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        試論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造

        2018-10-16 17:12:36周煥超
        中國經(jīng)貿(mào) 2018年17期
        關(guān)鍵詞:價(jià)值創(chuàng)造房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

        周煥超

        【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步,房地產(chǎn)企業(yè)逐漸朝著多元化的趨勢發(fā)展。因此,房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的社會(huì)競爭想要始終保持自身優(yōu)勢,就應(yīng)該不斷加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)的管理和建設(shè),認(rèn)識(shí)到當(dāng)前在財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造過程中存在的誤區(qū),并積極采取有效的方法判斷房地產(chǎn)開發(fā)的前景,從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。本文主要研究當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造過程中存在的問題,并提出有效的解決對策。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;價(jià)值創(chuàng)造

        一、研究背景

        城市化進(jìn)程的逐漸加快,尤其是地鐵的建設(shè),對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造產(chǎn)生了重要影響,可以改變沿線商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位條件,促進(jìn)附近房地產(chǎn)的增值。因此,房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到影響房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的主要因素,選擇合理的創(chuàng)造條件,為我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。

        二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造中存在的現(xiàn)象概覽

        1.價(jià)值創(chuàng)造意識(shí)淡薄

        很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都是由施工隊(duì)領(lǐng)頭人擔(dān)任的,受教育程度較低,自身素質(zhì)結(jié)構(gòu)也不嚴(yán)謹(jǐn),嚴(yán)重缺乏財(cái)務(wù)管理和價(jià)值創(chuàng)造的意識(shí)。甚至認(rèn)為財(cái)務(wù)管理的工作內(nèi)容就是簡單的記賬和原始數(shù)據(jù)核算等難以滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營需求,也無法總結(jié)出有效的決策依據(jù)和信息。即使一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度,但是在實(shí)際執(zhí)行的過程中效率依然較低,遇到財(cái)務(wù)問題就想要利用關(guān)系解決,無法正視企業(yè)自身存在的缺陷,價(jià)值創(chuàng)造的效益也相對較低。

        2.財(cái)務(wù)人員的能力不足

        財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)結(jié)構(gòu)參差不齊是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造效率低的最主要原因。很多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)人員的過程中,一味重視其銷售能力,忽視了對專業(yè)財(cái)務(wù)人員的引進(jìn),也沒有為其提供與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)理論和稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn),使得很多財(cái)務(wù)人員在實(shí)際工作中得過且過,對經(jīng)濟(jì)市場的分析和預(yù)測也不夠嚴(yán)謹(jǐn),難以為管理者提供科學(xué)合理的決策依據(jù)。除此之外,很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員自身的責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),盲目跟從管理者的意見,對財(cái)務(wù)的測算和房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)等工作也是一邊學(xué)習(xí)一邊摸索,沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和指導(dǎo),很容易為后期的投資決策帶來嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

        3.財(cái)務(wù)的過程控制力度不足

        首先,房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理相對薄弱。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在日常使用資金的過程中,都沒有建立完善的規(guī)劃流程,只要管理者簽字即可,因此具有較大的隨意性。同時(shí),一些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤在受到預(yù)付資金之后在沒有走規(guī)定程序的情況下就急于投資,盲目置辦新的樓盤和場地,為企業(yè)的資金使用帶來嚴(yán)重的隱患。因此很多企業(yè)由于盲目開發(fā)擴(kuò)建,最后都陷入了資金周轉(zhuǎn)困難的境地,然后不斷增加融資成本,向銀行貸款最終導(dǎo)致資金鏈斷裂,項(xiàng)目開發(fā)一半就無疾而終的情況時(shí)有發(fā)生。

        其次,對資金的預(yù)算管理缺乏全程監(jiān)控過程。房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前,并沒有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制,使得成本的控制不夠精細(xì)和明確,等到結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)預(yù)算方案和成本控制結(jié)果存在較大差異,使企業(yè)的預(yù)算工作陷入惡性循環(huán),從而是管理者的決策有失偏頗,使房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

        最后,忽視了對合同的管理。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中,為了能夠有效提升財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的成果,就需要對合同的內(nèi)容進(jìn)行有效監(jiān)管。但是實(shí)際的情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)為了短期的經(jīng)濟(jì)效益,盲目追趕項(xiàng)目進(jìn)度,在簽訂合同的過程中往往缺少財(cái)務(wù)部門的控制,財(cái)務(wù)監(jiān)管常常被置于被動(dòng)監(jiān)督合同簽訂的境地,無法從根本上幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),勢必為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來安全隱患。再加上財(cái)務(wù)人員對合同監(jiān)督工作不夠重視,沒有建立詳細(xì)的合同明細(xì),嚴(yán)重?fù)p害了合同方的利益。

        三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的方法分析

        1.增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)

