陳楷宜 王衡

摘 要：針對房地產投資決策現狀，進行科學合理的分析，并詳細介紹研究基于層次分析法的房地產投資決策的重要性、影響房地產投資決策的主要因素，如房地產投資的類型、房地產的籌資方式、房地產的投資地點等，提出基于層次分析法的房地產投資決策要點，希望能夠給相關工作人員提供一定的借鑒與幫助。

關鍵詞：層次分析法；房地產；投資決策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）30-0305-02

近些年來，伴隨我國城市化進程的不斷推進，房地產行業(yè)得到了快速的發(fā)展。為了保證房地產投資決策更加合理，房地產企業(yè)中的相關管理人員要運用合理的分析法進行分析，結合市場因素、國際因素對房地產行業(yè)的影響，做出更加準確的投資決策，進一步提升房地產企業(yè)的整體效益。鑒于此，本文主要分析基于層次分析法的房地產投資決策，從而保證房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1 研究基于層次分析法的房地產投資決策的重要性

由于房地產業(yè)的附加值比較高，通過合理投資房地產，能夠為企業(yè)帶來非常大的利益，但是，想要獲得利益，房地產投資商需要在房地產業(yè)中投入大量資金，使得房地產投資決策存在一定風險。對于房地產投資商來講，在進行房地產投資決策前，要對市場經濟動態(tài)有一定的了解，并結合以往的投資經驗，制定合理的決策，保證自身利益最大化。通過研究基于層次分析法的房地產投資決策，能夠幫助投資方更加全面的了解房地產行業(yè)發(fā)展趨勢，制定更加科學合理的投資決策。

與模糊綜合評價法與風險決策等分析方法相比，層次分析法能夠更加直觀的體現出房地產行業(yè)發(fā)展趨勢，減小客觀因素對房地產投資決策的影響。由于房地產投資決策屬于灰色系統(tǒng)范圍，在該系統(tǒng)當中，不僅有大家掌握的白色信息，而且包含大連的黑色信息，使得房地產投資決策中的各項因素與指標間獨立性較差，關聯性較強，形成灰色關系，增加了房地產投資決策難度，通過合理應用層次分析法，能夠有效提升房地產投資決策的合理性，真正實現對目標決策，保障投資方的利益最大化[1]。

2 影響房地產投資決策的主要因素

2.1 房地產投資的類型

一般情況下，房地產投資的類型主要分為四種，分別是土地投資型、住宅投資型、各類大型商業(yè)設施與庫存設施等等。由于房地產投資類型較多，在一定程度上增加了房地產投資決策難度，影響房地產投資決策工作的順利進行。例如，房地產投資商在進行商業(yè)設施投資時，由于投入的資金加大，收益也比較大，投資方承擔的風險也特別大。在投資住宅時，雖然投資方能夠獲得較多的納稅優(yōu)惠，但是，資金投入的周期比較長，收益很可能下降。

由于房地產市場變幻莫測，市場需求不斷變換，如果房地產投資決策不合理，會降低投資方的投資收益，影響房地產行業(yè)的快速發(fā)展。為了保證投資方的收益不斷增加，投資方要結合房地產行業(yè)的運行情況，選擇合理的投資類型，并結合房地產投資決策過程中經常出現的問題，制定合理的解決對策，進一步提升房地產投資決策的合理性。

2.2 房地產的籌資方式

房地產投資商不僅可以利用自有資金進行投資，還可以采用信用貸款等方式進行房地產投資，通過預售樓宇，發(fā)行股票等資金籌集方式獲得資金。由于房地產的籌資方式不同，不同的房地產籌資方式籌資成本也各不相同，包括資金的使用期限與審批時間等，因此，房地產投資商要結合自身的實際情況，選擇合理的籌資方式進行籌資。

此外，房地產的投資時機對房地產投資決策有較大影響，在宏觀市場經濟背景之下，房地產投資商結合市場經濟的運行情況，選擇合理的投資時機，能夠有效提升房地產投資收益。在選擇房地產投資時機的過程中，房地產投資商還要對產業(yè)政策進行詳細分析，并結合房地產產業(yè)的收益周期，合理確定房地產投資時機。

2.3 房地產的投資地點

如果房地產投資地點不合理，會降低房地產投資商的收益，正確的投資地點，能夠保證房地產增值，因此，房地產投資商要選擇合理的投資地點，保證投資決策更加合理，進一步提升自身的利益。在選擇房地產投資地點的過程中，房地產投資商要根據該地區(qū)的交通情況、基礎設施建設情況，包括城市規(guī)劃政策等，合理選擇房地產投資地點[2]。

