孔令偉

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)步伐逐漸加快，城鎮(zhèn)土地區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展差異逐步加大，所以要采取科學(xué)的方式，全面的對城鎮(zhèn)土地價格進行綜合評價，同時也是不斷規(guī)范化土地市場的價格，更是城鎮(zhèn)發(fā)展的必然趨勢。當(dāng)下，針對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的管理方式和預(yù)算方式，必須要加以更新和完善，逐步完善地產(chǎn)市場和土地交易。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的更新是當(dāng)下政府部門首要工作之一，也是為了促進社會經(jīng)濟的發(fā)展和問題。本文重點分析城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的必要性，讓后詳細介紹基準(zhǔn)地價更新的基本原則，最后針對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)進行全面介紹。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價；更新；必要性；更新技術(shù)

隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各項規(guī)章制度都在不斷的完善和更新，從而全面適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需求。那么在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價上，仍是傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，從基準(zhǔn)地價上，無法了解當(dāng)?shù)氐貐^(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和未來的趨勢，已經(jīng)完全不能滿足當(dāng)下的需求，所以在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價上，也要學(xué)會與時俱進，順應(yīng)時代發(fā)展的需求，不斷進行更新，逐步完善，對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進行更新勢在必行。

1 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的必要性

城鎮(zhèn)土地價格的變動是根據(jù)基準(zhǔn)土地價格為依據(jù)，然后根據(jù)市場行情進行合理的制定土地價格，同時政府部門對土地價格進行干預(yù)時，也是通過基準(zhǔn)土地價格為基礎(chǔ)展開相關(guān)活動，基準(zhǔn)土地價格對一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展具有重要的影響，關(guān)系到當(dāng)?shù)氐纳鐣刃蚝屯恋貎r格的管理[1]。政府部門對土地價格管理方式主要就是通過不斷更新基準(zhǔn)土地價格。基準(zhǔn)土地價格更新，有利于市場制度的完善，保護土地以及人民群眾的合法權(quán)益，規(guī)范土地市場交易，適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)市場，保證市場和諧穩(wěn)定。另外基準(zhǔn)地價更新，還能有效的控制地價波動，避免發(fā)生較大的價格差異，有利于土地的合法使用。最后基準(zhǔn)地基不僅是土地稅制定的依據(jù)，還是企業(yè)改革清算的依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價的更新是不斷完善市場經(jīng)濟體制，還是不斷完善土地制度的重要措施。

2 基準(zhǔn)土地價格更新的基本原則

土地價格的影響因素不僅僅是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，還有地理位置和人文環(huán)境等等，總之影響土地價格的因素較多。基準(zhǔn)地價表示當(dāng)?shù)赝恋氐目衫脙r值，合理的基準(zhǔn)地價和更新有利于充分發(fā)揮土地資源的效益，使土地資源得到合理利用。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們的需求增加，那么土地價值也會因此而發(fā)生變化，那么就需要對基準(zhǔn)土地價格進行實時更新[2]?；鶞?zhǔn)土地價格更新并不是隨意更新，需要參照一定的原則進行。

2.1全面分析原則

在進行基準(zhǔn)地價更新時，首先要分析當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境和市場環(huán)境，綜合考慮所有因素。因素包括當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的市場經(jīng)濟水平、自然環(huán)境、人口分布等等，對這些因素進行全面統(tǒng)計和整理，最后全面分析，讓后將分析的結(jié)果為依據(jù)對基準(zhǔn)土地價格進行及時更新。這樣會讓基準(zhǔn)地價更具有市場價值。

2.2主要因素原則

前面說過影響城鎮(zhèn)土地價值的因素較多，對更新基準(zhǔn)地價的影響因素同樣也多，那么面對較多因素中首先要對眾多因素進行分析，確認影響土地價值最大的因子，然后把影響最大的因素作為更新基準(zhǔn)地價的主要因素。

2.3地域差異原則

影響地域差異主要有社會影響因素和自然影響因素，然后把這兩者影響因素進行不同組合就會出現(xiàn)不同的地域分異，也就詳細的表達出不同的土地有不同的價值。那么在更新基準(zhǔn)地價時，就需要充分考慮到該地區(qū)的特征和條件，然后進行綜合分析，確認其中的組合規(guī)律，分析出不同地域的土地價值分布規(guī)律。

3 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)措施

3.1技術(shù)路線

土地定級之前要對影響土地因素進行科學(xué)合理的計算，確認影響土地因素的分步規(guī)律。然后請相關(guān)專家對此全面進行評價，把每個影響因素的作用值進行累計，以累計后的值，對不同類別的土地進行級別劃分，最后還需要驗證土地級別劃分是否合理和正確，最后得出正確的土地級別分類規(guī)律[4]。

土地級別分類后，還需要確認市場交易的全部詳細信息，比如地價檢測和交易地點，然后再進行全面的科學(xué)的分析，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟發(fā)展規(guī)律和城市發(fā)展規(guī)定等因素確定基準(zhǔn)地價更新的價格。這就是基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線。

基準(zhǔn)地價更新還需要使用電子信息技術(shù)，需要全面了解該地區(qū)的規(guī)劃和編制等方面的詳細資料，并進行收集和整理所有資料，然后把這些數(shù)據(jù)全部輸入到計算機內(nèi)，形成相應(yīng)的圖表并進行保存，實現(xiàn)計算機信息化管理。

3.2技術(shù)方法

要想準(zhǔn)確的確認該地區(qū)的土地質(zhì)量，就必須全面考慮影響土地價值的影響因素，然后在把這些影響因素對土地進行判定。使用評定各影響因素的技術(shù)方法確認每個地區(qū)的土地質(zhì)量差異。一般情況下都是采用特爾菲法對各個影響因素、因子和權(quán)責(zé)進行確認[5]。土地質(zhì)量的級別劃分基本上都是采用距離遞減法和相對值法，定級單位劃分方式采用的是網(wǎng)格法，定級單位的分值計算方法采用的是加權(quán)分值求和法，土地級別確認方式采用的是總分頻率曲線法。

4 結(jié)語

對于城鎮(zhèn)規(guī)劃和地產(chǎn)市場的發(fā)展來說，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價及時更新非常重要。那么在基準(zhǔn)地價更新時必須要全部遵守基本原則，同時還要采用信息技術(shù)和土地定級等技術(shù)路線，并采用相應(yīng)的技術(shù)方法對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進行更新，這樣才能保證更新的基準(zhǔn)地價更為準(zhǔn)確和科學(xué)。

參考文獻

[1] 萬齊錦，安放舟.城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新調(diào)整研究——以察布查爾錫伯自治縣為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2016，（12）：268-272.

[2] 黃海，劉學(xué)，鮮玲.基于GIS技術(shù)的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估[J].技術(shù)與市場，2018，（6）：115-116.

[3] 李瑩.推進城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價科學(xué)化評估的探究[J].赤峰學(xué)院學(xué)報（自然科學(xué)版），2017，（23）：78-79.

[4] 顧一峰.關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作的探討[J].魅力中國，2016，（28）：67.

[5] 韓娜娜.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價更新調(diào)整若干問題探討[J].建材與裝飾，2015，（37）：291-291，292.