè)發(fā)展就會(huì)走得不遠(yuǎn)。為了能夠在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，各企業(yè)對(duì)自己的成本核算和管控都在進(jìn)行著改革和創(chuàng)新。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的現(xiàn)狀，提出一系列相關(guān)的具體措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的獲得，一方面與售價(jià)有關(guān)；另一方面與成本有關(guān)。由于房地產(chǎn)企業(yè)所銷售的產(chǎn)品不可以搬運(yùn)且開發(fā)周期長(zhǎng)，所需資金多，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算也有別于一般性的生產(chǎn)企業(yè)，而行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。因此，要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，處理好成本核算與管控就顯得尤其重要。如何在政府宏觀調(diào)控的環(huán)境下，加強(qiáng)成本管理、提高企業(yè)效益、增強(qiáng)企業(yè)在同行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已成為地產(chǎn)企業(yè)重中之重的要事。

無(wú)論是大房企還是小房企，傳統(tǒng)的成本管控模式已經(jīng)跟不上日新月異的房地產(chǎn)發(fā)展的速度，而房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)各異，有普通住宅、有洋房、有商鋪、有辦公樓、有公寓。只有充分利用科學(xué)的方法，完善成本控制管理，建立健全成本管理體制，發(fā)揮企業(yè)的潛在能力，才能實(shí)現(xiàn)資本投入回報(bào)最大化和利潤(rùn)最大化，并讓企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中永遠(yuǎn)走在前列。因此，處理好房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控是提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的重要法寶。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控現(xiàn)狀

1.成本管理意識(shí)淡薄，成本管控方法不規(guī)范

對(duì)一個(gè)公司的考核，通常會(huì)有銷售指標(biāo)、回款指標(biāo)、利潤(rùn)指標(biāo)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、凈現(xiàn)金凈流量指標(biāo)。在這些指標(biāo)的壓力下，首當(dāng)其沖的是銷售指標(biāo)，各地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣性的將銷售作為公司的龍頭，一切行動(dòng)圍繞銷售來(lái)進(jìn)行，用銷售來(lái)倒排各部門的全年工作計(jì)劃。開發(fā)過(guò)程中只關(guān)注市場(chǎng)營(yíng)銷、開盤節(jié)奏、拿地速度，比拚土地儲(chǔ)備量。此時(shí)，公司內(nèi)部的成本管理意識(shí)比較淡薄，成本管理制度比較單一，成本管控水平相對(duì)粗放，大多還是停留在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷階段，缺少應(yīng)有的科學(xué)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，成本全過(guò)程無(wú)動(dòng)態(tài)跟蹤更新，部門間溝通不順暢，導(dǎo)致資金計(jì)劃不詳細(xì)，資金使用不確定情況較多，成本管控遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離工作實(shí)際。成本管理形同虛設(shè)，無(wú)法有效降低成本。

2.成本核算對(duì)象不清晰，成本科目處置不合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的用地一般需要分期分批來(lái)進(jìn)行開發(fā)，產(chǎn)品種類各異，有普通住宅、有洋房、有商鋪、有公寓、有別墅等，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并沒有明確規(guī)定企業(yè)如何進(jìn)行成本核算對(duì)象的劃分，所以，各企業(yè)在歸集成本核算對(duì)象時(shí)，有時(shí)不能很好地考慮后期交房后稅務(wù)清算時(shí)遇到的問題，常會(huì)將不同業(yè)態(tài)的成本眉毛胡子一把抓，一級(jí)二級(jí)三級(jí)會(huì)計(jì)科目使用混亂，特別是在地塊很大且周期很長(zhǎng)的時(shí)候，常會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在計(jì)算所得稅與土地增值稅時(shí)無(wú)法清楚分開各業(yè)態(tài)的成本，從而使得企業(yè)成本利潤(rùn)數(shù)據(jù)失真。

