宋博通 楊玉竹 王勇

摘要：深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中人才房的角色和作用愈加重要，隨著人才房的推出，商品住宅價(jià)格也會(huì)發(fā)生改變，文章以深圳為例，對(duì)商品住宅價(jià)格變化進(jìn)行實(shí)證研究，同時(shí)通過考慮人才房供給對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生的不同擠出效應(yīng)，分析人才房推出對(duì)商品住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：人才房;商品住宅價(jià)格;擠出效應(yīng)

一、引言

深圳的高房?jī)r(jià)、住房難一直備受關(guān)注。 2016年深圳新建商品住宅價(jià)格暴漲了62.5%，二手住宅增長(zhǎng)了29.0%，10月“深八條”出臺(tái)，一定程度上遏制了房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)，2017年上半年深圳房?jī)r(jià)雖小幅下跌，但依然屹立高位。在人才集聚的深圳，以目前的房屋居住水平，不僅是普通人，即便是來(lái)深發(fā)展的人才也難以承受如此高房?jī)r(jià)。人才是一個(gè)城市創(chuàng)新的基石，深圳的高房?jī)r(jià)直接導(dǎo)致人才住房難以及人才流失問題，以至于深圳創(chuàng)建國(guó)際化創(chuàng)新性城市步履維艱。針對(duì)深圳人才面臨的高房?jī)r(jià)問題，深圳市政府計(jì)劃在“十三五”期間新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房 40萬(wàn)套，其中人才安居房 30 萬(wàn)套，以此緩解近年來(lái)由于高房?jī)r(jià)逼走人才的問題。

隨著深圳人才房大規(guī)模地建設(shè)，新的問題也隨之產(chǎn)生：人才房推出是否會(huì)影響普通商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展，是否對(duì)商品住宅價(jià)格產(chǎn)生影響以及影響程度如何，這些問題引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，成為亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。在城市化進(jìn)程中，影響商品房?jī)r(jià)格變化的因素有很多，從已有文獻(xiàn)看，大部分都是通過供需兩方面研究房?jī)r(jià)影響因素。隨著人才房建設(shè)制度的日臻完善，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格有何潛在影響，目前尚缺乏理論研究，筆者考慮人才房供給對(duì)普通商品住房市場(chǎng)產(chǎn)生的不同擠出效應(yīng)，通過建立多元回歸模型，將影響商品住宅價(jià)格的因素分為三大類：住房供給;住房需求，包括商品住房和保障性住房供給量;住房投機(jī)。量化商品住宅需求量，以2016年深圳人才房供給量對(duì)商品住宅需求擠出為例，分析人才房推出對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響。

二、商品住房?jī)r(jià)格多元回歸模型的建立

為分析人才房推出對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響，本文利用多元回歸模型分析住宅價(jià)格的影響因素和發(fā)展趨勢(shì)。文中涉及住房需求的測(cè)算，包括新增需求、改善性需求。在模型中，選取以下變量，設(shè)定自變量商品住宅需求為 D、每年新增商品住宅供給S1、保障房供給S2、住房投機(jī)對(duì)價(jià)格的影響為 SI;商品住宅平均交易價(jià)格設(shè)為 P，作為因變量。根據(jù)所選的P、D、S1、S2、SI 建立的多元線性回歸模型如下：

三、深圳市商品住房?jī)r(jià)格多元回歸模型的實(shí)證研究

本文以深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例進(jìn)行分析，對(duì)住宅的需求進(jìn)行測(cè)算。

（一）住宅需求、住宅平均銷售價(jià)格、住房供給、住房投機(jī)對(duì)價(jià)格的影響變量選取

住宅需求測(cè)算的公式和假設(shè)如下：新增需求=新增城鎮(zhèn)人口×深圳市人均住房面積;改善需求=戶籍人口戶數(shù)/30×100，假設(shè)每個(gè)家庭 30 年換一套房，更換的新房面積為100m2。

假設(shè)深圳的住房自有率為 40%，那么有 40%的住房需求通過購(gòu)買實(shí)現(xiàn)，60%通過租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，所以得到：總需求=（新增需求+改善需求）×0.4。

