殷盛軍

摘要：隨著宏觀經(jīng)濟的增長由高速轉(zhuǎn)向中高速，我國經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)進入新常態(tài)階段。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)面臨的問題是當前亟需研究的熱點話題。基于房地產(chǎn)投資水平分析房地產(chǎn)在當前發(fā)展階段存在的問題，主要包括高庫存量、高房價、少項目等，提出了相應的對策及建議。

關(guān)鍵詞；房地產(chǎn)；去庫存化；中國宏觀經(jīng)濟

隨著宏觀經(jīng)濟的增長由高速轉(zhuǎn)向中高速，當前我國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入新常態(tài)階段?！靶隆币馕吨l(fā)展要創(chuàng)新，“常態(tài)”即進入平穩(wěn)發(fā)展階段，并在一段時間內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定在這一發(fā)展狀態(tài)。我國樓市也進入換檔期，作為依靠規(guī)模擴張、以投資拉動的中國房地產(chǎn)，要在“新常態(tài)”下保持平穩(wěn)健康發(fā)展，還面臨諸多難題，亟需探討并解決。

1、新常態(tài)下房地產(chǎn)面臨的問題

1.1高庫存量問題

近年來，樓市產(chǎn)能過剩問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展進程中的“攔路虎”，嚴重影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，201 5年全國商品房待售面積高達7.19億平方米，相比于2014年增長了近1億平方米[1]。全國商品房待售面積不斷上升，高庫存已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)健康發(fā)展的嚴重阻礙，顯然去庫存量是當前房地產(chǎn)面臨的難題之一。

一般商品在合理范圍內(nèi)的供過于求或供不應求，均屬于一種正常的市場現(xiàn)象，市場能夠迅速地通過自身調(diào)節(jié)達到供求關(guān)系平衡。房地產(chǎn)和這些商品一樣，合理的供求關(guān)系都能保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但我國房地產(chǎn)開發(fā)熱潮已持續(xù)多年，導致國內(nèi)從一二線城市到三四線城市的樓市超過了合理范圍內(nèi)的供求范疇，處于嚴重失衡狀態(tài)[2]。當前全國房地產(chǎn)一年的銷售面積接近1 3億平方米，庫存量占比約54%，高達近7億平方米，并且大量庫存屬于難消化的部分。尤其是三四線城市，商品房庫存量占比高。

目前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出兩極分化的狀態(tài)，一線城市及部分二線城市樓市依然火熱，商品房仍處于限購狀態(tài)，甚至部分城市房價上漲速度快、幅度大；而三四線城市仍處于高庫存狀態(tài)，待售面積規(guī)模大，庫存增速快，顯然商品房供過于求。市場需求是樓市發(fā)展的基本動力，當樓市的供求平衡發(fā)生嚴重破壞時，房地產(chǎn)市場會迅速顯示出其不健康的狀態(tài)，其發(fā)展必然受阻。房地產(chǎn)市場叉與建材市場、勞動力市場等聯(lián)系緊密，起發(fā)展宜接影響到這些市場的發(fā)展，一旦房地產(chǎn)發(fā)展受限直接導致這些行業(yè)陷入困境。在當前形勢下亟需解決三四線城市房地產(chǎn)高庫存問題。

1.2 高房價問題

在新常態(tài)下，隨著宏觀經(jīng)濟態(tài)勢的轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)市場逐步降溫.房價從一度的“只漲不跌”開始出現(xiàn)增速放緩，部分二三線城市房價開始下調(diào)[3]。但是一線城市及部分二線熱點城市，房價依然高燒不退。當前形勢下，相對于高庫存量、房價下調(diào)的三四線城市，一線及部分二線熱點城市房價持續(xù)走高，究其原因有以下幾點：

（1）土地價格。土地價格上漲是引起高房價的重要推動力量，當前我國部分城市土地價格仍在不斷上漲，土地交易市場卻并不活躍，導致房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅增加[4]。開發(fā)商面對高昂的土地價格，必定需要高回收才能獲益，其手段首先就就是提高房價；（2）剛性需求。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，最近十年，廣州、北京、上海城市人口凈增約600萬一800萬，即每年北上廣平均凈增60萬到80萬人。以北京為例，2005年總?cè)丝诩s1538萬，到2014年增至2152萬，增長約614萬，人口急劇增長導致商品房需求量大，剛性需求的存在使得房價迅速攀升。（3）市場原因。宏觀經(jīng)濟雖然發(fā)展速度放緩，但是仍在不斷增長，建材市場、勞動力市場等等價格都在逐年攀升，房價必然緊跟市場的步伐，持續(xù)走商（4）供求失衡。當前三四線城市樓市面臨高庫存問題，而一線城市樓市卻依然火爆，前者是供過于求，而后者則是供不應求。