3.成本核算缺乏專業(yè)人才，后期培訓(xùn)不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)來(lái)說(shuō)還是一個(gè)相對(duì)新興的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)較高，讓越來(lái)越多的人進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)中來(lái)，很多是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性不甚了解，整個(gè)的管理模式還是不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境的變化，再加上房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏較快，后期人員專業(yè)培訓(xùn)跟不上，造成目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。更有個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)，因家族制的管理，管理人員多是親屬關(guān)系，內(nèi)部管理混亂，如對(duì)于建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象，當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)當(dāng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期限成本對(duì)象外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。但有些企業(yè)，為了壓縮利潤(rùn)額，不顧法律法規(guī)的規(guī)定，故意人為增加成本，從而不能真實(shí)反映項(xiàng)目實(shí)際成本，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了稅務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算與管控的措施

1.更新成本管理理念，規(guī)范成本控制體系

（1）更新管理層和員工的成本管理理念。更新成本管理理念是進(jìn)行成本控制的基本前提。更新成本管理理念首先應(yīng)從管理層入手，只有管理層意識(shí)到成本管理的重要性，根據(jù)公司實(shí)際情況，進(jìn)而做出正確的決策才能從根本上解決成本管理的問題。成本管理不單純是成本部或財(cái)務(wù)部一兩個(gè)部門的事，一定要形成全員參與成本管理，落實(shí)崗位職責(zé)，明確責(zé)、權(quán)、利，形成公司成本管理規(guī)章制度，并將崗位職責(zé)通過(guò)信息化實(shí)施到公司的日常工作規(guī)范流程并實(shí)施考核管理，只有這樣，方可有效。比如設(shè)計(jì)部，可以從設(shè)計(jì)出發(fā)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約或歐式風(fēng)格，外墻石材的選擇，用什么樣的材料，什么樣的設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)生的效果全然不同。不同的材料就會(huì)有不同的成本產(chǎn)生。比如營(yíng)銷部，根據(jù)市場(chǎng)需求，想要什么樣的產(chǎn)品，什么樣的風(fēng)格也會(huì)影響著成本。所以說(shuō)，公司的各個(gè)部門、各個(gè)成員都是控制成本的因素。但只有領(lǐng)導(dǎo)層的成本管理理念更新了，意識(shí)到這一點(diǎn)時(shí)，成本控制環(huán)節(jié)才會(huì)真正地做到事前控制。

（2）利用ERP系統(tǒng)規(guī)范成本控制體系。規(guī)范成本控制體系是成本控制的核心。規(guī)范成本控制體系，需要建立ERP動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)，有了動(dòng)態(tài)成本，就可以實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目成本的現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本由土地成本、開發(fā)前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、園林環(huán)境費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用這六大部分組成，各部分成本與合同金額相關(guān)連。所以，動(dòng)態(tài)成本的管理，首先要以合同管理為中心，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本，進(jìn)行對(duì)比、預(yù)警，隨時(shí)把握成本狀態(tài)，為領(lǐng)導(dǎo)決策加快速度，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。合同執(zhí)行中的變更涉及動(dòng)態(tài)成本的管控，合同付款則涉及資金計(jì)劃與實(shí)際成本核算。因此，在各環(huán)節(jié)的成本管控中，如何有效規(guī)避重大成本風(fēng)險(xiǎn)又成為重中之重。建立有效的成本數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行科學(xué)分析，利用目標(biāo)成本方案進(jìn)行對(duì)比，如果變更金額超合同金額5%以上的，就需要詳細(xì)分析原因，并及時(shí)調(diào)整ERP成本數(shù)據(jù)庫(kù)。在建立ERP動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)庫(kù)之初，企業(yè)內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目成本預(yù)算值應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格按照市場(chǎng)行情進(jìn)行準(zhǔn)確制定的，成本預(yù)算除了包括定額成本外，還要關(guān)注市場(chǎng)行情，有一個(gè)最高成本與最低成本，保證任何一項(xiàng)成本都要在可控制的區(qū)間。

