王路

摘要：當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展。但是當(dāng)前物業(yè)管理中還存在著許多問(wèn)題，例如，如何減少物業(yè)管理工作過(guò)程中的成本以及如何有效提高物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并形成可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)等。本文就對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，然后提出合理的解決措施。

關(guān)鍵詞：寫字樓：物業(yè)管理;成本控制

一、寫字樓中物業(yè)管理的組成要素

寫字樓中的物業(yè)管理主要指的是物業(yè)管理的相關(guān)企業(yè)在向客戶提供物業(yè)服務(wù)的工作過(guò)程當(dāng)中各項(xiàng)費(fèi)用的支出。這其中不僅包括物業(yè)的管理服務(wù)成本，還有物業(yè)在舉辦活動(dòng)時(shí)支出的管理費(fèi)用和涉及的風(fēng)險(xiǎn)成本。根據(jù)我國(guó)對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定來(lái)看，寫字樓的總支出成本應(yīng)該主要分為四個(gè)部分，分別為：寫字樓中的公共能源、人工成本、運(yùn)營(yíng)成本以及物業(yè)管理成本。而這四項(xiàng)支出中，公共能源和人工成本都各占總成本的40%，所以要想有效地對(duì)物業(yè)管理的成本進(jìn)行控制首先要將公共能源以及人工成本的開(kāi)支控制在合理的范圍內(nèi)。

二、寫字樓中物業(yè)管理成本控制的有效措施

（一）對(duì)成本的臨界點(diǎn)進(jìn)行控制

對(duì)成本的臨界點(diǎn)進(jìn)行控制是一種動(dòng)態(tài)的控制方式。在此項(xiàng)工作的過(guò)程當(dāng)中，有關(guān)物業(yè)企業(yè)中的各個(gè)部門要首先將本部門的各項(xiàng)成本進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)算，然后把金額控制在一定的范圍內(nèi)。在控制能源成本方面，首先可以成立一個(gè)相應(yīng)的能源控制隊(duì)伍，成本控制的前提是寫字樓中的各項(xiàng)需求和服務(wù)都能滿足，然后對(duì)寫字樓內(nèi)的照明設(shè)備和一些供應(yīng)水資源的設(shè)施進(jìn)行臨界點(diǎn)控制。對(duì)人工成本進(jìn)行合理有效地控制是物業(yè)管理中最關(guān)鍵的步驟，如果不能將人工成本的控制工作做到位，有可能會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。所以，對(duì)臨界點(diǎn)進(jìn)行控制要首先提高企業(yè)的服務(wù)能力，然后把客戶的需要和相匹配的臨界點(diǎn)進(jìn)行結(jié)合，最后運(yùn)作，還要注意把客戶的滿意度和認(rèn)可度作為臨界點(diǎn)控制的前提，合理有效地控制成本。

（二）將能源的成本控制在合理的范圍內(nèi)

對(duì)能源的成本進(jìn)行控制是需要全體員工都要參加的一項(xiàng)工作，把滿足物業(yè)服務(wù)的最基本能源需求作為前提，然后針對(duì)實(shí)際工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析。寫字樓中一些照明設(shè)施和布局很大程度上會(huì)反映寫字樓的形象，所以要從細(xì)微之處人手，加強(qiáng)細(xì)節(jié)上的控制。貫徹落實(shí)節(jié)能降耗的行動(dòng)，在公共場(chǎng)合簡(jiǎn)報(bào)單位加強(qiáng)巡查的力度，當(dāng)發(fā)現(xiàn)一些浪費(fèi)現(xiàn)象時(shí)及時(shí)進(jìn)行制止，然后采取有效的措施減少此現(xiàn)象的出現(xiàn)。物業(yè)管理部門可以加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保的宣傳力度，定期開(kāi)展講座，張貼宣傳海報(bào)。在節(jié)省電能方面，使用節(jié)能照明設(shè)備，并將照明設(shè)備的數(shù)量控制在合理的范圍內(nèi)。在一些走廊或是樓道以及地下室的空間中可以使用聲控照明設(shè)備。公共場(chǎng)合的開(kāi)水器和飲水機(jī)也可以結(jié)合實(shí)際情況設(shè)置設(shè)備運(yùn)行的時(shí)間，在節(jié)假日人少的時(shí)候只要能夠保證正常的飲水情況就可以。在有關(guān)電梯的使用情況當(dāng)中，可以鼓勵(lì)人們減少使用電梯的次數(shù)，一些低樓層的員工可以爬樓梯，這樣還能起到鍛煉身體的作用。在有關(guān)節(jié)水的方面，要注意供水設(shè)備和廁所，避免出現(xiàn)滴水漏水的情況。

（三）控制人工成本

首先物業(yè)在對(duì)員工的崗位進(jìn)行制定的時(shí)候，要從多方面進(jìn)行考慮，根據(jù)員工的服務(wù)能力進(jìn)行相關(guān)的分配。寫字樓中正常的工作時(shí)間和節(jié)假日的人員數(shù)量情況不同，服務(wù)需求也不相同。所以寫字樓中的管理人員要在服務(wù)需求的高峰階段盡可能安排較多的員工，在節(jié)假日的時(shí)候員工可以實(shí)行輪流值班的工作方式。在戶外公共區(qū)域中，清潔員的安排也要結(jié)合時(shí)間和地點(diǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行安排。

其次，因?yàn)槲飿I(yè)的工作比較繁瑣密集，在工作的過(guò)程當(dāng)中物業(yè)的管理人員需要不斷地進(jìn)行登記，而且還要考慮做各項(xiàng)工作的先后順序。所以這就需要工作人員要有比較扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。此外還需要具備一定的責(zé)任意識(shí)，時(shí)刻謹(jǐn)記物業(yè)中“服務(wù)為本”的工作理念。

最后，加強(qiáng)人工成本的控制還要可以通過(guò)加強(qiáng)績(jī)效管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。在進(jìn)行績(jī)效考核的工作過(guò)程當(dāng)中，要不斷地與員工進(jìn)行溝通，然后可以根據(jù)總體的實(shí)際情況做出合理的調(diào)整，在制定相應(yīng)的考核指標(biāo)時(shí)要注意考慮員工的意見(jiàn)，給予員工充分的話語(yǔ)權(quán)，績(jī)效考核的結(jié)果也要做到公開(kāi)公正。

三、總結(jié)

寫字樓中的物業(yè)成本不僅涉及能源成本，還涉及人工成本和運(yùn)營(yíng)成本。但能源成本和人工成本占寫字樓成本的主要部分，物業(yè)管理部門要想更好的減少成本的開(kāi)支，首先要減少能源浪費(fèi)的現(xiàn)象，對(duì)員工的專業(yè)技術(shù)水平和職業(yè)素質(zhì)也要加以重視，尋找合理有效的解決措施，達(dá)到降低成本的目的，為物業(yè)管理企業(yè)日后的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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