孫欣

摘 要：土地資源是不可再生的稀有資源，也是人們賴以生存和長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)。而土地管理問(wèn)題在我國(guó)現(xiàn)代化發(fā)展過(guò)程中，一直帶有全局性、根本性、戰(zhàn)略性等重大問(wèn)題 本文主要分析土地管理過(guò)程存在的問(wèn)題、現(xiàn)代化管理方式及3S輔助技術(shù)在土地管理中發(fā)揮的重要作用。

關(guān)鍵詞：土地管理 現(xiàn)代管理 3s輔助技術(shù)

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，人們對(duì)土地管理利用的要求也越來(lái)越高。而土地資源優(yōu)化配置，能使土地功能互補(bǔ)、資源共享。政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的土地優(yōu)化配置原則，能有效抑制因盲目性、隨意性而造成的失誤行為，從而促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、土地管理存在的問(wèn)題

1、土地征用行為操作不規(guī)范

1）農(nóng)村集體土地主體不明確，產(chǎn)權(quán)模糊不清，對(duì)土地的征用缺乏制約作用。政府在征用農(nóng)地時(shí)，壟斷土地所有權(quán)的出售行為，大部分農(nóng)民的土地權(quán)益被政府的權(quán)利執(zhí)行者所侵占。國(guó)家是土地所有權(quán)的真正占有者，土地產(chǎn)權(quán)的行使是由國(guó)有土地使用者獨(dú)立進(jìn)行的，而集體土地權(quán)益則是派生的，農(nóng)民獲得的土地權(quán)益再多，也是政府劃分贈(zèng)予的。

2）對(duì)征地的“公共利益沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定，征地范圍模糊不清對(duì)耕地保護(hù)不利。在實(shí)際征地過(guò)程中，征地的指導(dǎo)思想有偏差、動(dòng)機(jī)不純，致使農(nóng)地非農(nóng)化失控和損害農(nóng)民權(quán)益的情況頻頻發(fā)生，而這些行為通常是利用土地做無(wú)本買賣，以求實(shí)現(xiàn)資本原始積累，加速建設(shè)，或者為體現(xiàn)個(gè)人政績(jī)而造成的。

3）征地程序尚不完善。在非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地管理者往往無(wú)法確定土地使用者的最佳用地范圍，土地使用者閑置或浪費(fèi)土地的情況也得不到有效的解決。

2、非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不規(guī)范

我國(guó)集體土地的非農(nóng)建設(shè)用地主要包括農(nóng)民住宅用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑用地和農(nóng)村集體以公益為目的的建筑用地。目前，農(nóng)村住宅用地管理不規(guī)范，土地利用粗放，村莊外延擴(kuò)張，耕地破壞及土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，農(nóng)村整體規(guī)劃不到位，村容村貌較差，大量的“空心村”導(dǎo)致土地閑置。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地劃而未用的情況屢見(jiàn)不鮮。同時(shí)，因?yàn)榧w建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的缺乏，集體非農(nóng)建設(shè)用地的使用權(quán)私下被變相出讓、轉(zhuǎn)賣，致使土地使用混亂，土地市場(chǎng)的正常秩序受到嚴(yán)重影響。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，部分計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的企業(yè)因?yàn)椴贿m應(yīng)目前的發(fā)展形式而逐漸倒閉或停產(chǎn)，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)處于偏遠(yuǎn)地區(qū)，交通不便而且離銷售地及原材料供應(yīng)地比較遠(yuǎn)，因此，這些企業(yè)倒閉后使土地閑置、荒廢。

3、農(nóng)業(yè)用地配置機(jī)制不健全

我國(guó)農(nóng)村土地家庭承包責(zé)任制度的推廣，調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，但以家庭承包責(zé)任制為主體的農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制在逐漸退化，逐漸出現(xiàn)一些不適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的缺點(diǎn)：分散農(nóng)戶的家庭經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)需求難以銜接，單家獨(dú)戶所擁有的生產(chǎn)要素與擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的要求不符，生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)在利益分配上出現(xiàn)分歧，家庭經(jīng)營(yíng)向商品生產(chǎn)轉(zhuǎn)化與社會(huì)化協(xié)作機(jī)制不符。此外，農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)形式的多樣化和土地流轉(zhuǎn)觀念的不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致不同地區(qū)流轉(zhuǎn)規(guī)模和速度存在明顯的差異。因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的政策指導(dǎo)，基層干部難以協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)處于盲目運(yùn)作的狀態(tài)。

二、現(xiàn)代化土地管理方法

挖掘土地潛力資源的可行方案有“無(wú)土地招商”和“零土地技改”兩種，這種方案很多地區(qū)都在積極推廣并取得較好的成績(jī)。借鑒各地實(shí)踐情況的成功經(jīng)驗(yàn)，提高土地資源集約化管理水平的方法主要有：

1、完善土地使用制度

首先，修整土地的供給與出讓形式，在土地利用制度方面引入市場(chǎng)機(jī)制。進(jìn)行資源集約的經(jīng)營(yíng)理念，把以供給決定需求的方式替代以需求決定供給的方式。變換土地的利用方式，提高土地的利用價(jià)值及利用效率，防止企業(yè)用地的低成本無(wú)限擴(kuò)展。制定有效的土地儲(chǔ)備制度來(lái)完善土地使用制度，這是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的有效手段。土地的合理利用必須同時(shí)考慮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，政府應(yīng)該對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，以確保社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益同步進(jìn)行，土地儲(chǔ)備是政府調(diào)控與土地市場(chǎng)管理的有效方法。作為置換城鎮(zhèn)內(nèi)部低度利用的土地和開(kāi)發(fā)城鎮(zhèn)內(nèi)部存量土地、增加城市建設(shè)用地的有效途徑的統(tǒng)一土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，能夠更好的規(guī)范土地市場(chǎng)利用、解決土地?zé)o償使用制度下產(chǎn)生的歷史遺留問(wèn)題。

