李毅 王平

內(nèi)容摘要：房價波動對居民日常消費(fèi)的影響是值得關(guān)注的問題，本文就房價波動對居民日常消費(fèi)的影響機(jī)理進(jìn)行了理論分析，運(yùn)用我國2000-2013年間房價與不同收入群體消費(fèi)的面板數(shù)據(jù)，從絕對量與相對量實證分析了前者對后者的影響。研究結(jié)果顯示：房價變動對居民消費(fèi)既有財富效應(yīng)又有擠出效應(yīng)，最終效應(yīng)的大小取決于二者相比較的結(jié)果。房價對低收入者消費(fèi)的擠出效應(yīng)比高收入者更加明顯。整體來看，房價階段性快速上漲對居民消費(fèi)有較大影響。據(jù)此提出建議：完善住房保障政策，保障低收入群體的居住權(quán)；發(fā)展金融市場，引導(dǎo)高收入群體通過房產(chǎn)抵押等形式合理消費(fèi)；保持房價相對穩(wěn)定，以減少擠出效應(yīng)，并防止財富效應(yīng)下滑。

關(guān)鍵詞：房價波動 日常消費(fèi) 擠出效應(yīng) 財富效應(yīng)

長期以來，在驅(qū)動我國經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車中，投資與出口起到了決定性的作用。2013年，我國GDP增長為7.7%，最終消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)為55.5%，扣除政府和企業(yè)消費(fèi)后，居民消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)約為36.6%，遠(yuǎn)低于美國約80%的平均水平。我國居民消費(fèi)低迷有著深層次的原因，其中居民收入增長有限和近年來畸高的房價成了不可回避的重要因素。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，房價的上漲對居民消費(fèi)有正向的財富效應(yīng)和負(fù)向的擠出效應(yīng)。那么，我國近年來的房價上漲對居民消費(fèi)產(chǎn)生了多大的財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，特別是對不同收入群體的日常消費(fèi)分別產(chǎn)生了何種影響？這個問題值得探討。

相關(guān)文獻(xiàn)回顧

米爾頓·弗里德曼（M.Friedman）的持久收入假說和弗郎科·莫迪利安尼（F.Modigliani）的生命周期假說是有關(guān)消費(fèi)問題的經(jīng)典理論，對認(rèn)識消費(fèi)問題起著重要的指導(dǎo)作用。以此為理論基礎(chǔ)，西方學(xué)者探索房價對消費(fèi)的影響從而得出了房地產(chǎn)對消費(fèi)影響的有關(guān)理論。歸納起來看，認(rèn)為房價上漲對消費(fèi)者會產(chǎn)生兩種效應(yīng)：正向效應(yīng)和負(fù)向效應(yīng)。正向效應(yīng)是通過房產(chǎn)價值的增長來增加居民的財富，或者通過房產(chǎn)的抵押而獲得消費(fèi)信貸增加居民的當(dāng)期消費(fèi)；負(fù)向效應(yīng)指的是對于無房或租房族來說，房價上漲將迫使他們?yōu)橘I房而進(jìn)行更多的儲蓄或者為租房而進(jìn)行更少的消費(fèi)，即對消費(fèi)者當(dāng)期消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。財富效應(yīng)到底存不存在，一些學(xué)者進(jìn)行了實證檢驗。如Skinner（1993）研究美國微觀數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房價上漲只對年紀(jì)較輕的人有正向財富效應(yīng)。CQS（Case，Quigley，Shiller，2005）研究了美國各州和14個國家的面板數(shù)據(jù)證實財富效應(yīng)是顯著存在的。Carroll（2006）認(rèn)為美國21世紀(jì)初期消費(fèi)的快速增長源于房地產(chǎn)的快速增值。Campbell（2011）根據(jù)美國個體居民的消費(fèi)數(shù)據(jù)論證房價的財富效應(yīng)上漲快且持續(xù)時間長。Girouard（2011）對歐美和美國數(shù)據(jù)對比研究得出了大體一致的結(jié)論。對于擠出效應(yīng)，Sheiner（1995）對美國微觀數(shù)據(jù)、Yoshikawa和Ohtake（1989）對日本的數(shù)據(jù)、Dynan（2010）對澳大利亞的數(shù)據(jù)、Skinner（2011）對英國的微觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗，均證明房價對低收入者和租房者擠出效應(yīng)的存在。對最終效應(yīng)體現(xiàn)為財富效應(yīng)還是擠出效應(yīng)，西方的實證大都得出了財富效應(yīng)大于擠出效應(yīng)，從而導(dǎo)致整個社會出現(xiàn)房價上漲的財富效應(yīng)。

