賀紅陽(yáng)

【摘要】我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的投資基金進(jìn)行研究時(shí)，主要集中在房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并沒有深入研究酒店類的房地產(chǎn)投資資金。當(dāng)前，我國(guó)的酒店進(jìn)行融資存在較多的問題，主要是融資渠道單一、盲目性投資、投資結(jié)構(gòu)失調(diào)這些問題。而分析房地產(chǎn)投資資金在酒店業(yè)投資中的可行性，就是解決我國(guó)當(dāng)前酒店融資比較困難的有效措施。

【關(guān)鍵詞】酒店投資；房地產(chǎn)投資資金；可行性

一、我國(guó)酒店投資中的突出問題

我國(guó)的旅游人數(shù)每年都在持續(xù)增加，當(dāng)前已經(jīng)是世界第三大旅游目的地國(guó)家。我國(guó)旅游綠發(fā)展迅速，也增強(qiáng)了對(duì)資本的吸引力，就有需偶的民間資本、國(guó)有資本進(jìn)入，而我國(guó)五星級(jí)的酒店數(shù)量每年都在快速增長(zhǎng)，在酒店業(yè)擴(kuò)張迅速地同時(shí)，也存在著這些結(jié)構(gòu)性問題。

1、投資渠道過于單一。企業(yè)在成長(zhǎng)發(fā)展過程中，需要進(jìn)行內(nèi)源融資，再進(jìn)行外源融資，而在外源融資中，債權(quán)融資是優(yōu)先于股權(quán)融資的。酒店企業(yè)是屬于資金密集型的行業(yè)，企業(yè)主要是使用權(quán)益抵押以及抵押貸款的方式來獲取信貸支持。但在酒店業(yè)的快速擴(kuò)展中，由于過于依賴銀行借貸，就導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債限制了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流與投資機(jī)會(huì)，尤其是在銀行借貸的業(yè)務(wù)緊縮，以及融資壓力越來越大時(shí)，就急需新的融資渠道。

2、投資結(jié)構(gòu)失調(diào)。我國(guó)高端飯店的資產(chǎn)存量占所有酒店資產(chǎn)存量的大部分，投資結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，資產(chǎn)投資額大多都是流向于高端飯店。我國(guó)的五星級(jí)酒店有四分之一是外資酒店，外資酒店并不是直接投資于酒店物業(yè)，而是通過管理合同、帶資管理、特許經(jīng)營(yíng)等形式對(duì)高星級(jí)酒店進(jìn)行管理，使物業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)資本。

3、沒有合理引導(dǎo)地產(chǎn)資本涌入。當(dāng)前，有大量的地產(chǎn)資本流向酒店業(yè)，不僅獲取了具備升值潛力的地塊，也可以憑借酒店租賃的收益來獲取現(xiàn)金流，而且星級(jí)酒店的等級(jí)和規(guī)模也得到了擴(kuò)充。但由于更偏重高星級(jí)的酒店投資，就出現(xiàn)了投資的盲目性，同時(shí)造成了地區(qū)高星級(jí)酒店的產(chǎn)能過剩和出租率下降等情況。

二、REITs應(yīng)用在中國(guó)酒店市場(chǎng)的可行性

1、酒店投資需求和融資需求并存。我國(guó)的資本市場(chǎng)、金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致可供投資者選擇的酒店業(yè)地產(chǎn)投資的類型比較少，比如，曾發(fā)展較快的分時(shí)度假的酒店業(yè)務(wù)，由于投資酒店業(yè)務(wù)不具備未來成長(zhǎng)性，我國(guó)也缺乏法律規(guī)范和信用制度，就使其業(yè)務(wù)引起國(guó)內(nèi)開發(fā)商、投資者、分時(shí)度假公司間的各種法律糾紛和稅務(wù)糾紛，其酒店發(fā)展也就陷入了困局。對(duì)酒店企業(yè)來講，股權(quán)融資的門檻比較高，條件比較困難，上市比較困難，融資需求和僅有的融資渠道不符。房地產(chǎn)投資基金是一種標(biāo)準(zhǔn)化，而且可以流通的投資工具和金融商品，能夠?qū)ζ髽I(yè)的融資渠道進(jìn)行拓寬，而且可以對(duì)酒店投資產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，以滿足投資者的投資需求。