2、實(shí)行優(yōu)先使用儲(chǔ)備土地戰(zhàn)略

在各種建設(shè)用地及項(xiàng)目用地選址時(shí)，國(guó)土、規(guī)劃、招商等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)引導(dǎo)項(xiàng)目?jī)?yōu)先使用低效利用土地、閑置土地和儲(chǔ)備土地。提高儲(chǔ)備土地的供地率，加快批而未供、廢棄、閑置土地的重新開(kāi)發(fā)工作。使往年儲(chǔ)備土地的供地率達(dá)到50%以上，本年儲(chǔ)備土地的供地率達(dá)到80%以上。依法進(jìn)行處罰由于項(xiàng)目投資不到位而導(dǎo)致的耕地荒廢或土地閑置現(xiàn)象，必須收回其土地使用權(quán)。

3、加強(qiáng)清理閑置土地

逐漸加強(qiáng)對(duì)低效利用土地、儲(chǔ)備未供土地和閑置土地的清理力度，調(diào)查處理具體項(xiàng)目，對(duì)詳細(xì)情況進(jìn)行記錄存檔，依據(jù)具體情況依法進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，從而大量節(jié)省土地資源，使其收獲最大的效益 依法對(duì)應(yīng)該無(wú)償收回或閑置滿2年的土地，必須無(wú)條件收回；不符合以上收回土地條件的，采取等價(jià)置換、改變用途、臨時(shí)使用等方法及時(shí)進(jìn)行處理。嚴(yán)格按照法律規(guī)定征繳土地閑置滿1年而不滿2年的土地閑置費(fèi)用。對(duì)閑置房地產(chǎn)用地尤其是超過(guò)2年的，必須按照國(guó)土資源部的規(guī)章制度嚴(yán)格征繳增值的地價(jià)。

4、提高閑置土地開(kāi)發(fā)

提高土地利用率，利用遷村并點(diǎn)，建設(shè)舊城改造和農(nóng)村住宅集聚區(qū)等形式，提高城鎮(zhèn)一體化建設(shè)進(jìn)度。對(duì)那些供而未用、用而不足的土地應(yīng)該盡陜開(kāi)發(fā)，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)舊址、閑置企業(yè)，重新進(jìn)行復(fù)墾開(kāi)發(fā)，積極開(kāi)發(fā)閑置土地，為企業(yè)項(xiàng)目落地建筑提供保障。加快舊城改造的進(jìn)度、加大對(duì)“城中村”的建設(shè)，為建設(shè)新項(xiàng)目提供充足的用地空間。

5、s技術(shù)輔助土地管理

遙感監(jiān)測(cè)土地的分類依據(jù)是遙感圖像紋理結(jié)構(gòu)、光譜信息、土地用途、土地經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、利用方式、覆蓋特征等等，土地利用的調(diào)查情況與遙感監(jiān)測(cè)土地分類的原則一樣，都應(yīng)用兩級(jí)分類的原則。遙感監(jiān)測(cè)影像具有季節(jié)性成像的特點(diǎn)，所以，在分析數(shù)據(jù)的來(lái)源時(shí)，應(yīng)該選取信息量大、相關(guān)性小的波段作為分析對(duì)象，盡可能全面、具體的體現(xiàn)出地表的實(shí)地信息。對(duì)于遙感影像的處理，必須選擇最佳波段，對(duì)大自然實(shí)際色彩進(jìn)行實(shí)物的模擬，分別選擇不同時(shí)像的圖像、不同分辨率圖像，以確保處理結(jié)果的準(zhǔn)確無(wú)誤。在監(jiān)測(cè)的過(guò)程中，要注意幾個(gè)變化的類型，即新修鐵路、新增城鎮(zhèn)及新增耕地等。對(duì)于面積變化較大的圖斑要采用逐個(gè)檢驗(yàn)的方法進(jìn)行排查，檢查好圖斑的位置、范圍以及變化前后的類型，尤其是針對(duì)那些線性地物，必須對(duì)它的長(zhǎng)度進(jìn)行實(shí)地的測(cè)量。當(dāng)所有的測(cè)量過(guò)程完成后，根據(jù)測(cè)量成果、檢查情況及其他的輔助材料，對(duì)遙感監(jiān)測(cè)的影像進(jìn)行平差處理，并修正好圖斑的范圍、位置及其變化類型。

有限的土地資源決定城市建設(shè)用地必須集約使用，土地集約化之路不能一蹴而就，應(yīng)該是一個(gè)任重道遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程。作為未來(lái)城市發(fā)展的重要力量的高新區(qū)，只有加強(qiáng)土地管理，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，認(rèn)真處理好土地管理的問(wèn)題才可以有效履行保護(hù)資源、維護(hù)權(quán)益、保證可持續(xù)發(fā)展、服務(wù)社會(huì)的職責(zé)，走土地集約化之路，提高土地使用效率，才能促進(jìn)城市健康、有序、和諧的發(fā)展。

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