余庭

當(dāng)下快速飆升的房租早已讓人們感嘆“租不起”，而在租金暴漲的背后，是長租公寓等中介平臺(tái)通過“租金貸”等融資方式激進(jìn)式的擴(kuò)張。雖然長租公寓推出的“租金貸”業(yè)務(wù)為經(jīng)濟(jì)條件并不寬裕的年輕人減輕了“押一付三、半年付甚至全年付”的租金支付壓力。但也正是“租金貸”這種新型融資方式直接導(dǎo)致了許多長租公寓因資金鏈斷裂、一夜爆雷，進(jìn)而引發(fā)了眾多中介平臺(tái)、產(chǎn)權(quán)方、租賃方的法律糾紛。

一、“租金貸”——長租公寓給租賃市場(chǎng)埋的“爆雷”

什么是“租金貸”？租金貸是金融機(jī)構(gòu)、金融消費(fèi)平臺(tái)為租客提供的房租分期付款的服務(wù)，讓租客告別押一付三、半年付、年付等傳統(tǒng)的交租模式。

“租金貸”的交租模式通俗來說，是長租公寓向房東承諾長期包租，租金由長租公寓按期支付，房東為了避免親自收租的麻煩，就將收租事宜交由長租公寓統(tǒng)一包辦，且長租公寓代管租賃房源；然后，長租公寓通過“押一付一甚至零押金、低服務(wù)費(fèi)”等噱頭來吸引租客，再假借“交租APP”等名義層層誘導(dǎo)租客簽下貸款合同。實(shí)質(zhì)上，是長租公寓以租客的名義進(jìn)行貸款，在過程中哄騙租客綁定了身份證和銀行卡，租客每月通過“交租APP”等平臺(tái)直接向金融公司還租，同時(shí)還支付一定比例的“服務(wù)費(fèi)”。此時(shí)，租客和金融公司已構(gòu)成借貸關(guān)系，并已欠下了金融公司長期租金貸款。而長租公寓卻一次性收取了金融公司全部貸款，但并不全部給房東，而是按月或按季度交租，剩余款項(xiàng)則用于投資、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。

可見，上述“租金貸”無本套利的模式與P2P非常類似。長租公寓將通過手中扣下的租金，瘋狂抬價(jià)搶占房源，使得公司規(guī)模如滾雪球般迅速膨脹。只要租房市場(chǎng)處于上行期，且有持續(xù)的新房源和源源不斷的新客戶入場(chǎng)，長租公寓的資金自融鏈就不會(huì)斷。但是一旦房租停止上漲甚至下行，長租公寓的資金鏈就很有可能斷裂，無法繼續(xù)支付房東的租金，從而導(dǎo)致全行業(yè)的大崩盤，引發(fā)嚴(yán)重的法律問題。

二、長租公寓“租金貸”法律風(fēng)險(xiǎn)提示

1.長租公寓“租金貸”模式涉嫌民事欺詐、違約，一旦資金鏈斷裂拖欠房東租金，房東可要求解除原租賃合同，與租客之間的轉(zhuǎn)租合同也將難以繼續(xù)履行，面臨巨額民事賠償責(zé)任。

如長租公寓未依約給付租金，房東享有合同解除權(quán)。房東解除與長租公寓的租賃合同后，租客相對(duì)于房東成為無權(quán)占有人。一方面，房東可向長租公寓主張違約責(zé)任；另一方面，房東還可向租客行使返還原物請(qǐng)求權(quán)，要求租客搬離房屋。除非房東與租客就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，由租客代長租公寓支付到期租金，否則租客要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。如租客強(qiáng)行占用房屋，不配合搬離，房東還可訴至法院要求租客支付房屋占有使用費(fèi)。對(duì)于租客來說，遇此情形僅可向長租公寓主張違約責(zé)任，在代為向房東清償拖欠房租后，向長租公寓追償。為了規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，建議租客在簽訂合同時(shí)就約定解除租賃合同時(shí)則同時(shí)終止借貸協(xié)議，并停止向房租分期平臺(tái)還款。如此約定可以有效避免租賃合同解除時(shí)仍需還款的風(fēng)險(xiǎn)，避免房財(cái)兩空的情況。此外，租客還需看清合同所約定的利息及違約條款，避免在不知情的情況下對(duì)自己造成影響。

