陳強

摘 要：從2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。其中，二手房交易的增值稅基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，原有的優(yōu)惠政策也將延續(xù)。本文就“營改增”的內(nèi)涵及意義作簡單論述后，并對2016年的二手房交易情況進行分析，借由其對中介機構(gòu)所產(chǎn)生的影響，嘗試從稅收角度談“營改增”對二手房交易市場的意義。

關(guān)鍵詞：營改增；二手房；調(diào)控手段

經(jīng)國務(wù)院批準，全國范圍內(nèi)推行的營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點將于2016年5月1日開始試點。隨后，財政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，其中，不動產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅率為11%。與以往有所不同，5月1日開始的擴圍，將歷史上第一次涉及自然人納入繳納增值稅征管范圍，主要是指個人二手房交易。

一、“營改增”的內(nèi)涵及對于二手房市場的意義

（一）營業(yè)稅和增值稅的概念剖析

1.營業(yè)稅

所謂營業(yè)稅，是對有關(guān)單位和個人在中國境內(nèi)供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為所取得的營業(yè)額而征收的一種稅。也有學(xué)者將營業(yè)稅定義為在我國境內(nèi)從事交通運輸、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的單位和個人，就其經(jīng)營業(yè)務(wù)的流轉(zhuǎn)額所征收的一種商品稅。作為一種行為稅，即只要發(fā)生了買賣商品和供應(yīng)勞務(wù)的行為，因此而取得的經(jīng)營收入，就產(chǎn)生了向政府納稅的義務(wù)，但不可否認，營業(yè)稅根本屬性上還是屬于流轉(zhuǎn)稅，是對所獲得的商品經(jīng)營、非商品服務(wù)（勞務(wù)）收入所征收的一種稅。

2.增值稅

增值稅性質(zhì)上是一種商品稅，其計稅依據(jù)是商品在自由流轉(zhuǎn)的過程中產(chǎn)生的增值額。一般而言，增值稅是指的對單位或者是個人就其銷售貨物、提供修理修配勞務(wù)、加工、進口貨物等，對其實現(xiàn)的增值額部分來進行征收的稅種。

（二）增值稅在二手房市場上的優(yōu)點

增值稅之所以受到社會各界的偏愛，是因為它具有其本質(zhì)上的良好屬性，是一種“良稅”，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.增值稅是一個“中性”稅種，它的計稅依據(jù)是商品流轉(zhuǎn)過程中的增值額，可以有效的避免重復(fù)征稅，在二手房交易中，既能減輕交易雙方的稅負，又能有效促進市場公平競爭，促進稅收效率原則的實現(xiàn)。

2.增值稅實行“道道課征，稅不重征”，既能加強二手房流轉(zhuǎn)過程中各個環(huán)節(jié)的內(nèi)在聯(lián)系從而有利于實現(xiàn)相互監(jiān)督的機制，又有利于保證征稅過程的普遍性，連續(xù)性和合理性，最終實現(xiàn)財政稅收的穩(wěn)定性。

3增值稅是對商品流轉(zhuǎn)的各個環(huán)節(jié)的合理分配，有利于深化社會資源的合理配置和有效利用，實現(xiàn)對二手房交易市場各個環(huán)節(jié)的科學(xué)配置。[1]

我國在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改增值稅之后，即對原來繳納營業(yè)稅的各類主體都改增值稅，從而實現(xiàn)了我國對貨物與服務(wù)的商品稅制的統(tǒng)一。作為我國稅制上的一項重要改革，“營改增”基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條；同時，將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，確立了比較規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于完善我國的稅收制度，也有利于促進我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力，促進第二、第三產(chǎn)業(yè)的進一步融合發(fā)展。[2]從整體上說，“營改增”有助于進一步減輕企業(yè)稅負，從而推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。另外，“營改增”改革后，降低了房地產(chǎn)產(chǎn)商的造房成本，這也大大的增加了購房者的購房欲望，這對二手房的市場影響力也不容忽視。[3]

二、“營改增”對房地產(chǎn)中介行業(yè)的影響

首先，國務(wù)院對于稅務(wù)機關(guān)的職權(quán)調(diào)整[4]，房地產(chǎn)中介機構(gòu)實現(xiàn)了總機構(gòu)和分支機構(gòu)在申報納稅上最大程度的便利和快捷。這就意味著一家分支機構(gòu)眾多的房地產(chǎn)中介機構(gòu)可以由總機構(gòu)統(tǒng)一申報納稅，無疑簡化了納稅手續(xù)和納稅時間。