我國學(xué)者將西方的研究理論引入國內(nèi)進(jìn)行實證研究，得出了具有爭議的結(jié)論。如宋勃（2007）和王子龍（2008）利用全國房地產(chǎn)和居民消費(fèi)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行的檢驗、黃靜和屠梅曾（2009）利用家庭微觀數(shù)據(jù)的實證均得出了房地產(chǎn)對消費(fèi)存在財富效應(yīng)的結(jié)論；李曉嘉（2010）根據(jù)1985-2010年度數(shù)據(jù)的研究、戴穎杰等（2012）運(yùn)用 FAVAR 模型的實證分析均認(rèn)為房價對我國居民消費(fèi)存在擠出效應(yīng)。國內(nèi)學(xué)者對房價上升的效應(yīng)研究存在較大的分歧，其原因依筆者來看，是由于現(xiàn)有研究的局限造成的。主要表現(xiàn)為：一是實證思路過于單一?？陀^來講，對是否擁有住房及擁有住房的套數(shù)是影響財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)的主要因素，但現(xiàn)有研究均沒有對居民收入分層。姚玲珍（2013）雖然對上海居民進(jìn)行了分層研究，但上海作為國際化程度較深的城市，其金融市場發(fā)展較深入，不能與全國其他地區(qū)同日而語。二是變量選擇不全面。大多數(shù)研究采用居民消費(fèi)總額等絕對數(shù)量作為解釋變量，卻很少用邊際消費(fèi)傾向等相對變量。因此，本文將力圖在這兩方面有所突破。

房價變動影響居民消費(fèi)的機(jī)理分析

基于消費(fèi)問題的研究一般是根據(jù)持久收入-生命周期模型的假定進(jìn)行的，作為理性人的個體在一生預(yù)期收入的預(yù)算約束下，進(jìn)行一生跨期消費(fèi)的最優(yōu)決策，使得個人一生消費(fèi)的效用實現(xiàn)最大化，因此，假設(shè)消費(fèi)者的壽命周期長度用T表示，ht表示房產(chǎn)在t期的數(shù)量，ct表示在t期的其他消費(fèi)的數(shù)量，效用函數(shù)的現(xiàn)值用U（ct，ht）表示，時間價值貼現(xiàn)率用r表示，則該消費(fèi)者一生效用函數(shù)的現(xiàn)值可表示為：

由（5）式可知，房產(chǎn)折舊率β、利率r和住房消費(fèi)數(shù)量h的變化共同決定了房價變化及其對消費(fèi)者產(chǎn)生效應(yīng)的方向。（5）式表明：對于無房產(chǎn)的初始購房者而言，由于購房支出的增加，則房價上漲將使其相對房價的貨幣資產(chǎn)貶值，進(jìn)而降低其消費(fèi)能力。對于以投資為目的的房產(chǎn)持有者而言，房價的上漲則意味著其房產(chǎn)資本收入的提高，進(jìn)而提高了其消費(fèi)水平?？梢?，房地產(chǎn)價格的變化對不同收入階層的影響是有差異的。