2.長租公寓通過“租賃貸”惡意強(qiáng)占房源，致使房租爆漲，涉嫌操縱市場(chǎng)價(jià)格，面臨反壟斷行政處罰。

根據(jù)《反壟斷法》第17條規(guī)定，禁止具有市場(chǎng)支配地位的經(jīng)營者從事濫用市場(chǎng)支配地位的行為，其中第一條即為以不公平的高價(jià)銷售商品或者以不公平的低價(jià)購買商品。個(gè)別大型的長租公寓通過“租賃貸”融資方式壟斷海量房源，形成了市場(chǎng)支配地位，明顯涉嫌“操縱市場(chǎng)價(jià)格，損害其他經(jīng)營者或者消費(fèi)者的合法權(quán)益”。房東、租客如有發(fā)現(xiàn)都可隨時(shí)向主管部門舉報(bào)，由執(zhí)法部門對(duì)其采取反壟斷行政處罰措施。

3.長租公寓“租金貸”涉嫌詐騙、非法集資等刑事犯罪，面臨刑事責(zé)任。

租客如有需求并委托長租公寓協(xié)助租客辦理房租貸款，無可厚非。但如果租客在沒有需求且不知情的情況下，長租公寓和金融公司通過“合謀”利用租客身份信息去辦理貸款，欺騙租戶，使租客誤以為在通過金融平臺(tái)支付房租，但實(shí)際上是在還貸款，那么長租公寓及金融公司都將涉嫌構(gòu)成詐騙犯罪。如貸款沒有用于租房事宜，而是在搞“資金池”，那么長租公寓還涉嫌非法集資等刑事犯罪。

作為受害者租客可以因?qū)Ψ狡墼p要求依法撤銷貸款合同，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，要求追究這長租公寓等責(zé)任方的刑事責(zé)任。按照我國刑法第二百二十六條規(guī)定：“詐騙公私財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)?！?/p>

三、房屋租賃中其他值得注意的法律問題及注意事項(xiàng)

1.口頭租賃合同的有效性

根據(jù)《合同法》第215條，期限在六個(gè)月以下的口頭租房合同是合法有效的，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，合同依然有效。但在這種情況下，雙方都可以隨時(shí)解除合同，出租人在解除合同的合理期限前需要通知承租人。

2.不得出租的房屋

依據(jù)2011年施行的《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，有下列情形之一的房屋是不可以出租的：1.屬于違法建筑的；2.不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；3.違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；4.法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。在一線城市，比較容易遇到的情況是房屋通過加隔斷進(jìn)行改造，如原來的客廳被改造成臥室，這就屬于非法改造，會(huì)導(dǎo)致租賃合同無效。該辦法還規(guī)定，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人居住。承租人在租賃房屋時(shí)，須謹(jǐn)慎對(duì)待，以免租到不能出租的房屋，得不到法律保護(hù)，最好在租賃合法房屋之后向房產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃登記備案，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

3.注意押金與定金的區(qū)別

作為承租人，簽訂合同的時(shí)候一般都會(huì)被要求繳納一定的押金（一般是一個(gè)月的租金），并約定好在租賃期滿后返還該押金。那么，“押金”到底是什么性質(zhì)？押金是雙方協(xié)商的結(jié)果，我國法律并未規(guī)定租房押金的性質(zhì)，但該交易形態(tài)已為公眾接受并遵守，其作用大抵就是擔(dān)保房子不會(huì)被承租人損壞，同時(shí)擔(dān)保租金之按時(shí)給付。而定金則具有懲罰性，依照《擔(dān)保法》規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。當(dāng)事人如果把錢款的性質(zhì)定義為“定金”，必須落實(shí)在字面上，這是法律的強(qiáng)制規(guī)定。在有些租賃合同中，中介會(huì)約定定金條款，而不明真相的租客可能簽字之后才發(fā)現(xiàn)自己交的是定金而不是押金，在這時(shí)中介最終很可能會(huì)不予退還。另外還需注意的是格式合同上約定的押金不予退還的情況，簽訂合同時(shí)需要仔細(xì)審視，避免被坑。

4.轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。最高人民法院的“解釋”第16條，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)將非法轉(zhuǎn)租認(rèn)定為相對(duì)無效合同?！笨梢?，根據(jù)法律規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋未取得原房東同意，房屋轉(zhuǎn)租合同無效，原出租人可以解除合同?；蛘叻繓|知道承租人轉(zhuǎn)租房屋，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，即推定解釋為同意，那么轉(zhuǎn)租合同將被認(rèn)定為自始有效。

