李玉霞　陳俊偉

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)和和各行各業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效管理，不僅能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，還能夠促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。所以對(duì)房地產(chǎn)成本管理進(jìn)行研究非常重要。本文從新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本的管理現(xiàn)狀進(jìn)行探討，指出了成本管理中的一些問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題，提出了一些改善建議，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)健康發(fā)展做出一些貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)；房地產(chǎn)：成本管理

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，無(wú)論是社會(huì)環(huán)境還是經(jīng)濟(jì)環(huán)境，均出現(xiàn)了較大的改變，房地產(chǎn)企業(yè)也正逐漸步入一個(gè)優(yōu)勝劣汰的階段。我國(guó)現(xiàn)有的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未能落實(shí)全面工程管理，成本管理效果不佳，由此造成企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，基于此，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理、落實(shí)好成本管理工作已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控現(xiàn)存問(wèn)題

（一）成本控制意識(shí)不足

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員沒(méi)有足夠的成本控制意識(shí)，沒(méi)有對(duì)成本管控相關(guān)知識(shí)進(jìn)行主動(dòng)學(xué)習(xí)的態(tài)度，這主要是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)員工重視程度不夠，沒(méi)有讓員工意識(shí)到自身利益和企業(yè)成本管控之間的關(guān)系。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員作為具體執(zhí)行者在成本管控過(guò)程中往往會(huì)過(guò)于重視結(jié)構(gòu)形式與材料選用，對(duì)于工程造價(jià)的控制意識(shí)相對(duì)薄弱。

（二）控制制度不夠完善

國(guó)內(nèi)目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制制度都不夠完善，在構(gòu)建成本管控制度、完善當(dāng)前成本管控制度時(shí)，都沒(méi)有一個(gè)具體且明確的方向，這會(huì)讓制度推行效果受到影響。與此同時(shí)，部分企業(yè)的成本控制制度雖然已經(jīng)較為完善，但沒(méi)有設(shè)置成本管理委員會(huì)和監(jiān)督部門(mén)對(duì)其落實(shí)情況進(jìn)行考察、把關(guān)，可能會(huì)讓制度流于形式。

（三）缺乏成本控制措施

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控中存在成本將控制意識(shí)不足的問(wèn)題，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依然采用過(guò)去管理制度，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)的成本費(fèi)用管控予以重視，沒(méi)有在戰(zhàn)略角度對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，除此之外，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有積極應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，其整體成本管控信息化水平不足。在檔案管理中，人工管理的方法相對(duì)落后，因?yàn)槭┕るA段有多方參與，往往會(huì)有大量成本信息出現(xiàn)，此類信息對(duì)于后期結(jié)算工作具有重要影響，如果以紙質(zhì)文件形式對(duì)其進(jìn)行保存，那么就會(huì)讓文檔的管理難度增加。

（四）成本控制人員專業(yè)程度差

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目施工人員都是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)臨時(shí)組建的，缺乏專業(yè)的技能培訓(xùn)和文化培訓(xùn)，自身缺乏建筑知識(shí)，且人員素質(zhì)參差不齊，可能會(huì)讓項(xiàng)目進(jìn)度受到影響。與此同時(shí)，部分企業(yè)在招聘員工、引進(jìn)人才時(shí)，沒(méi)有對(duì)其未來(lái)發(fā)展愿景、實(shí)際工作能力等方面進(jìn)行考核，進(jìn)而導(dǎo)致人才崗位安排不夠合理，讓其工作積極性受到影響，讓成本控制人員專業(yè)程度差的現(xiàn)狀得不到及時(shí)改變。

二、針對(duì)以上問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)成本管理提出建議

成本控制一直都是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理的一個(gè)難點(diǎn)。由于成本控制不確定因素很多，且不同項(xiàng)目的實(shí)際情況、人員素質(zhì)不同，想在不同的項(xiàng)目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進(jìn)行成本管理難以實(shí)現(xiàn)。如何開(kāi)展有效的成本控制，只有不斷從工作實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、抓大放小、規(guī)范運(yùn)作、科學(xué)管理，才能最終實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。因此，在實(shí)際成本管理及預(yù)算中，要掌握一些房地產(chǎn)成本管理的知識(shí)與技巧，才能更好的促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)成本的科學(xué)化管理。

（一）在企業(yè)內(nèi)部全面貫徹成本控制管理理念

企業(yè)內(nèi)部要樹(shù)立科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的成本控制管理理念，促進(jìn)成本管理的效率得到提升，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立成本合約部，所以企業(yè)其他部門(mén)認(rèn)為，成本的管理理所當(dāng)然由合約部承擔(dān)，這種想法是不正確的。成本的管理必須貫徹到企業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)，企業(yè)的每一個(gè)部門(mén)、每一個(gè)員工都有參與的責(zé)任。只有將企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理的每一環(huán)節(jié)都實(shí)行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的科學(xué)和行之有效的控制。

