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        淺議不動產(chǎn)登記職責整合

        2018-10-21 09:31:37魏本云孫勤剛
        大東方 2018年7期
        關(guān)鍵詞:房屋交易職責產(chǎn)權(quán)

        魏本云 孫勤剛

        一、落實中央編辦職責調(diào)整的要求

        中央編辦《方案》已經(jīng)明確,房屋交易、房屋產(chǎn)權(quán)管理是住建部的職責,房屋登記是住建部協(xié)同國土資源部指導,這就對業(yè)界十分關(guān)心的房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理和房屋登記三者的邊界有了明確的劃分。

        1.關(guān)于房屋交易管理

        根據(jù) 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房屋交易包括轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃以及中介行業(yè)管理。管理的內(nèi)容主要是對交易主體、交易客體和交易行為進行監(jiān)管。包括建設單位是否具備開發(fā)建設資格、購房人是否具備購房資格,房屋是否符合法定交易條件等。涉及交易監(jiān)管的具體工作內(nèi)容,包括目前已經(jīng)開展的商品房預售許可、預售合同登記備案、購房資格核驗、交易資金監(jiān)管、房地產(chǎn)抵押管理以及其他的相關(guān)管理工作。

        2.關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)管理

        產(chǎn)權(quán)是衡量房屋能否進入流通環(huán)節(jié)的重要依據(jù),產(chǎn)權(quán)管理是指利用必要的政策手段對產(chǎn)權(quán)實施的有限制性的管理,是從產(chǎn)權(quán)形成到產(chǎn)權(quán)注銷的全過程管理,包括房產(chǎn)面積測繪管理、產(chǎn)權(quán)歸屬管理、房產(chǎn)檔案管理等,在不動產(chǎn)登記職責整合前,房屋登記也是其中的一項管理內(nèi)容。實施房屋產(chǎn)權(quán)管理是保障交易安全,維護市場秩序的需要。購買經(jīng)濟適用房受政策因素,對銷售對象、銷售價格進行限制,購買后五年才能入市交易,這都是產(chǎn)權(quán)管理的典型內(nèi)容。

        3.關(guān)于房屋登記行為

        根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。登記機構(gòu)主要是查驗申請人資料、就有關(guān)事項詢問申請人、如實及時登記有關(guān)事項等。登記本身并無不動產(chǎn)行業(yè)管理和交易監(jiān)管的職能,以前我們在進行行業(yè)管理時,登記常常成為抓手,被賦予更多職能。這次整合應回歸其根本屬性,即登記只是記載物權(quán)和公示。

        二、以方便群眾辦事為整合原則

        根據(jù)中央編辦《方案》要求,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責整合,國家層面由國務院有關(guān)部局組成,建立部際聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理。而不動產(chǎn)登記職責整合關(guān)鍵問題在地方,國務院常務會議要求地方要將不動產(chǎn)登記職責統(tǒng)一到一個部門,但沒有明確具體到哪個部門,而是強調(diào)地方要結(jié)合本地實際,充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢進行整合。國務院和地方是兩個不同的整合層面,工作壓力在地方,與群眾利益最為直接。因此,應注意把握以下幾點。

        1.要保障交易安全,方便群眾辦事

        不動產(chǎn)登記職責整合的根本目的是要方便群眾辦事,保障交易安全。不能因整合反而不便于群眾辦事,更不能因為職責整合,部門間信息不共享而產(chǎn)生交易安全等問題。對群眾辦理房屋交易和登記,還要實現(xiàn)一個服務窗口受理,在辦件流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),各部門的職責分工應清晰,做到權(quán)責明確,不因整合而給群眾帶來麻煩。

        2.要結(jié)合本地實際,積極研究整合模式

        不動產(chǎn)統(tǒng)一登記比較理想的是推進部門體制改革,將涉及老百姓最為直接的切身利益的登記主管部門整合到一個部門。如果房管、國土行政管理部門仍然分設、僅是對登記職責進行調(diào)整,不外乎有三種調(diào)整模式:一是整合到房管部門,二是整合到國土部門,三是設立一個獨立于政府的部門,這些模式各有利弊,需要結(jié)合本地實際,多部門積極參與、認真研究分析職責整合對相關(guān)工作的影響,提出符合本地實際的整合模式建議。

        3.要利用資源優(yōu)勢,充分反映行業(yè)特點

        民生三件大事吃、住、行,住是重點,房管工作與群眾利益密不可分。近些年來房屋登記工作取得的成績,是建國以來長期積累的資源優(yōu)勢,一旦登記職責與房管分離將會給相關(guān)工作帶來影響。要加強與地方相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào),積極向政府主管和主要領導匯報,切實反映房屋登記不但有其資源優(yōu)勢而且具有房管行業(yè)的特點,是做好其他房管工作的核心。

