摘 要 經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速變遷的同時(shí)，我國(guó)進(jìn)入轉(zhuǎn)型的攻堅(jiān)時(shí)期，很多地區(qū)的房?jī)r(jià)隨之上漲，中低收入群體住房困難成為備受社會(huì)各界廣泛關(guān)注的重大課題。保障性住房融資不僅是一個(gè)金融問(wèn)題，更是一個(gè)民生問(wèn)題，其對(duì)于解決住房困難，幫助中低收入群體實(shí)現(xiàn)“住有所居”具有重要的意義。但是由于我國(guó)關(guān)于保障性住房融資的研究起步較晚，在融資模式和融資渠道上遇到了一系列阻礙。因此，有必要依托金融學(xué)的原理和知識(shí)，對(duì)保障性住房融資模式創(chuàng)新進(jìn)行深入探討，進(jìn)而為保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展提供資金支持。

關(guān)鍵詞 多元化 融資渠道 保障性住房 資金運(yùn)作 資本市場(chǎng)

房?jī)r(jià)的攀升使各個(gè)地區(qū)的居民難以通過(guò)市場(chǎng)化手段解決住房難問(wèn)題，如何解決這一問(wèn)題一直困擾著政府和社會(huì)各界人士。隨著保障性住房融資走進(jìn)人們的視野，為政府和社會(huì)各界提供了一條可行的路徑。保障性住房融資歸根到底就是要?jiǎng)?chuàng)新融資模式、拓寬融資渠道，通過(guò)資金運(yùn)作，調(diào)動(dòng)社會(huì)資金的流轉(zhuǎn)，有效緩解政府在保障性住房建設(shè)上的財(cái)政壓力。同時(shí)，保障性住房融資對(duì)于保障民生、穩(wěn)定金融秩序、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲具有現(xiàn)實(shí)意義。筆者通過(guò)研究發(fā)達(dá)國(guó)家保障性住房融資模式并提供創(chuàng)新思路，以期能夠推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

一、保障住房融資模式概述

在對(duì)保障性住房融資模式進(jìn)行探討前，需要對(duì)保障性住房在概念上做一個(gè)界定。何為保障性住房，不同的學(xué)者基于不同的研究角度，有不同的見(jiàn)解。[1]筆者認(rèn)為在金融學(xué)中，保障性住房主要指為滿足特定條件的主體而提供的，由政府統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一安排、限定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)的住房。其概念與商品房相對(duì)應(yīng)，會(huì)受到政府的諸多干預(yù)，在財(cái)政和稅收上也會(huì)有一定的政策傾斜。保障性住房融資模式是融資主體以有效籌集并運(yùn)營(yíng)資金為目的，資金專(zhuān)項(xiàng)用于保障性住房建設(shè)的一種融資模式。融資主體主要在資本市場(chǎng)、銀行和政府財(cái)政等融資渠道進(jìn)行融資，這些融資渠道可以相互結(jié)合，融資方式也較為多元。

二、保障性住房融資模式現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）融資平臺(tái)功能薄弱

保障性住房建設(shè)需要大量資金，實(shí)踐中，各級(jí)政府往往會(huì)成立一些融資平臺(tái)來(lái)拓寬融資渠道。但從實(shí)踐情形來(lái)看，很多融資平臺(tái)雖然獲得了大型商業(yè)銀行和政策性銀行的支持，但是來(lái)源于社會(huì)的資金則較少。[2]這就意味著保障性住房建設(shè)嚴(yán)重依賴(lài)于銀行貸款和政府投入。這種融資平臺(tái)往往會(huì)受到銀行信貸能力和政府投入能力的限制，這一點(diǎn)尤其在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)體現(xiàn)得較明顯。除此以外，有些地方政府從追求政績(jī)的角度出發(fā)，盲目融資，在不符合債權(quán)發(fā)行要求的情形下發(fā)行債券進(jìn)行社會(huì)融資，這種融資蘊(yùn)含著極大的風(fēng)險(xiǎn)，加之部分地方政府負(fù)債較高，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，則很可能引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題。

