周煥超

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸朝著多元化的趨勢發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的社會競爭想要始終保持自身優(yōu)勢，就應(yīng)該不斷加強自身財務(wù)的管理和建設(shè)，認識到當前在財務(wù)價值創(chuàng)造過程中存在的誤區(qū)，并積極采取有效的方法判斷房地產(chǎn)開發(fā)的前景，從而促進企業(yè)的發(fā)展和進步。本文主要研究當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)價值創(chuàng)造過程中存在的問題，并提出有效的解決對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；價值創(chuàng)造

一、研究背景

城市化進程的逐漸加快，尤其是地鐵的建設(shè)，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)價值創(chuàng)造產(chǎn)生了重要影響，可以改變沿線商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位條件，促進附近房地產(chǎn)的增值。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該認識到影響房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)價值創(chuàng)造的主要因素，選擇合理的創(chuàng)造條件，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供動力。

二、當前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在財務(wù)價值創(chuàng)造中存在的現(xiàn)象概覽

1.價值創(chuàng)造意識淡薄

很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都是由施工隊領(lǐng)頭人擔(dān)任的，受教育程度較低，自身素質(zhì)結(jié)構(gòu)也不嚴謹，嚴重缺乏財務(wù)管理和價值創(chuàng)造的意識。甚至認為財務(wù)管理的工作內(nèi)容就是簡單的記賬和原始數(shù)據(jù)核算等難以滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營需求，也無法總結(jié)出有效的決策依據(jù)和信息。即使一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了相應(yīng)的財務(wù)管理制度，但是在實際執(zhí)行的過程中效率依然較低，遇到財務(wù)問題就想要利用關(guān)系解決，無法正視企業(yè)自身存在的缺陷，價值創(chuàng)造的效益也相對較低。

2.財務(wù)人員的能力不足

財務(wù)人員的素質(zhì)結(jié)構(gòu)參差不齊是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)價值創(chuàng)造效率低的最主要原因。很多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務(wù)人員的過程中，一味重視其銷售能力，忽視了對專業(yè)財務(wù)人員的引進，也沒有為其提供與房地產(chǎn)相關(guān)的財務(wù)理論和稅務(wù)知識培訓(xùn)，使得很多財務(wù)人員在實際工作中得過且過，對經(jīng)濟市場的分析和預(yù)測也不夠嚴謹，難以為管理者提供科學(xué)合理的決策依據(jù)。除此之外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員自身的責(zé)任意識不強，盲目跟從管理者的意見，對財務(wù)的測算和房地產(chǎn)價值開發(fā)等工作也是一邊學(xué)習(xí)一邊摸索，沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和指導(dǎo)，很容易為后期的投資決策帶來嚴重風(fēng)險。

3.財務(wù)的過程控制力度不足

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理相對薄弱。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在日常使用資金的過程中，都沒有建立完善的規(guī)劃流程，只要管理者簽字即可，因此具有較大的隨意性。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤在受到預(yù)付資金之后在沒有走規(guī)定程序的情況下就急于投資，盲目置辦新的樓盤和場地，為企業(yè)的資金使用帶來嚴重的隱患。因此很多企業(yè)由于盲目開發(fā)擴建，最后都陷入了資金周轉(zhuǎn)困難的境地，然后不斷增加融資成本，向銀行貸款最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，項目開發(fā)一半就無疾而終的情況時有發(fā)生。

其次，對資金的預(yù)算管理缺乏全程監(jiān)控過程。房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前，并沒有建立有效的財務(wù)預(yù)算管理機制，使得成本的控制不夠精細和明確，等到結(jié)算時才發(fā)現(xiàn)預(yù)算方案和成本控制結(jié)果存在較大差異，使企業(yè)的預(yù)算工作陷入惡性循環(huán)，從而是管理者的決策有失偏頗，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)濟危機。

最后，忽視了對合同的管理。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，為了能夠有效提升財務(wù)價值創(chuàng)造的成果，就需要對合同的內(nèi)容進行有效監(jiān)管。但是實際的情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)為了短期的經(jīng)濟效益，盲目追趕項目進度，在簽訂合同的過程中往往缺少財務(wù)部門的控制，財務(wù)監(jiān)管常常被置于被動監(jiān)督合同簽訂的境地，無法從根本上幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，勢必為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來安全隱患。再加上財務(wù)人員對合同監(jiān)督工作不夠重視，沒有建立詳細的合同明細，嚴重損害了合同方的利益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)價值創(chuàng)造的方法分析