在辦理房屋轉(zhuǎn)租時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）房屋轉(zhuǎn)租時(shí)，必須訂立書面轉(zhuǎn)租合同，若原租賃合同（承租人與出租人第一手合同）沒有約定承租人可以轉(zhuǎn)租的，則轉(zhuǎn)租合同需經(jīng)出租人書面同意；（2）轉(zhuǎn)租合同的終止日期不能超過原租賃合同約定終止日期，轉(zhuǎn)租期限比原租賃期限長的，應(yīng)經(jīng)出租人同意，并與承租人簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議；（3）轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)隨之變更、解除或終止。

5.房屋維修費(fèi)用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

房屋維修責(zé)任是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會(huì)根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”來約定維修責(zé)任。而遇有比較不負(fù)責(zé)任的房東時(shí)，很可能房屋內(nèi)設(shè)施并不能正常使用，需要維修，而房東拖延不修理，這時(shí)候根據(jù)《合同法》第221條，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。但在所承租的房屋是轉(zhuǎn)租來的情況下，尤其是存在“二房東”“三房東”的時(shí)候，前面的房東和承租人很容易互相推諉責(zé)任，不予維修，這時(shí)需要在簽訂合同時(shí)約定好維修條款。在承租時(shí)，應(yīng)注意檢查房屋內(nèi)設(shè)備情況，而在代為維修時(shí)，用照片以及交易憑證固定費(fèi)用支出等對(duì)自己有利的證據(jù)。

6.裝飾裝修物的權(quán)屬

（1）承租人未經(jīng)房屋所有人及出租人同意裝修，且事后也不能達(dá)成協(xié)議的。承租人此舉構(gòu)成違約，承租人需要自付費(fèi)用拆除這些添附，并將所租住的房屋恢復(fù)原狀。因裝修行為造成租賃房屋損害的，還構(gòu)成侵權(quán)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人賠償損失。

（2）承租人經(jīng)房屋所有人及出租人同意裝修，或事后達(dá)成協(xié)議的。經(jīng)過房屋所有人及出租人的同意，便無違約或侵權(quán)問題。對(duì)于裝修裝飾物的歸屬，有約定的按約定，沒有約定或者不能達(dá)成一致協(xié)議的，裝修裝飾物的所有權(quán)歸屬應(yīng)區(qū)分未形成附合的部分、形成附合的部分。

租賃合同終止時(shí)，對(duì)于未形成附合部分裝飾裝修物，如吊燈、空調(diào)、電視、窗簾等，承租人可以取回（拆除），因取回造成房屋毀損的，承租人應(yīng)恢復(fù)原狀。形成附合部分的裝修裝飾物，如地板、壁紙等，其所有權(quán)歸出租人，承租人無權(quán)取回，無論殘值幾何，承租人均無權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償。但租賃合同因被認(rèn)定無效而中止的，對(duì)形成附合部分的裝飾裝修物，由出租人和承租人按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。租賃合同因被解除而中止的，形成附合部分的裝修裝飾物在剩余租賃期內(nèi)的殘值損失的分擔(dān)，隨解除原因的不同而不同。

四、結(jié)束語

長租公寓現(xiàn)有的“租金貸”業(yè)務(wù)模式存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，作為房東、租客和長租公寓等都應(yīng)回歸理性、合法的租賃關(guān)系。長租公寓可以代收房租，但是絕對(duì)不允許挪用租客的租房貸款，向房東支付租金一定是在向租客收取租金之前，至少也要是同時(shí)；房東應(yīng)謹(jǐn)慎簽約，即便簽約也應(yīng)和租客取得聯(lián)系；租客一定要看清楚合同條款，在租房子時(shí)一定要注意租金標(biāo)準(zhǔn)及租期，租金支付方式，不要輕信他人推薦的付款方案。房屋租賃本身涉及的法律問題非常復(fù)雜，即使在履行租賃合同的過程中產(chǎn)生糾紛，也不要過于慌張，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)法律意識(shí)，注意保留證據(jù)，通過專業(yè)律師尋求法律途徑維護(hù)合法權(quán)益。