徐彩霞

摘 要 作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占據(jù)相當(dāng)重要的地位。它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，優(yōu)化了投資環(huán)境。本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論進(jìn)行了較為詳細(xì)的分析闡述。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 理論 意義 影響 構(gòu)想

一、引言

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)。然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)，屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和房地產(chǎn)泡沫等種種現(xiàn)象又說明僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

二、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占據(jù)相當(dāng)重要的地位。它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，優(yōu)化投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)較其他行業(yè)更大，更具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能量。在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)提供的社會(huì)財(cái)富在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重都已經(jīng)超過10%，甚至高達(dá)20%以上，它已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值大、需要?jiǎng)傂?、附加值高，并具備隨城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)有極強(qiáng)的投資吸引力。而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)、房屋建設(shè)，既能為國(guó)家提供大量的積累，又能加快城市建設(shè)的步伐，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用，所以當(dāng)今世界許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。因此，研究房地產(chǎn)業(yè)的變化和發(fā)展，尋求房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)律，對(duì)加快我國(guó)的工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化，改善消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提高人們的生活質(zhì)量，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

第一，房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。

第二，對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。

第三，從價(jià)格的角度研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系，即房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。

第四，從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。

第五，指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

第六，案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

四、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

五、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

第一，房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)減緩，已基本回落到前三年水平。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)過快的增長(zhǎng)勢(shì)頭得到遏制，土地購(gòu)置面積增幅明顯回落。

第三，房地產(chǎn)信貸投放得到有效控制，開發(fā)貸款增速持續(xù)下降。

第四，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模明顯縮減，有效抑制了住房的剛性需求。

第五，商品房供求增幅持續(xù)回落，銷售面積繼續(xù)高于竣工面積。

第六，商品房控制面積進(jìn)一步減少，但西部地區(qū)有所增加。

第七，商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)較快，但環(huán)比增長(zhǎng)趨緩。

上述情況表明，中央宏觀調(diào)控政策的實(shí)施取得了較為明顯的成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平進(jìn)一步上升，但總體發(fā)展水平是平穩(wěn)的。這些政策的成效對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說并不是件利好的事情。首先是對(duì)于本文論述的中心問題房地產(chǎn)融資上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。很多開發(fā)企業(yè)由于政府宏觀調(diào)控政策陷入困境，存在無地?zé)o錢、有地?zé)o錢、有地受限等種種情況，加速了房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌。因此，對(duì)于現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，擴(kuò)大資金的來源渠道，提高自身的生存能力成為一個(gè)至關(guān)重要的問題，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想方設(shè)法擴(kuò)大融資渠道。

六、啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)想

繼續(xù)實(shí)施反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的政策措施，啟動(dòng)房地產(chǎn)，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)別一般政策措施和針對(duì)實(shí)際的特別方略。無論是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出低谷，還是為啟動(dòng)房地產(chǎn)都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。要較快啟動(dòng)房地產(chǎn)，除繼續(xù)實(shí)施刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般政策之外，還必須從實(shí)際出發(fā)，有針對(duì)性地實(shí)施一些特別的方略。

有針對(duì)性地啟動(dòng)房地產(chǎn)的近期方略。抓住收入水平較高的群體，以稅收配合啟動(dòng)房地產(chǎn)。抓住高校服務(wù)體系社會(huì)化，開發(fā)學(xué)生公寓及其生活配套設(shè)施啟動(dòng)房地產(chǎn)。用房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，啟動(dòng)房地產(chǎn)。對(duì)貨幣購(gòu)房全面理解來啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（作者單位為菏澤市東明縣房地產(chǎn)管理局）