陳中璇

摘要：房地產(chǎn)金融是關(guān)系老百姓住房問題的重要金融類別，對支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用。但在當前金融全球化的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)金融在實際發(fā)展過程當中，其主要依靠銀行貸款的間接融資這種方式較單一，以及經(jīng)濟政治全球化、部分政策不健全等眾多不利因素的影響下，房地產(chǎn)金融存在較大風(fēng)險。因此，積極有效地分析房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險現(xiàn)狀，準確研究其相關(guān)問題的成因和解決辦法，對促進我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的平穩(wěn)運行至關(guān)重要。本文試從我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀入手，簡要分析當前我國房地產(chǎn)金融存在的問題，以及如何解決目前所存在問題等三方面進行論述，以其對消解我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險，提供可行性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；風(fēng)險；對策

一、當前我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等過程中，通過信用渠道與貨幣流通而進行的集資、融資、籌資等活動。應(yīng)該說，房地產(chǎn)金融既是經(jīng)濟活動，也屬于金融活動，涉及到從開發(fā)到后期的管理、融資、籌資等系列活動。就當前而言，我國房地產(chǎn)金融主要有以下三方面特點：一是房地產(chǎn)作為大宗產(chǎn)品，必須有巨額資金投入，有金融機構(gòu)參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源；二是開發(fā)時間長，但從購買者角度看，往往采用分期付款方式購房，資金收回期長；三是在房地產(chǎn)金融活動中，會遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險因素，或者本就是不可抗拒的因素，使預(yù)期收益與實際金融收益相背離，因而存在資金損失的風(fēng)險。

目前，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都從不同方面促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融市場上，資金需求者可以通過直接或間接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險偏好的流動性需求投資，以實現(xiàn)資金效益最大化。但實際情況是，雖然在拓寬融資渠道創(chuàng)新金融手段中，房地產(chǎn)信托、私募基金取得了一定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)間出現(xiàn)的大量并購機會以及新修訂的基金法的全面實施等，都給房地產(chǎn)私募基金等方式創(chuàng)造了發(fā)展空間，但就當前而言，銀行信貸仍是房地產(chǎn)資金的重要來源。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

（一）融資渠道單一，過渡依賴銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金使用密集，投資巨大的系統(tǒng)工程，項目從建設(shè)到后期管理工作都需要大量資金，如果不能及時拓寬籌資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)財務(wù)危機乃至破產(chǎn)的可能。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要有直接融資和間接融資，直接融資因為門檻高，大多房地產(chǎn)商只能望塵莫及，更多房地產(chǎn)商是采用間接融資找銀行貸款的方式，這對于開發(fā)商而言，需要其承擔(dān)非常大的風(fēng)險，一旦融資環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，就可能會導(dǎo)致資金鏈斷裂，從而影響到后期一系列工程，最終影響到資金回流。

（二）信貸規(guī)模的快速增長，銀行、企業(yè)、購房者均存在一定風(fēng)險。在高房價、高利潤的驅(qū)使下，大量的企業(yè)投身房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊。特別是有的企業(yè)規(guī)模小，對潛在的項目風(fēng)險準備不足，在建樓盤的過程中開發(fā)商破產(chǎn)，缺乏建設(shè)資金，或者項目陷入經(jīng)濟糾紛出現(xiàn)爛尾樓。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在利益的誘惑下，忽視市場需求和規(guī)律，盲目開發(fā)使自身陷入銷售風(fēng)險。同時，由于城市化進程的推進，在短期內(nèi)房產(chǎn)供應(yīng)缺乏價格彈性房價快速上漲，導(dǎo)致了大量投資者“炒房”，這都造成了惡性循環(huán)泡沫化嚴重。

（三）國家相關(guān)政策、法律法規(guī)不健全，風(fēng)險識別與應(yīng)對體制不完善。我國金融法規(guī)仍不健全，還沒有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關(guān)的財政支持系統(tǒng)，在房地產(chǎn)住房資金來源、政府信用擔(dān)保、減輕貸款返還負擔(dān)和個人征信體系等方面還沒形成程序化的實施辦法。同時，房地產(chǎn)在風(fēng)險度量方面技術(shù)尚不成熟，無法有效的對風(fēng)險進行識別與衡量。當市場泡沫破滅時，銀行會出現(xiàn)大量壞賬，無法維持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營；在信用方面，由于沒有對貸款人資格進行嚴格的審查，造成銷售困難，開發(fā)商難以償還貸款。同時，個人住房信貸的發(fā)展可能存在違約的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性變化，出現(xiàn)斷供、收入狀況發(fā)生變化，銀行就會出現(xiàn)大量的壞賬。

三、我國房地產(chǎn)金融未來發(fā)展的基本對策

（一）擴大融資渠道，實現(xiàn)多元化。要建立多元化的融資渠道，特別是著重發(fā)展適合我國國情的房地產(chǎn)融資方式，改善由銀行提供絕大部分貸款的現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證化等多種融資渠道模式，以擴充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，達到吸引投資的目的。

（二）健全的與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)。要遵循市場規(guī)律，從個人信用、住房抵押貸款、住房公積金、房地產(chǎn)擔(dān)保等各方面著手，加強對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，合理合規(guī)規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進市場向著規(guī)范化方向發(fā)展，確保房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益得到應(yīng)有的保障。

（三）控制信貸規(guī)模，建立有效風(fēng)險轉(zhuǎn)移。要通過嚴格的信貸政策對購房行為進行嚴格控制，從總體上對信貸進行分配與管理，對盲目貸款與不良投資等行為進行識別與控制。重點加強對資金管理，將風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移與分散，通過加快發(fā)展房地產(chǎn)基金等方式，增加信貸資產(chǎn)的流動性的同時，有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，形成良性擴張，降低資本金要求。