3 基于層次分析法的房地產投資決策分析

3.1 構建合理的層次結構模型

影響房地產投資決策的因素比較多，為了保證房地產投資決策更加準確，房地產投資商可以根據各項投資因素對投資收益的影響，結合項目特點，制定多個投資方案，保證房地產投資決策過程中出現的問題得到有效解決，進一步提升房地產投資決策的合理性與科學性。房地產投資決策層次結構模型見圖1。

在制定房地產投資決策方案時，房地產投資商要重點注意以下問題：①結合房地產投資規(guī)模，確定最終的投資總額。②根據房地產投資時機，對房地產產業(yè)政策進行合理分析，包括政府有關部門提出的金融政策，根據房地產產業(yè)周期特點，合理確定房地產投資時機。③根據房地產投資地點，確定房地產的籌資方式，準確計算籌資成本，并結合自身的償還能力，確定資金的使用時間，保證房地產投資決策工作得以順利開展。通過合理應用層次分析法，能夠保證房地產投資決策更加科學，房地產投資商要對每一層特征進行向量計算，并對各層進行合理的檢驗。

3.2 判斷矩陣的構造

對于一些大型房地產投資商來講，通過構造合理的判斷矩陣，能夠更加全面的掌握房地產行業(yè)發(fā)展趨勢，保證房地產投資決策更加科學合理。在構造判斷矩陣的過程當中，房地產投資商要重點注意以下問題：①結合專家評審組提出的意見，對原有的房地產投資決策進行優(yōu)化。②按照0.1～0.9之間的數量標度，將影響房地產投資決策的各項因素進行綜合對比，得到最終的隸屬度，構建更加完整的判斷矩陣。各個影響因素對目標層的判斷矩陣見表1。

除此之外，房地產投資商還要建立相應的評價矩陣，結合不同的指標等級，對各項評價表進行投票，保證總體評價更加合理。將層次分析法應用到房地產投資決策當中，能夠幫助房地產投資商更好的了解房地產投資決策過程中經常出現的問題，并結合房地產投資決策現狀，制定更加合理的解決對策，進一步提升房地產投資決策的準確性。

3.3 案例分析

某項目位于大型風景區(qū)內，項目建設重點突出了“人文性”、“生態(tài)性”居住理念，致力于打造良好的綠色生態(tài)住宅區(qū)。該項目總占地面積為480畝，總建筑面積為195478m2，總投資額為15億人民幣。由于該項目建設規(guī)模比較大，使得房地產投資商的投資決策難度不斷增加，為了保證房地產投資商得到更好的投資收益，房地產投資商要利用先進的層次分析法進行分析，制定合理的投資決策，不斷提升自身的經濟收益。

對于房地產投資商來講，要具備良好的風險識別能力，并結合房地產投資決策過程中可能出現的風險，提前制定好相應的防范措施，保證房地產投資決策風險得到更好的控制，減少降低房地產投資決策風險的發(fā)生概率。在該房地產項目當中，房地產投資商要結合該住宅區(qū)的地理位置，確定最終的投資額，根據該住宅區(qū)的交通情況與城市板塊規(guī)劃現狀，合理選擇籌資方式，不斷提升房地產投資決策的合理性[3]。

4 結束語

綜上，通過詳細介紹基于層次分析法的房地產投資決策，能夠幫助房地產投資商更好的了解房地產投資決策現狀，保證房地產投資決策工作得以順利進行。對于房地產投資商來講，在實際工作當中，要不斷學習先進的房地產投資決策知識，并結合房地產投資決策影響因素，合理選擇投資項目，推動我國房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

[1]張 平，馬 力，翟博文.房地產投資風險的灰色模糊評價研究[J].技術經濟與管理研究，2018（04）：22～25.

[2]于金秀.基于層次分析方法的房地產投資環(huán)境比較分析[J].中國國際財經（中英文），2017（24）：239～240.

[3]張云起，梁璐茜，馮 漪.基于盲數理論的房地產項目投資決策研究[J].山東財經大學學報，2017，29（01）：62～72.

收稿日期：2018-8-27

作者簡介：陳楷宜（1992-），女，漢族，廣西蒼梧人，助理工程師，本科，主要從事教師的工作。

王 衡（1992-），男，漢族，廣西北海人，本科，主要從事恒大地產開發(fā)部經理的工作。