（二）融資渠道單一

現(xiàn)階段，銀行貸款仍然是最主要的融資渠道，很多地區(qū)在保障性住房融資上存在融資渠道單一的困境，即使偶有地區(qū)開(kāi)展信托方式的融資，在本質(zhì)上仍然屬于銀行貸款。同時(shí)，無(wú)論是信托、銀行貸款還是債券融資都屬于一種間接融資方式，許多地區(qū)沒(méi)有探索創(chuàng)新直接融資的方式引入社會(huì)資金。所謂直接融資，是與間接融資相對(duì)應(yīng)的，其不需要通過(guò)銀行等中介機(jī)構(gòu)就可以實(shí)現(xiàn)融資目的。

（三）資本市場(chǎng)不完善

僅僅依賴(lài)政府的參與很難拓寬融資渠道，突破資金瓶頸。我國(guó)資本市場(chǎng)的不完善，導(dǎo)致很多社會(huì)資金不能注入保障性住房建設(shè)當(dāng)中。例如，信托投資基金、資產(chǎn)證券化以及抵押保險(xiǎn)等都需要良好的資本市場(chǎng)環(huán)境?，F(xiàn)階段，我國(guó)資本市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，許多不合規(guī)的現(xiàn)象導(dǎo)致資本市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)資金出于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的考量不愿意冒險(xiǎn)投入資金，這就導(dǎo)致我國(guó)保障性住房融資模式難以創(chuàng)新，各種金融工具的優(yōu)勢(shì)都不能得到有效發(fā)揮。

三、發(fā)達(dá)國(guó)家保障性住房融資模式及啟示

（一）美國(guó)融資模式

美國(guó)的融資模式本質(zhì)上是“資本市場(chǎng)型”的融資模式，即依托于本國(guó)成熟的資本市場(chǎng)，利用多元化的金融工具實(shí)現(xiàn)融資目的。[3]首先，美國(guó)政府會(huì)給予保障性住房開(kāi)發(fā)商低息貸款、稅收返還的優(yōu)化，大量吸引社會(huì)資金參與到保障性住房建設(shè)當(dāng)中，極大地緩解了保障性住房建設(shè)的資金壓力。其次，美國(guó)政府還牽頭成立了抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以應(yīng)對(duì)隨時(shí)可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，這種保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)能夠?yàn)橘I(mǎi)房者或者放款協(xié)會(huì)提供相應(yīng)的保險(xiǎn)，降低了資金風(fēng)險(xiǎn)，激發(fā)了社會(huì)投資的熱情。最后，美國(guó)形成了系統(tǒng)的住房抵押證券化市場(chǎng)，以發(fā)行證券的方式融通建設(shè)資金。

（二）德國(guó)融資模式

德國(guó)的融資模式屬于住房?jī)?chǔ)蓄式的融資模式，通過(guò)合作互助的形式來(lái)解決保障性住房的資金瓶頸問(wèn)題。一方面，德國(guó)規(guī)定參加住房?jī)?chǔ)蓄政策的公民必須與相應(yīng)的銀行簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同，住房?jī)?chǔ)蓄合同中對(duì)于儲(chǔ)蓄金額有明確的規(guī)定。公民需要按照合同上的利率每月向銀行存入一定比例的金錢(qián)，政府則根據(jù)公民的存款比例和公民的收支情況給予公民財(cái)政上的補(bǔ)助。另一方面，德國(guó)規(guī)定根據(jù)儲(chǔ)蓄合同存入銀行的資金必須做到專(zhuān)款專(zhuān)用，其只能用于保障性住房建設(shè)。在這種封閉運(yùn)行的機(jī)制下，大量有買(mǎi)房需求的人都會(huì)參與到這一機(jī)制中，大量社會(huì)資本進(jìn)入保障性住房建設(shè)中。同時(shí)，在這種封閉機(jī)制下，不會(huì)受到利率波動(dòng)和資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，一定程度上為用戶(hù)規(guī)避了金融風(fēng)險(xiǎn)，使融資具有穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性。