        在我國,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資一般都具有復(fù)雜性和計(jì)劃性等特點(diǎn),只有有效強(qiáng)化對房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管,全程跟蹤項(xiàng)目的進(jìn)度,才能有效促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量,從而提升價(jià)值創(chuàng)造的結(jié)果?;诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)的管理者需要加強(qiáng)自身的意識(shí)建設(shè),確立財(cái)務(wù)管理的思想觀念,認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和跟進(jìn)過程中的重要地位。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)的管理者還應(yīng)該不斷增加財(cái)務(wù)人員在企業(yè)內(nèi)部控制過程中的話語權(quán),使其他部門的人員能夠積極配合財(cái)務(wù)工作,從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的結(jié)果。

        2.加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)的成本控制

        房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際項(xiàng)目的開發(fā)過程中,所需要的成本包括造價(jià)成本、土地成本、管理成本、投資成本以及銷售成本等。其中,房地產(chǎn)項(xiàng)目中成本控制的重點(diǎn)應(yīng)該是對項(xiàng)目施工建設(shè)的控制。具體方法為在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工之前,應(yīng)該建立一套行之有效的財(cái)務(wù)管理機(jī)制,選擇合理的投標(biāo)企業(yè),并有效控制預(yù)算成本,防止暗箱操作情況的發(fā)生。其次是要選擇一個(gè)質(zhì)量上乘、信譽(yù)較高的施工團(tuán)隊(duì),從而有效保證項(xiàng)目工程的施工建設(shè)質(zhì)量,防止偷工減料以及停工棄工現(xiàn)象的發(fā)生。除此之外,財(cái)務(wù)管理人員還需要對項(xiàng)目負(fù)責(zé)各方簽訂的合同進(jìn)行有效監(jiān)管,保證合同中的惡條款和項(xiàng)目能夠符合各方的利益,防止其中出現(xiàn)糾紛造成耽誤項(xiàng)目的施工進(jìn)度,從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有效創(chuàng)造財(cái)務(wù)價(jià)值。

        3.提升財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)和水平

        當(dāng)前隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步,房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行的過程中也應(yīng)該不斷吸收先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理型人才,使其具備與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相符合的素質(zhì)結(jié)構(gòu)。因此,按照我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看,內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理人員首先應(yīng)該具備完善的會(huì)計(jì)信息處理能力,保證能夠從事日常的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有效提升財(cái)務(wù)人員的準(zhǔn)入門檻,盡量選擇一些具備財(cái)務(wù)專業(yè)能力以及先進(jìn)工作經(jīng)驗(yàn)的人才,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。同時(shí),對于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng),也不應(yīng)該局限于財(cái)務(wù)素質(zhì)的提升,還應(yīng)該使其具備專業(yè)的信息分析和房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測的能力,從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值的提升。除了專業(yè)素質(zhì)之外,房地產(chǎn)企業(yè)的管理者還需要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的責(zé)任意識(shí),并建立有效的賞罰機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的工作積極性,使其能夠嚴(yán)格要求自己,約束自己的行為,從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效推進(jìn)。

        4.確立完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

        由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資高、風(fēng)險(xiǎn)高以及投資周期性長的特性,因此需要企業(yè)的管理者認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性,及時(shí)督促其他部門對配合財(cái)務(wù)管理的工作,及時(shí)上交經(jīng)濟(jì)信息,從而有效預(yù)防各類房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)自身在建設(shè)和發(fā)展的過程中也需要建立一套相對完善的財(cái)務(wù)管理體系。首先是投資的決策體系,要求企業(yè)的管理者要建立完善的戰(zhàn)略管理目標(biāo),并對項(xiàng)目的投資規(guī)模以及資本的構(gòu)成進(jìn)行分類和規(guī)劃;其次是預(yù)算管理體系,根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營情況,制定出合理的預(yù)算金額,并有效控制成本。最后是效益評(píng)價(jià)體系,主要是對上述兩個(gè)體系進(jìn)行集中分析并預(yù)測,為管理者提供科學(xué)的決策依據(jù)。

        5.加大對財(cái)務(wù)決策可行性的研究力度

        財(cái)務(wù)管理人員需要對待審核的項(xiàng)目進(jìn)行集中預(yù)測,并制定出可行性分析報(bào)告,向上級(jí)部門匯報(bào)工作,其中的內(nèi)容應(yīng)該包括企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)以及項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)等,并全面分析房地產(chǎn)市場的有效信息,預(yù)測項(xiàng)目實(shí)施過程種可能會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn),并制訂出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施和方案,從而確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效性和科學(xué)性。

        四、結(jié)論與展望

        房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理過程中,存在一些問題,嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)價(jià)值的創(chuàng)造效果。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營過程中,應(yīng)該盡量增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識(shí),加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)的成本控制,提升財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)和水平,在全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造質(zhì)量的同時(shí),推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。

        參考文獻(xiàn):

        [1]張亞新.利率變動(dòng)對房地產(chǎn)企業(yè)附加價(jià)值影響研究[J].安徽建筑工業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2012(03).

        [2]賈生華,戚文舉.基于價(jià)值創(chuàng)造的專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)管控模式及其演進(jìn)[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng),2009(04).

        [3]張小富,蘇永波.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2013(08).

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