其次，從稅法地位和稅款計算的角度出發(fā)，增值稅的納稅主體可以分為兩大類：包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人[5]。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的經(jīng)紀代理服務(wù)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)，按一般納稅人進行納稅的話，適用稅率為6%，并且可準予進項抵扣，支付傭金后可開具稅率為6%的增值稅專用發(fā)票；而若按小規(guī)模納稅人納稅，適用稅率為3%，不準進項抵扣，增值稅專用發(fā)票也得由稅務(wù)機關(guān)代開。至于具體納稅身份的選擇還需要考慮中介機構(gòu)自身的情況和代理經(jīng)濟業(yè)務(wù)的性質(zhì)。但這無疑給了中介機構(gòu)對此兩類增值稅納稅人身份進行選擇的機會，以作出最利于本機構(gòu)的決定。[6]

最后，房地產(chǎn)營改增政策實施后，個人購買者的稅負有相應(yīng)幅度的減輕，二手房的交易量也因此有小幅度的提升，對于房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)而言是利好消息。此外，為了迅速搶占市場，把握二手房需求量的熱期，房地產(chǎn)中介機構(gòu)也不斷優(yōu)化機構(gòu)配置，及時掌握必要的稅收政策，給于客戶更加專業(yè)的服務(wù)。

三、從稅收角度談“營改增”對二手房市場的意義

稅收是國家為了實現(xiàn)其職能，依照有關(guān)法律，依靠國家強制力，無償?shù)亍⒐潭ǖ叵蛏鐣骷氖杖?。因此，稅收具有強制性、無償性、固定性的特征，而作為宏觀調(diào)控的手段“營改增“的稅制改革在二手房交易市場中具有重大的意義。

（一）“營改增”會對生產(chǎn)的影響

稅負的征收會直接導(dǎo)致人們收入的減少，而開征或增加所得稅、房產(chǎn)稅會直接減少人們所擁有的財產(chǎn)，對人們的儲蓄影響較大。具體到二手房市場中，“營改增”的全面推開，勢必會對二手房的投資產(chǎn)生一定的影響：二手房交易稅負的降低會促進二手房市場的興起，與商品房形成良性競爭，進而刺激商品房市場，最終達到調(diào)控房地產(chǎn)價格到合理水平、穩(wěn)定社會經(jīng)濟的目的。

（二）“營改增”對分配的影響

稅收的功能之一是實現(xiàn)社會收入的再分配，這就決定了社會收入在社會成員之間的份額分配和社會財富在社會各階層之間的流轉(zhuǎn)，概括而言是對社會資源在社會各部門之間的配置，這對于有效解決市場失靈的和社會分配不公，消滅兩極分化，達到共同富裕，具有重大的意義。這一點在此次“營改增”的改革浪潮中的意義尤為明顯：通過對二手房交易過程中改營業(yè)稅為增值稅，表面上只是減少了稅負，實質(zhì)上，稅收作為國家宏觀調(diào)控的手段，不僅可以刺激二手房市場，鼓勵更多的庫存房房主將其房屋對外銷售，實現(xiàn)“居者有其屋”。

（三）“營改增”對消費的影響

由于稅收導(dǎo)致納稅人收入的減少和商品價格的變化，必然會對消費產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)征稅范圍的大小和稅率的高低會影響房地產(chǎn)價格的高低和消費量的多少。[7]“營改增”的稅制改革，將增值稅的征稅范圍擴展到二手房，人們會減少對征稅或重稅二手房的購買數(shù)量，而增加對免稅或者輕稅二手房的購買數(shù)量。

參考文獻：

[1]參見張守文：《稅法原理》，北京大學(xué)出版社2016年8月第7版，第158頁.

[2]趙花：《淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及策略》，《中國經(jīng)貿(mào)》2016年第17期，第250頁.

[3]于曉莉：《淺議“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策》，《財稅研究》2016年第9期，第252-252.

[4]根據(jù)《增值稅暫行條例》第二十二條第（一）項規(guī)定，固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅.總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)國務(wù)院財政，稅務(wù)主管部門或者其授權(quán)的財政，稅務(wù)機關(guān)批準.可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅.

[5]具體而言，營改增改革以后，以500萬應(yīng)稅銷售額為準，高于500萬為一般納稅人，低于500萬為小規(guī)模納稅人.

[6]參見譚夢茹 王璐：《淺析“營改增”對二手房市場的影響——以南京地區(qū)為例》，《時代金融》2017年07期中旬刊，第58頁.

[7]參見邱本：《經(jīng)濟法研究（下卷：宏觀調(diào)控法研究）》，中國人民大學(xué)出版社2008年08月版，第136頁-137頁.