四、保障性住房融資模式的創(chuàng)新路徑

（一）發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用

由于我國(guó)保障性住房融資正處于發(fā)展階段，僅依賴(lài)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用很難規(guī)范保障性住房建設(shè)融資市場(chǎng)。這一階段仍然需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，由有關(guān)部門(mén)牽頭在法律法規(guī)和政策的框架下制定相應(yīng)的文件，使保障性住房建設(shè)融資市場(chǎng)更加規(guī)范化。一方面，政府要繼續(xù)在稅收和財(cái)政上加大對(duì)保證性住房建設(shè)的傾斜力度，穩(wěn)定現(xiàn)有的資金來(lái)源。另一方面，國(guó)家立法部門(mén)要加快立法步伐，尤其是加快對(duì)資本市場(chǎng)的立法，為保障性住房建設(shè)在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資提供法律保障，使資金投入主體的利益得到相應(yīng)的保護(hù)，這樣才能激發(fā)社會(huì)各個(gè)主體參與融資模式創(chuàng)新以及參與保障性住房建設(shè)的熱情，保證建設(shè)資金的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

（二）完善資本市場(chǎng)

資本市場(chǎng)的完善能夠有效解決融資渠道單一的問(wèn)題，社會(huì)資本能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》孔⑷胄迈r的活力。一方面，政府有必要繼續(xù)深入探索房地產(chǎn)投資信托資金、住房式儲(chǔ)蓄融資、抵押貸款保險(xiǎn)和資產(chǎn)證券化等融資模式，引導(dǎo)社會(huì)資本主動(dòng)投入住房建設(shè)當(dāng)中，達(dá)到互利共贏的目的。另一方面，要強(qiáng)調(diào)金融工具創(chuàng)新，鼓勵(lì)學(xué)者和社會(huì)人士加強(qiáng)對(duì)保障性住房融資模式的科研，通過(guò)課題研究的方式為我國(guó)保障性住房融資模式的創(chuàng)新提供理論支撐。

（三）加強(qiáng)資金監(jiān)管

在拓寬融資渠道、提升融資效率的同時(shí)，也不能忽視資金監(jiān)管工作。資金監(jiān)管涉及資金的安全性和資金運(yùn)作，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，則整個(gè)融資體系就會(huì)崩塌。資本市場(chǎng)化對(duì)資金運(yùn)作的透明度要求也較高，資金運(yùn)作缺乏監(jiān)管則會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資本不愿意參與到保障性住房建設(shè)當(dāng)中。首先，政府要建立健全資金預(yù)算信息和資金使用信息披露制度，使資金處于監(jiān)管體系當(dāng)中。同時(shí)，對(duì)于采取地方政府發(fā)行債券進(jìn)行融資的資金，要設(shè)立償債準(zhǔn)備金，對(duì)準(zhǔn)備金進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理，按照償債計(jì)劃逐年提取償債準(zhǔn)備金，防止資金挪作他用。其次，要完善融資擔(dān)保機(jī)制，探索建立由政府牽頭設(shè)立的融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，保障資金的安全性和穩(wěn)定性，降低因資金問(wèn)題引起金融風(fēng)險(xiǎn)的概率。最后，成立專(zhuān)門(mén)的保障性住房融資管理機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)分配和后期管理，避免因多個(gè)職能部門(mén)交叉管理導(dǎo)致職責(zé)不清的現(xiàn)象發(fā)生，也能在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)更好地問(wèn)責(zé)有關(guān)責(zé)任人員。

五、結(jié)語(yǔ)

保障性住房建設(shè)的民生性質(zhì)、公益性質(zhì)和福利性質(zhì)突出，很容易遇到資金瓶頸問(wèn)題，這就需要通過(guò)創(chuàng)新融資模式來(lái)破解資金瓶頸，通過(guò)開(kāi)拓多元化的融資渠道緩解財(cái)政壓力。只有資金來(lái)源穩(wěn)定了，保障性住房建設(shè)才能可持續(xù)發(fā)展，中低收入群體住房難問(wèn)題才能得到有效解決。隨著政府民生工程的推進(jìn)，加之政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，保障性住房建設(shè)在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)還會(huì)得到迅猛發(fā)展，其對(duì)資金需求也會(huì)更大。本文在結(jié)合保障性住房自身特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，借鑒域外融資模式，積極探索融資模式的創(chuàng)新。相信在社會(huì)各界的共同努力下，我國(guó)保障性住房融資模式中存在的問(wèn)題會(huì)得到解決，保障性住房融資模式也會(huì)呈現(xiàn)出嶄新的面貌。

（作者單位為云南財(cái)經(jīng)大學(xué)）

[作者簡(jiǎn)介：侯方（1988—），女，云南文山人，本科，畢業(yè)于閩江學(xué)院，研究方向：金融。]

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