1.3 項目不足的問題

房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，以往的“房熱”局面不在火爆，房地產(chǎn)現(xiàn)已放緩發(fā)展速度。但對于房地產(chǎn)行業(yè)，一旦發(fā)展腳步放緩，直接導致其吸引力下降，房地產(chǎn)項目驟減。無論是投資者、設(shè)計方，還是施工企業(yè)等等，對房地產(chǎn)的敏感度降低，其結(jié)果就是房地產(chǎn)項目急劇減少，并且部分中小企業(yè)一時難以適應，甚至部分企業(yè)難以存活。行業(yè)吸引力下降，工程項目減少，總的看來受以下幾點影響：

（1）土地價格高昂，一些開發(fā)商承受不起，部分能承受的開發(fā)商仍處于觀望態(tài)度，一時難以做出抉擇；（2）部分二線城市以及三四線城市，房價下跌，開發(fā)商利益受損，投資風險加大，投資意愿減小；（3）面對高庫存量，房子賣不出去，一些開發(fā)商支付不起工程款，只能以房抵押，導致市場紊亂，再次開發(fā)難上加難；（4）市場監(jiān)管體系不完善，開發(fā)商欠施工方工程款，施工方叉欠農(nóng)民工工錢，環(huán)環(huán)相扣，導致施工方處于尷尬地位，既不能按時拿到工程款，也不能按時給農(nóng)民工發(fā)放薪酬

1.4 發(fā)展創(chuàng)新問題

在我國房地產(chǎn)發(fā)展的進程中，很多新技術(shù)、新理念涌現(xiàn)出來，包括建筑工業(yè)化、BlM技術(shù)等等，但是在這些新型技術(shù)在我國還不成熟，依然處于探索試點階段。新常態(tài)背景下，這些創(chuàng)新技術(shù)發(fā)展受阻，是當前房地產(chǎn)發(fā)展問題之一。

近幾年.在國家政策導向、人工及資源成本逐漸增加、居民對住宅品質(zhì)要求不斷提高等綜合因素的影響下.越來越多的學者開始對建筑工業(yè)化的建造方式進行研究.并借鑒西方發(fā)達國家的經(jīng)驗探索。建筑工業(yè)化在國外相當成熟，但在我國的發(fā)展相對滯后，面臨技術(shù)落后、成本高、模數(shù)化及標準化不統(tǒng)一等諸多難題，導致其發(fā)展速度緩慢，跟不上市場的步伐。而BIM技術(shù)在我國仍處于理念研究方面，實際運用較少。

建立以BIM應用為載體的項目管理信息化模型和系統(tǒng)并運行到當前房地產(chǎn)建設(shè)中，能夠有效的提升項目生產(chǎn)效率、降低成本、縮短工期等等。BIM技術(shù)也是促進新型建筑工業(yè)化和建筑業(yè)信息化發(fā)展的方向和重要手段，將BIM技術(shù)輔助新型工業(yè)化建筑的建設(shè)，應用在建筑工業(yè)化中，有助于實現(xiàn)建筑工業(yè)化“四化一體”，促進建筑工業(yè)化的發(fā)展。但我國BIM技術(shù)發(fā)展相當落后，信息化技術(shù)不完善，實際運用少，發(fā)展速度緩慢。

2、對策建議

面對目前房地產(chǎn)發(fā)展面臨的難題，需從以下幾個方面進行探索并解決。

首先，一二線城市與三四線城市樓市發(fā)展已呈現(xiàn)兩極分化，國家應當采取分而治之的措施，因城施策、因地制宜，合理統(tǒng)籌規(guī)劃。對一線城市及個別二線熱點城市，房價高燒不退，必須堅定限購政策不放松：對于三四線城市，應以去庫存為主線，緩解高庫存壓力。