        三、不動產(chǎn)登記職責實現(xiàn)方式

        當前比較理想且可行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)設置模式應當符合以下兩個條件:一是將登記機構(gòu)職責與其派生的行政管理職能相分離,登記機構(gòu)只負責純粹的登記工作,依據(jù)統(tǒng)一的登記辦法、登記信息平臺和登記簿冊等實施登記業(yè)務。各行業(yè)的行政管理職能保留在相應的行業(yè)主管部門,對登記機構(gòu)的登記業(yè)務進行行業(yè)指導。二是獨立的登記機構(gòu)隸屬于政府,受相應行業(yè)管理部門的政策指導,又相對獨立地履行登記職責,不受行政管理部門的行政干預,有利于行政行為獨立地開展。

        1.職責整合思路建議 按照這一思路,建議考慮以下兩種方案。

        一是單獨組建隸屬政府直接管理。以房屋登記系統(tǒng)為基礎,整合土地、林地、灘涂、海域等其他不動產(chǎn)登記職責,快速、穩(wěn)妥地建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。建議將現(xiàn)有的房屋、土地、林地、灘涂、海域等不動產(chǎn)登記職能從行政管理部門中分離出來加以合并,單獨組建隸屬于政府直接管理的不動產(chǎn)登記機構(gòu)(如名稱為市不動產(chǎn)登記局),由市、縣級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一具體實施各類不動產(chǎn)登記,實現(xiàn)機構(gòu)、職責整合零成本,社會效益與辦事效率將大大提高。

        二是外延協(xié)調(diào)統(tǒng)一內(nèi)涵歸口管理。在中央的指導監(jiān)督下,由不動產(chǎn)所在地的國土部門牽頭組織,以房屋登記系統(tǒng)為基礎,協(xié)調(diào)房管、農(nóng)林、海域等多部門參加的聯(lián)合協(xié)調(diào)委員會,委員會下設辦公室,辦公室設在國土部門,日常工作由辦公室負責,進行人員的監(jiān)督管理和評估考核,將考核結(jié)果反饋至各部門。對外形成一個統(tǒng)一的登記部門,由一個窗口受理收件,不重復收件,將收件后的材料進行內(nèi)部傳遞、根據(jù)統(tǒng)一的登記依據(jù)進行審核、記載不動產(chǎn)登記簿、制證、一個窗口發(fā)證、歸檔,實現(xiàn)登記信息統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫,形成統(tǒng)一的信息查詢平臺。這樣,一方面可以實現(xiàn)中央的(登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)的信息平臺)“四統(tǒng)一”要求,另一方面原部門隸屬關(guān)系、人員關(guān)系、勞資關(guān)系三不變,不但沒有造成多部門人員的流動,還加快了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記整合速度,實現(xiàn)機構(gòu)改革零成本,極大地提高改革效力。

        2.不動產(chǎn)登記職責整合主要理由

        一是房屋登記問題多、壓力大。房屋登記相對于其他不動產(chǎn)登記其家庭關(guān)系問題多,法律關(guān)系復雜,因此工作責任重、壓力大,一平方米房屋多則幾萬元,少則幾千元,一幢房屋可能達上億元,如此大的價值量,不能有一點點工作疏忽,一旦發(fā)生錯登記其經(jīng)濟賠償是巨大的。而且依據(jù)最高院 《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定,房屋登記信息查詢也是一個可訴的行為,再加上群眾的維權(quán)意識普遍較高,所以房屋登記是行政訴訟的高發(fā)部門,對登記工作人員的業(yè)務素質(zhì)和工作勝任度要求極高。

        二是落實物權(quán)的所有權(quán)制度。不動產(chǎn)登記的本質(zhì)屬性是物權(quán)公示,實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,其目的是要更好地落實 《物權(quán)法》的規(guī)定。財產(chǎn)所有權(quán)是最完全的物權(quán),任何他物權(quán)都是在所有權(quán)的基礎上產(chǎn)生的。只有保障不動產(chǎn)交易安全,才能有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)所有權(quán)。不動產(chǎn)交易的重要部分是房地產(chǎn)交易,房地產(chǎn)登記是不動產(chǎn)登記的核心內(nèi)容,解決了房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記問題也就解決了不動產(chǎn)登記的核心問題。多年來,房屋登記機構(gòu)積累了豐富翔實的所有權(quán)登記的實務和理論知識。

        (作者單位:臨沂市不動產(chǎn)登記中心)

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