（二）構(gòu)建有效管理體系

1、成立成本管理委員會(huì)

成立成本管理委員會(huì)可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)控制制度得到有效落實(shí)，可以讓其制度得到進(jìn)一步完善，同時(shí)，成本管理委員可以為企業(yè)決策起到支持作用。成本管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)督促成本管理小組完成日常成本控制工作，需要對(duì)成本工作管理制度進(jìn)行審核，對(duì)成本分析報(bào)告進(jìn)行審查和批準(zhǔn)。結(jié)合實(shí)際情況，成本管理小組可以以周例會(huì)形式進(jìn)行工作，針對(duì)成本管理委員會(huì)與下設(shè)的成本管理小組的相關(guān)會(huì)議，企業(yè)人力資源部與行政部需要對(duì)其紀(jì)要進(jìn)行整理。成本管理委員會(huì)在實(shí)際工作中，如果發(fā)現(xiàn)成本控制制度本身或制度落實(shí)情況存在問(wèn)題，就可以和企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映，進(jìn)行及時(shí)整改。

2、構(gòu)建激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要構(gòu)建激勵(lì)機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，提高員工工作效率是降低人工費(fèi)用的最好方法，對(duì)此，利用激勵(lì)機(jī)制與多種激勵(lì)手段，可以讓員工工作積極性得到充分調(diào)動(dòng)，而監(jiān)督機(jī)制可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)材料定額預(yù)算、人工成本預(yù)算的把控變得更為高效，可以讓相關(guān)人員依照嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)完成成本管控工作。利用激勵(lì)機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，可以對(duì)員工需求與行為進(jìn)行深度挖掘，進(jìn)而對(duì)員工實(shí)施具有針對(duì)性的激勵(lì)與教育。除此之外，利用此種機(jī)制還可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前制度不足之處，進(jìn)而對(duì)《招標(biāo)管理制度》、《合同管理制度》等管控制度進(jìn)行完善。

（三）應(yīng)用先進(jìn)管控技術(shù)

1、將成本管控工作納入戰(zhàn)略高度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要將成本管控工作納入戰(zhàn)略高度，首先，需要在企業(yè)內(nèi)部樹(shù)立全面的預(yù)算管理理念，做好成本管控戰(zhàn)略實(shí)施的基礎(chǔ)工作；其次，需要構(gòu)建有效的成本管理框架和成本管理運(yùn)營(yíng)模式，需要緊密結(jié)合企業(yè)的未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建；然后，需要建立開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，包含了具體住宅類型的建筑做法、安裝材料材質(zhì)、技術(shù)參數(shù)等；之后，需要構(gòu)建目標(biāo)成本管理制度，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在策劃時(shí)期做好投資估算的編制工作；最后，需要完善成本管控的保障措施，讓成本控制有章可依。

2、構(gòu)建房地產(chǎn)成本大數(shù)據(jù)平臺(tái)

在“互聯(lián)網(wǎng)+”理念下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要積極構(gòu)建房地產(chǎn)成本大數(shù)據(jù)平臺(tái)，其具體包含了房地產(chǎn)物業(yè)管理數(shù)據(jù)信息、房地產(chǎn)融資數(shù)據(jù)信息、房地產(chǎn)營(yíng)銷數(shù)據(jù)信息及房地產(chǎn)采購(gòu)數(shù)據(jù)信息，對(duì)其具體劃分，包含了含量指標(biāo)、清單綜合單價(jià)、材料價(jià)格、單價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃指標(biāo)（建筑面積、可售面積比）等。此平臺(tái)可以完成數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)提煉、數(shù)據(jù)應(yīng)用、數(shù)據(jù)發(fā)布工作，可以讓數(shù)據(jù)得到共享。

3、建立成本管理構(gòu)架

成本管理構(gòu)架的建立，更加便于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構(gòu)架設(shè)計(jì)時(shí)，要請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行，確保構(gòu)架的可靠性與科學(xué)性。成本管理中，針對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)模式。比如，企業(yè)只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，可采取職能制運(yùn)營(yíng)模式；開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，若項(xiàng)目在同一個(gè)地區(qū)，可采取矩陣制運(yùn)營(yíng)，即在每個(gè)項(xiàng)目中設(shè)立獨(dú)立的項(xiàng)目管理部門(mén)，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目實(shí)施獨(dú)立管理，公司對(duì)幾個(gè)獨(dú)立的部門(mén)實(shí)施總管理；若多個(gè)項(xiàng)目分散在不同地區(qū)，公司可采取分公司管理模式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，項(xiàng)目完成后，再由總公司進(jìn)行匯總整理。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，但是其在成本管理方面仍然需要進(jìn)一步管理。成本的管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因此要不斷完善成本管理制度，提高成本管理人才的綜合素質(zhì)，用科學(xué)的管理方式對(duì)成本進(jìn)行控制。另外，建立合理的成本管理構(gòu)架，也能夠更好的實(shí)現(xiàn)成本的管理，共同促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。