房價變動對不同收入群體消費(fèi)影響的實證分析

（一）基本計量模型

其中：C表示消費(fèi)，Y表示收入，fj表示房價，Cit-1表示滯后一期的消費(fèi)，i表示樣本城市，t表示年份（見表1）。

我國房價上漲具有明顯的政策因素痕跡，主要的節(jié)點為1998年7月3日國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》和2003年建設(shè)部起草的18號文《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。在這兩個文件中，前者的出臺標(biāo)志著我國福利分房制度的終結(jié)，而后者則首次將房地產(chǎn)確定為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。為了明確反映我國房價變化趨勢，將住房價格變化用折線圖表示（見圖1），從圖1可以看出，1998-2003年期間我國房價上漲尚平緩，但2004年后房價開始出現(xiàn)快速上漲。為了反映房價階段性明顯上漲對消費(fèi)的影響，用乘法形式引入時間虛擬變量，以2004年作為分界點。

dumit*lnfjit住房價格與時間虛擬變量交叉項，dum表示時間虛擬變量。考慮到房價對消費(fèi)的影響可能有傳導(dǎo)的時間差，所以用滯后一期的房價來表示。

（二）數(shù)據(jù)來源

實證數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站、EPS統(tǒng)計數(shù)據(jù)平臺、相關(guān)年份《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計摘要》。選取2000-2013年期間按不同收入等級劃分的全國居民消費(fèi)的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析。根據(jù)統(tǒng)計年鑒抽樣調(diào)查分五組分類方法，將居民群體按照收入分為低收入戶（DS）、中低收入戶（ZD）、中等收入戶（ZJ）、中高收入戶（ZG）和高收入戶（GS）。為了克服通脹因素對實證結(jié)果的影響，所有數(shù)據(jù)均按照cpi指數(shù)進(jìn)行了平減。

（三）實證檢驗結(jié)果

根據(jù)Huasman檢驗方法判斷，該面板數(shù)據(jù)拒絕隨機(jī)效應(yīng)，因此，采用固定效應(yīng)（Fixed effects）模型進(jìn)行方程回歸。為了反映加入的不同解釋變量對被解釋變量的影響及主要變量的穩(wěn)定性，將分析回歸結(jié)果報告（見表2）。

從表2的估計結(jié)果來看，我國不同收入群體居民消費(fèi)支出與其收入、房價及時間虛擬變量等之間存在如下關(guān)系：

第一，在居民消費(fèi)水平的決定因素中，收入水平起著決定性的作用。表2的統(tǒng)計結(jié)果顯示，消費(fèi)需求對收入的彈性值在0.79-0.89之間，表明消費(fèi)對收入變動的反應(yīng)非常明顯。收入每增加1個百分點，消費(fèi)的彈性變動0.79-0.89個百分點。這一影響的統(tǒng)計意義非常顯著，其結(jié)果發(fā)生概率在99%的水平以上。

第二，從所有居民整體來看（不受收入分層影響），房價上漲對居民消費(fèi)具有微弱而顯著的財富效應(yīng)。微弱是因為房價對消費(fèi)的影響彈性值在0.09-0.13之間，表明房價上漲一個百分點，消費(fèi)的彈性值增加0.09-0.13個百分點。顯著是因為從統(tǒng)計意義上來看，這一影響發(fā)生的概率在95%以上。

第三，房價快速上漲對居民消費(fèi)具有負(fù)效應(yīng)即擠出效應(yīng)。2004年以來，我國房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，這段時間虛擬變量和住房價格的交叉項系數(shù)為負(fù)值（-0.24），表明房價上漲過快會影響居民的消費(fèi)需求，即減少居民的日常消費(fèi)支出。

第四，不同收入群體對房價變動的反映在截距項上有比較明顯的差異。估計結(jié)果比較一致地反映出來低收入戶（DS）和中低收入戶（ZD）的截距項固定效應(yīng)（Fixed effect）為負(fù)值，而中等收入戶（ZJ）、中高收入戶（ZG）、高收入戶（GS）截距項固定效應(yīng)（Fixed effect）比較一致的出現(xiàn)正值。表明不同收入群體消費(fèi)起點和平均水平相比存在明顯的差異。低收入者的低消費(fèi)起點和高收入者的高消費(fèi)起點是明顯存在的，這也從另一個側(cè)面說明，收入是決定基本消費(fèi)水平的最主要因素。