商品住宅平均交易價(jià)格數(shù)據(jù)根據(jù)2006～2016年《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒》相應(yīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理。新增房供給數(shù)據(jù)采用2006～2015年新建住宅竣工面積與新建保障房竣工面積兩個(gè)變量。住房投機(jī)對(duì)價(jià)格的影響以價(jià)格變化來(lái)衡量，即上一年商品住宅平均交易價(jià)格與前年商品住宅平均交易價(jià)格的差額，而上一年價(jià)格上漲越多，越會(huì)刺激當(dāng)年價(jià)格上漲，數(shù)據(jù)來(lái)源于2006～2016年《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒》。相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)見表1。

（二）回歸模型檢驗(yàn)

使用OLS方法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出分析結(jié)果，模型R2=0.86說(shuō)明擬合優(yōu)度良好。圖 1 中兩條曲線分別為利用原價(jià)格數(shù)據(jù)形成的曲線 PRICE 和利用模型擬和后的曲線 EPRICE。深圳市商品住房?jī)r(jià)格多元回歸模型如下：

P=17764.43+14.55D-30.96S1+37.43S2+0.26SI

四、深圳人才房推出對(duì)商品住宅價(jià)格的影響

國(guó)內(nèi)外研究表明，保障性住房供給對(duì)商品房市場(chǎng)有一定的擠出效應(yīng)。雖然人才房從保障性住房中剝離出來(lái)，但依然具有福利性質(zhì)，因此人才房供給對(duì)商品房市場(chǎng)也有一定的擠出效應(yīng)。

2016年深圳實(shí)際房?jī)r(jià)P*=52188元，2016年變量D=557.33萬(wàn)m2，S1=280.64萬(wàn)m2，S2=334.54萬(wàn)m2，SI=9451元，將其代入模型得到P1=32174元，實(shí)際房?jī)r(jià)與模擬得到的房?jī)r(jià)差距為 P*-P1=52188-32174=20014元，導(dǎo)致2016年深圳房?jī)r(jià)上漲的因素有很多，筆者將這些因素歸納為人才房因素和A因素，則這兩大因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升了20014元。

2016年深圳人才房供應(yīng)3.2萬(wàn)套，假設(shè)每套人才房100m2，則2016年深圳供應(yīng)人才房320萬(wàn)m2，相當(dāng)于商品住宅需求D減少了320萬(wàn)m2，又因?yàn)槿瞬欧抗┙o對(duì)商品房市場(chǎng)有一定的擠出效應(yīng)，分別假設(shè)擠出效應(yīng)為1：1以及1：0.6時(shí)人才房推出對(duì)商品住房市場(chǎng)價(jià)格的影響。

1. 擠出效應(yīng)為1：1時(shí)，即D減少了320萬(wàn)m2，S1減少了320萬(wàn)m2，則人才房推出前D=557.33+320=877.33萬(wàn)m2

S1=280.64+320=600.64萬(wàn)m2

則P=26923

P*- P=52188-26923=25265元，所以A因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升了25265元，則人才房因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)降低了25265-20014=5251元

2. 擠出效應(yīng)為1： 0.6，即D減少了320萬(wàn)m2，S1減少了320*0.6=192萬(wàn)m2，則人才房推出前D=557.33+320=877.33萬(wàn)m2

S1=280.64+192=472.64萬(wàn)m2

則P=30885

P*-P=52188-30885=21303元，所以A因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升了21303元，則人才房因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)降低了21303-20014=1289元。

五、結(jié)論

綜上分析，由于擠出效應(yīng)的存的，人才房推出對(duì)商品住宅價(jià)格有一定的影響，在一定程度上會(huì)使其價(jià)格下降。當(dāng)擠出效應(yīng)為 1、0.6時(shí)，人才房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響分別是 9.14%、2.41%，說(shuō)明擠出效應(yīng)越小，對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響就越小。由此看來(lái)，人才房推出不僅可以作為城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要角色，而且其在一定程度上隔離了商品住房?jī)r(jià)格上漲的沖擊。

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（作者單位：深圳大學(xué)土木工程學(xué)院）