2、政策環(huán)境逐漸得到完善。已經(jīng)開始試點(diǎn)的房地產(chǎn)投資基金，可以有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。通過政策引導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)資金的流轉(zhuǎn)，就會(huì)使用REITs的形式上市以獲取流動(dòng)資金，從而轉(zhuǎn)投高增長(zhǎng)市場(chǎng)的商場(chǎng)、寫字樓、酒店等回報(bào)較高的項(xiàng)目，以獲取新投資收益，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分散。

3、我國(guó)酒店業(yè)的成長(zhǎng)空間。（1）旅游住宿的設(shè)施資產(chǎn)等待盤活。當(dāng)前，我國(guó)的旅游類上市企業(yè)可以分為旅游業(yè)、旅館業(yè)、餐飲業(yè)三種，但旅館業(yè)的模板只有12家，數(shù)量非常少。上市的酒店企業(yè)有較大的規(guī)模，管理比較規(guī)范，但是中低星級(jí)的酒店和社會(huì)旅館的住宿社會(huì)并不具備較大的規(guī)模，也沒有較明顯的品牌效應(yīng)，這就急需注入資本。

（2）我國(guó)多業(yè)主的旅游住宿設(shè)施發(fā)展。Warnken&Guilding;對(duì)住宿設(shè)施的不同程度提出了相關(guān)的旅游住宿設(shè)施的概念。其概念包括了我國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、常住酒店、酒店公寓等各種類型，這些酒店通過房地產(chǎn)資本投資的主導(dǎo)，并結(jié)合酒店式的物業(yè)服務(wù)和管理優(yōu)勢(shì)，這也是我國(guó)酒店的地產(chǎn)發(fā)展的新模式，在當(dāng)前的是市場(chǎng)條件下具備較大的發(fā)展?jié)摿?。這種類型的發(fā)展模式是源自國(guó)外，海外熟知度較高，通過吸引海外房地產(chǎn)投資基金或者是國(guó)內(nèi)的投資公司來設(shè)立專項(xiàng)基金，使用私募的形式來吸引投資者，以對(duì)我國(guó)多業(yè)主旅游住宿業(yè)務(wù)在發(fā)展上的困局進(jìn)行緩解。（3）經(jīng)濟(jì)型酒店的成長(zhǎng)性。當(dāng)前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店具備較快的發(fā)展速度，而且成長(zhǎng)性較好。經(jīng)濟(jì)性酒店的市場(chǎng)定位更加準(zhǔn)確，具備高成長(zhǎng)和高回報(bào)的特征，多家風(fēng)險(xiǎn)資本注入，是所有酒店業(yè)態(tài)中具備最高資本運(yùn)營(yíng)程度的，具備能夠吸引海外酒店房地產(chǎn)投資基金的投資潛力。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)投資基金的本質(zhì)特色就是其投資管理的職能更加專業(yè)化。從國(guó)外酒店類的房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)投資基金可以根據(jù)市場(chǎng)的需求對(duì)酒店定位進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，并進(jìn)行改造更新，以實(shí)現(xiàn)酒店地產(chǎn)、酒店式公寓等各種房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化、對(duì)接，以利于住宿設(shè)施資產(chǎn)的盤活。

酒店業(yè)是旅游產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中的重要主導(dǎo)，房地產(chǎn)投資基金應(yīng)用在酒店業(yè)可以有效解決我國(guó)酒店業(yè)投資與發(fā)展過程中各種突出問題。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)投資基金只是處在發(fā)展的起步階段，并沒有完善的法律與政策條件，就導(dǎo)致國(guó)外的房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資對(duì)象的要求比較嚴(yán)苛，應(yīng)用海外酒店類的房地產(chǎn)投資基金還需時(shí)間。所以，在短期時(shí)間內(nèi)，通過金融政策引導(dǎo)，由政府進(jìn)行主導(dǎo)，以契約方式來集合資金，以組建房地產(chǎn)投資基金，并將其應(yīng)用在酒店地產(chǎn)投資和中外合資的房地產(chǎn)投資基金，具備較強(qiáng)的可行性。