以上研究結(jié)論并未得到預(yù)期中的結(jié)果，不同收入群體對房價變動的反應(yīng)尚不能得到明確的結(jié)論?？赡艿脑蚴牵悍績r對消費(fèi)需求若存在影響，消費(fèi)需求改變可能更多地會體現(xiàn)為消費(fèi)相對數(shù)的改變，即相對于收入提高，增加的收入有多少用于增加消費(fèi)。如果房價對消費(fèi)有擠出的話，居民為了購房可能把增加的收入通過儲蓄等形式積累起來用于購房，或者采用消費(fèi)信貸購買了住房，增加收入的大部分資金用來償還住房貸款。這樣，增加的收入部分中有多少用來增加消費(fèi)是需要驗證的問題。這一驗證也有助于發(fā)現(xiàn)不同收入群體對增量收入在增量消費(fèi)上的使用狀況。收入增加的部分有多少用來增加消費(fèi)的相對值可以用邊際消費(fèi)傾向（MPC）來表示。這樣將邊際消費(fèi)傾向（MPC）作為被解釋變量，用相關(guān)的解釋變量去回歸，經(jīng)過反復(fù)回歸測試發(fā)現(xiàn)滯后一期的房價與邊際消費(fèi)傾向呈反向關(guān)系，且統(tǒng)計意義顯著。表明上期房價越高，居民的邊際消費(fèi)傾向越低，也就是說，房價上漲使得居民將增加的收入部分用來增加消費(fèi)的數(shù)量越少。這是一個很有現(xiàn)實意義的結(jié)論，跟以前的一些研究相比，得出了不一致的結(jié)論。原因可能是之前的研究成果大多沒有將居民按照收入高低進(jìn)行分類，其實不同收入群體邊際消費(fèi)傾向存在差異是客觀的。

研究結(jié)論與政策建議

（一）研究結(jié)論

第一，從我國總體情況來看，若不劃分收入層級，房價上漲具有財富效應(yīng)。房價與消費(fèi)的整體回歸結(jié)果顯示，房價上漲對居民消費(fèi)的影響具有微弱而顯著的財富效應(yīng)。微弱是因為其對消費(fèi)的影響彈性值比較?。?.09-0.13之間），顯著是因為從統(tǒng)計意義上來看，這一結(jié)果發(fā)生的概率比較高（95%以上）。

第二，最終效應(yīng)的大小取決于財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)相比較的結(jié)果。根據(jù)本文第二部分的理論分析，房價上漲對消費(fèi)的總效應(yīng)可進(jìn)一步分解為財富效應(yīng)與收入效應(yīng)。對于無房產(chǎn)的初始購房者而言，由于購房支出的增加，意味著房價上漲將使其相對房價的貨幣資產(chǎn)減少，貨幣資產(chǎn)減少必然降低其日常消費(fèi)能力。對于以投資為目的的房產(chǎn)持有者而言，房價的上漲則意味著其房產(chǎn)資本收入的提高，房產(chǎn)資本收入的提高促進(jìn)了其消費(fèi)能力的提高。因此，最終效應(yīng)是正向的財富效應(yīng)，還是負(fù)向的擠出效應(yīng)取決于兩者相比較的結(jié)果（見表4）。

第三，房價對低收入者日常消費(fèi)存在擠出效應(yīng)。 表3的實證結(jié)果顯示，滯后一期的房價與邊際消費(fèi)傾向呈反向關(guān)系。由于房價對消費(fèi)影響的傳導(dǎo)效應(yīng)存在滯后，因此發(fā)現(xiàn)上期房價越高，居民的邊際消費(fèi)傾向越低，即房價上漲使得居民將增加的收入部分中用來擴(kuò)大消費(fèi)的部分不斷縮減。