其次，當前三四線城市樓市發(fā)展的主線就是“去庫存”，解決房地產(chǎn)高庫存量問題，需從市場供求著手。政府應實施幫扶政策，借助城鎮(zhèn)化發(fā)展、降低酋付比例、減稅降息等措施，減輕庫存壓力。并且，地方政府鼓勵農(nóng)民進城買房，房地產(chǎn)開發(fā)商合理低價促銷，切實保障購房用戶的切身利益。讓待售商品房保持在合理的供求區(qū)間內(nèi)，達到房地產(chǎn)市場的供求平衡。然后，對于一線城市及部分二線城市，房地產(chǎn)市場基本上還是剛性需求在支撐，必須堅持限購不放松。并且對于高房價，不能使其對周圍三四線城市造成影響，不同的城市制定不同的政策。另外土地價格上漲是商品房價格上漲的重要推動力量，中國的房地產(chǎn)調(diào)控還要重視土地供應的管理，保證土地的有效供給，并從土地供給角度來引導住宅供給結(jié)構(gòu)的合理轉(zhuǎn)變。

最后，房地產(chǎn)業(yè)必須堅持改革創(chuàng)新。轉(zhuǎn)變建造生產(chǎn)方式，結(jié)合新技術(shù)、新理念，推進住宅產(chǎn)業(yè)化。政府層面對建筑工業(yè)化發(fā)展的支持力度要不斷加大，出臺相關(guān)政策鼓勵其發(fā)展。借助新型城鎮(zhèn)化的實施。結(jié)合BIM技術(shù)，推行建筑工業(yè)化。增加建筑工業(yè)化的試點項目，緩解房地產(chǎn)市場吸引力下降、項目少的壓力；企業(yè)層面建立先進的研發(fā)試驗室，吸引高端技術(shù)人才.為技術(shù)人員的培養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)工人培訓創(chuàng)造條件。同時促進企業(yè)結(jié)構(gòu)升級，將企業(yè)轉(zhuǎn)型升級目標與國家戰(zhàn)略和城市發(fā)展目標相結(jié)合，建立國家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地[5]。并且，出臺相關(guān)政策，加快人才培養(yǎng)，讓新技術(shù)、新理念能更快融入到實際工程中。

房地產(chǎn)去庫存化的逐步實施，會降低房地產(chǎn)價格增速，在國民經(jīng)濟放緩的同時也會導致消費減少以及房地產(chǎn)投資的下降，即給定房地產(chǎn)價格增速下降，一方面會導致企業(yè)融資能力下降進而減少投資，另一方面會降低消費者對房地產(chǎn)投資的期望收益，因此減少消費，最終會使國民生產(chǎn)總值在短期內(nèi)迅速下降。但是，由于房地產(chǎn)價格波動不具有持續(xù)性，從長期來看，房地產(chǎn)價格會恢復穩(wěn)定，企業(yè)融資能力上升，產(chǎn)出、消費和投資也會恢復到穩(wěn)態(tài)水平。

通過建立房產(chǎn)市場供需模型，分析我國房價問題，提出建議一線城市和部分二線城市需重視房地產(chǎn)的市場化調(diào)控、大多數(shù)二線城市和三線城市需控制其房地產(chǎn)供給總量繼續(xù)消化庫存、通過轉(zhuǎn)型升級應對房價“新常態(tài)“的對策予以改善，比如可以通過企業(yè)調(diào)研的方法，分析當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的行業(yè)吸引力、風險管理、財務(wù)管理等方面的問題，提出依法加快土地市場化進程、改善行政審批效率、加大行業(yè)科研投入、深化房地產(chǎn)財稅政策改革、引導企業(yè)主動調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略等建議。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到支撐作用，因此，分析和認清新常態(tài)背景下我國房地產(chǎn)發(fā)展中面臨的問題是當務(wù)之急。

3、結(jié)束語

目前，各地政府陸續(xù)出臺相關(guān)政策應對房地產(chǎn)當前面臨的難題。重慶市人民政府辦公廳發(fā)布通知，下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率以及商業(yè)、非普通住宅、車庫的土地增值稅預征率等。諸多省份都出臺相應的措施，緩解樓市壓力，但是面對房地產(chǎn)問題不能放松警惕，各政策需落實到各縣各城、各地各樓，合理的控制房地產(chǎn)市場的波動性，促其健康發(fā)展。

參考文獻：

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