2.明確成本核算對(duì)象，合理設(shè)置成本科目

（1）明確成本核算對(duì)象。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，確定適合本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本計(jì)算方法。成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本計(jì)算方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。房地產(chǎn)企業(yè)，各業(yè)態(tài)眾多，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合交房后稅務(wù)清算的要求，明確成本核算對(duì)象。充分考慮到土地增值稅與企業(yè)所得稅在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)土地價(jià)款列支項(xiàng)目、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除形式、地價(jià)款分?jǐn)偡椒?、借款利息扣除等方面的差異，分清成本核算?duì)象，從而在成本歸集時(shí)能準(zhǔn)確核算各業(yè)態(tài)成本。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，在土地增值稅清算前未取得正式發(fā)票的成本最多按照合同總額的10%來(lái)計(jì)提，因未能及時(shí)取得發(fā)票但確已支付的款項(xiàng)，超過(guò)允許的金額則不得在當(dāng)期稅前列支。所以，在各成本核算對(duì)象明確后，還要妥善處理各業(yè)態(tài)應(yīng)計(jì)提的成本金額。為公司稅后利潤(rùn)的取得提供合理的數(shù)據(jù)支持。

（2）合理設(shè)置成本科目。合理設(shè)置成本科目，可以客觀反映各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于降低成本。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)總成本是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)消耗總和。主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)稅金三大部分組成。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用主要是指與項(xiàng)目建設(shè)無(wú)直接關(guān)系、不能計(jì)入某個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（在產(chǎn)品交付前貸款利息計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用）。房地產(chǎn)開發(fā)稅金是指房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓、銷售、出租開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按規(guī)定計(jì)算交納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等。

3.引進(jìn)專業(yè)人才，加強(qiáng)繼續(xù)教育培訓(xùn)

（1）加強(qiáng)專業(yè)人才的引進(jìn)工作。人才是行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。對(duì)于房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，專業(yè)技術(shù)人員的引進(jìn)是保證企業(yè)向前發(fā)展的基礎(chǔ)。專業(yè)人員的數(shù)量與質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的核心，高素質(zhì)的開發(fā)人才、經(jīng)營(yíng)人才、管理人才是企業(yè)獲得成功的決定性因素，他們能夠根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系、價(jià)格特征來(lái)及時(shí)分析與預(yù)警。他們通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介傳播信息來(lái)了解市場(chǎng)。他們有著敏銳的市場(chǎng)觸角，準(zhǔn)確無(wú)誤的判斷能力，高瞻遠(yuǎn)矚的宏觀決策，為企業(yè)發(fā)展方向提供正確指引。

（2）加強(qiáng)繼續(xù)教育培訓(xùn)不放松?，F(xiàn)階段，正處于全面深化改革新時(shí)期，自2016年5月1日“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，對(duì)各行各業(yè)的管理都提出了新的要求，管理規(guī)范與否直接影響企業(yè)的稅負(fù)。所以，對(duì)企業(yè)專業(yè)人員后續(xù)的培訓(xùn)教育顯得特別重要。俗話說(shuō)：學(xué)習(xí)如逆水行舟，不進(jìn)則退。同樣，面對(duì)如潮的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革，如果還用一成不變的思維模式來(lái)處理各種復(fù)雜的事務(wù)，勢(shì)必會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)大力開展短期面授培訓(xùn)與長(zhǎng)期遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)相結(jié)合，讓專業(yè)人員的專業(yè)技能與時(shí)俱進(jìn)，更好地為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管控是一個(gè)全員參與的過(guò)程控制，在房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用，對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)肩負(fù)著重要的使命和責(zé)任。在當(dāng)前新時(shí)期新的發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)從一個(gè)全新的角度來(lái)對(duì)于自身的管理模式和機(jī)制進(jìn)行改革與創(chuàng)新是必然的，而且，只有不斷進(jìn)行改革，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)更加適應(yīng)市場(chǎng)的需求。通過(guò)實(shí)施科學(xué)有效的成本核算與控制體系，保障產(chǎn)品質(zhì)量不下降，同時(shí)可以有效降低成本，增大企業(yè)利潤(rùn)留成，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，只有這樣，才能讓企業(yè)的發(fā)展更加長(zhǎng)長(zhǎng)久久。

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