第四，房價短期快速上漲對消費(fèi)具有明顯的擠出效應(yīng)影響。2004年以來，我國房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，實證結(jié)果顯示2004年以后時期虛擬變量和住房價格的交叉項系數(shù)為負(fù)值（-0.24），表明房價上漲過快會使居民的消費(fèi)需求下降。

第五，在影響我國居民消費(fèi)水平的因素中，收入水平起著決定性的作用。表2的估計結(jié)果顯示，消費(fèi)需求對收入的彈性值在0.79-0.89之間，表明消費(fèi)對收入變動的反應(yīng)非常明顯，當(dāng)收入增加1個單位，消費(fèi)的彈性值可達(dá)到0.8左右的水平。

（二）政策建議

完善和發(fā)展住房保障政策，保障低收入群體的居住權(quán)和生存權(quán)。低收入者往往生活在社會的底層，其生存條件較差，消費(fèi)水平非常有限。若購買住房，對低收入者的日常消費(fèi)又會產(chǎn)生擠出效應(yīng)。因此，政府要不斷完善和發(fā)展住房保障政策，這既能保護(hù)他們的居住權(quán)，又能避免由于購房而對其本來較低的消費(fèi)能力產(chǎn)生擠出效應(yīng)，保障他們的基本生存權(quán)。但是，各地到底需要提供多大數(shù)量的保障性住房，以及保障性住房如何能夠切實提供給真正需要保障的低收入者家庭，需要認(rèn)真調(diào)查研究。

發(fā)展金融市場，引導(dǎo)高收入群體通過房產(chǎn)抵押等形式合理消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)對我國經(jīng)濟(jì)的拉動作用。西方研究結(jié)論大都證明：房價上漲具有財富效應(yīng)，主要原因是因為以美國為首的西方國家其經(jīng)濟(jì)的增長主要靠消費(fèi)來拉動。這些國家一般都采取“民富”的政策和理念，房地產(chǎn)抵押等金融市場工具非常完善，房地產(chǎn)的財富效應(yīng)非常明顯。在我國，雖然高收入者的房產(chǎn)也會產(chǎn)生財富效應(yīng)，但通過抵押等形式來提升消費(fèi)的渠道比較狹窄。因此，可以通過房產(chǎn)抵押市場的發(fā)展如住房養(yǎng)老、抵押貸款等來促進(jìn)消費(fèi)能力進(jìn)一步釋放。

保持房價相對穩(wěn)定，減少對低收入居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，同時防止高收入者的財富效應(yīng)下滑。實證結(jié)果表明，房價快速上漲（2004年以來）對消費(fèi)具有擠出效應(yīng)，對于低收入者而言，擠出效應(yīng)更加明顯。當(dāng)房價上漲較快時，為了購房，低收入者只能通過儲蓄等形式減少當(dāng)期消費(fèi)。房價上漲越快，潛在購房者的恐慌心理就越嚴(yán)重，越會增加儲蓄以便盡快購房，這對提升我國消費(fèi)能力極為不利。由于低收入者的邊際消費(fèi)傾向高于高收入者，因此刺激我國消費(fèi)的最大潛力不是高收入者，而應(yīng)當(dāng)是低收入者。同時，也要防止房價的斷崖式下降，以防止中高收入者、高收入者家庭由于財富效應(yīng)的下滑而減少消費(fèi)。

不斷增加居民收入，擴(kuò)大居民消費(fèi)能力。收入增加是增加消費(fèi)的根本，盡管房價等外在因素均可能對居民消費(fèi)產(chǎn)生影響，但實證結(jié)論仍然證明收入對消費(fèi)的影響最為明顯。因此，擴(kuò)大我國居民消費(fèi)能力除了穩(wěn)定房價以及引導(dǎo)居民改變消費(fèi)習(xí)慣等策略外，更要在不斷提高居民收入、尤其是中低收入者家庭的收入水平上下功夫，這是長久提升居民消費(fèi)促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的根本。

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