1.增強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的意識

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資一般都具有復(fù)雜性和計劃性等特點，只有有效強化對房地產(chǎn)項目的監(jiān)管，全程跟蹤項目的進度，才能有效促進企業(yè)的財務(wù)管理質(zhì)量，從而提升價值創(chuàng)造的結(jié)果。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要加強自身的意識建設(shè)，確立財務(wù)管理的思想觀念，認識到財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)和跟進過程中的重要地位。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者還應(yīng)該不斷增加財務(wù)人員在企業(yè)內(nèi)部控制過程中的話語權(quán)，使其他部門的人員能夠積極配合財務(wù)工作，從而有效促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)價值創(chuàng)造的結(jié)果。

2.加強對項目開發(fā)的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在實際項目的開發(fā)過程中，所需要的成本包括造價成本、土地成本、管理成本、投資成本以及銷售成本等。其中，房地產(chǎn)項目中成本控制的重點應(yīng)該是對項目施工建設(shè)的控制。具體方法為在房地產(chǎn)項目施工之前，應(yīng)該建立一套行之有效的財務(wù)管理機制，選擇合理的投標企業(yè)，并有效控制預(yù)算成本，防止暗箱操作情況的發(fā)生。其次是要選擇一個質(zhì)量上乘、信譽較高的施工團隊，從而有效保證項目工程的施工建設(shè)質(zhì)量，防止偷工減料以及停工棄工現(xiàn)象的發(fā)生。除此之外，財務(wù)管理人員還需要對項目負責(zé)各方簽訂的合同進行有效監(jiān)管，保證合同中的惡條款和項目能夠符合各方的利益，防止其中出現(xiàn)糾紛造成耽誤項目的施工進度，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)有效創(chuàng)造財務(wù)價值。

3.提升財務(wù)管理人員的素質(zhì)和水平

當前隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，房地產(chǎn)企業(yè)在實際運行的過程中也應(yīng)該不斷吸收先進的財務(wù)管理型人才，使其具備與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相符合的素質(zhì)結(jié)構(gòu)。因此，按照我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，內(nèi)部的財務(wù)管理人員首先應(yīng)該具備完善的會計信息處理能力，保證能夠從事日常的財務(wù)監(jiān)管工作。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有效提升財務(wù)人員的準入門檻，盡量選擇一些具備財務(wù)專業(yè)能力以及先進工作經(jīng)驗的人才，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理團隊的建設(shè)。同時，對于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，也不應(yīng)該局限于財務(wù)素質(zhì)的提升，還應(yīng)該使其具備專業(yè)的信息分析和房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測的能力，從而有效促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)價值的提升。除了專業(yè)素質(zhì)之外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者還需要增強財務(wù)人員的責(zé)任意識，并建立有效的賞罰機制，充分調(diào)動企業(yè)財務(wù)管理人員的工作積極性，使其能夠嚴格要求自己，約束自己的行為，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的有效推進。

4.確立完善的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資高、風(fēng)險高以及投資周期性長的特性，因此需要企業(yè)的管理者認識到財務(wù)管理的重要性，及時督促其他部門對配合財務(wù)管理的工作，及時上交經(jīng)濟信息，從而有效預(yù)防各類房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的出現(xiàn)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)自身在建設(shè)和發(fā)展的過程中也需要建立一套相對完善的財務(wù)管理體系。首先是投資的決策體系，要求企業(yè)的管理者要建立完善的戰(zhàn)略管理目標，并對項目的投資規(guī)模以及資本的構(gòu)成進行分類和規(guī)劃；其次是預(yù)算管理體系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營情況，制定出合理的預(yù)算金額，并有效控制成本。最后是效益評價體系，主要是對上述兩個體系進行集中分析并預(yù)測，為管理者提供科學(xué)的決策依據(jù)。

5.加大對財務(wù)決策可行性的研究力度

財務(wù)管理人員需要對待審核的項目進行集中預(yù)測，并制定出可行性分析報告，向上級部門匯報工作，其中的內(nèi)容應(yīng)該包括企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀、戰(zhàn)略發(fā)展目標以及項目施工細節(jié)等，并全面分析房地產(chǎn)市場的有效信息，預(yù)測項目實施過程種可能會存在的風(fēng)險，并制訂出規(guī)避風(fēng)險的措施和方案，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的有效性和科學(xué)性。

四、結(jié)論與展望

房地產(chǎn)企業(yè)在實際的財務(wù)管理過程中，存在一些問題，嚴重影響了財務(wù)價值的創(chuàng)造效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的經(jīng)營過程中，應(yīng)該盡量增強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的意識，加強對項目開發(fā)的成本控制，提升財務(wù)管理人員的素質(zhì)和水平，在全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)價值創(chuàng)造質(zhì)量的同時，推動社會的發(fā)展和進步。

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