孫春玲

摘要：商務寫字樓承載著高密度的商務活動，商務寫字樓市場的穩(wěn)態(tài)健康可持續(xù)發(fā)展是城市經濟發(fā)展的強勁支撐。同質化競爭、忽視成本管理等現象造成資金浪費以及高成本低效益的惡性循環(huán)，用好限額設計對降低商務寫字樓項目成本提高經濟效益有顯著作用。本研究針對商務寫字樓這一建設主體進行限額設計的優(yōu)化，考慮客戶對產品的需求，用質量展開法優(yōu)化設計限額值的確定；為實現技術與經濟的統(tǒng)一，達到更好的經濟效益，用價值工程原理優(yōu)化設計限額的分配。改進和完善限額設計方法的縱向控制操作流程，充分發(fā)揮限額設計在商務寫字樓項目造價控制方面的優(yōu)勢，促進商務寫字樓市場的健康可持續(xù)發(fā)展。

Abstract： Business office building carries high density business activity. It is a strong support of urban economic development that keeping a steady and healthy sustainable development of the business office market. Some bad phenomena often lead to waste of funding and a vicious cycle of high cost and low benefit， like homogeneous competition， neglect of cost management and so on. It is significant to reduce the cost of business office building project by using a good quota design. This paper mainly studies the optimization of quota design focus on business office building. Firstly， applying quality function deployment to optimize the problem of design limit value by considering customers' demand for products. Secondly， using value engineering principle to improve allocation of quota design. So that， the project can achieve the unity of technology and economy and a better economic efficiency. This paper improved and perfected operation process in vertical control of quota design， giving full play to the advantage of quota design in the business office building project cost control advantages， and promoting the healthy and sustainable development of business and office markets.

關鍵詞：商務寫字樓；造價控制；限額設計；質量展開法；價值工程

Key words： business office building；cost control；quota design；quality function deployment；value engineering

中圖分類號：TU753 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）30-0026-05

0 引言

商務寫字樓是在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務為主，由一種或數種單元辦公平面組成的租賃辦公建筑[1]。商務寫字樓的高標準的需求，使其價格不菲，成為房地產類別中極具投資價值的項目。北上廣深等一線城市的寫字樓指數逐年穩(wěn)步上漲，特別是深圳增長迅速。熱情投資的同時帶來了許多問題：同質化的業(yè)內競爭，產品競爭力不足；市場定位錯誤導致的盲目投資；忽視成本的資金浪費。房地產經濟的合理增長有助于國民經濟的健康穩(wěn)步增長[2]，為保證寫字樓市場的健康可持續(xù)發(fā)展，不能只靠營銷、管理等手段，要從根本上控制成本，才能有更大的利潤空間，規(guī)范市場進出。耗資只占項目生命周期成本1%左右的設計階段卻決定著約75%的成本[3]，這就對商務寫字樓的整體設計有了更高的要求。

限額設計方法是控制造價的重要手段之一，目前在工民建方面正處于發(fā)展階段，實踐較少，在一定程度上缺乏實際操作性，尚待進一步改進和完善。許多學者先后對限額設計展開了研究。有學者指出限額設計自身存在問題：限額設計本身并不完善、限額設計指標確定難度大、設計人員整體素質與運用限額設計等具體措施不相符；亦有學者針對改進限額設計進行研究：確定限額設計值的優(yōu)化，加強設計人員的經濟意識，改進設計限額的分配難問題，建立相應的數據庫等。商務寫字樓設計復雜、配套設施及服務齊全且先進，建設成本高，迫切需要從設計階段著手有效控制造價，創(chuàng)造更大的利潤空間。但對商務寫字樓這一研究對象進行限額設計的研究不多且不深入，缺少能操作的應用型研究。

因此本研究將從技術角度，對商務寫字樓的限額設計的優(yōu)化展開研究。采用質量展開法（QFD），以客戶需求作為出發(fā)點，深入切合實際，優(yōu)化設計限額的確定；用價值工程（VE）優(yōu)化限額設計值的分配，使得項目的功能與成本相匹配，提高經濟效益。

1 商務寫字樓進行限額設計優(yōu)化的必要性

中國繼續(xù)加強招商引資的力度，對樓市的調控政策亦不斷升級，創(chuàng)業(yè)環(huán)境繼續(xù)優(yōu)化，商務寫字樓迸發(fā)出勃勃生機，寫字樓市場需求強勁。2017年1-6月，辦公樓施工面積增長3.7%，竣工面積增長31.1%，銷售面積增長38.8%，銷售額增長38.9%，至6月末，辦公樓待售面積減少60萬平方米，寫字樓的市場前景一片大好。商務寫字樓承載著高密度的商務活動，商務寫字樓市場的穩(wěn)態(tài)健康可持續(xù)發(fā)展是城市經濟發(fā)展的強勁支撐。用好限額設計對降低商務寫字樓項目成本，提高經濟效益有顯著作用。

限額設計是在保證達到建設工程使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，從而保證總投資限額不被突破[4]。通過縱向控制，限額設計能很好地平衡建筑工程各項目、各工程、各分項、各環(huán)節(jié)之間的造價關系，實現在科學分配投資金額的基礎上起到均衡建設的作用[5]。其最終目標是在既定限額內，設計出滿足既定功能的最優(yōu)方案，達到技術與經濟的統(tǒng)一。

限額設計亦存在許多不足。限額設計方法在水利、電力工程領域擁有成熟的理論體系，在建筑行業(yè)的實際應用中，一直缺乏可操作性的指導體系，總體來講是實踐不足。由于過于強調限額設計值的重要度，不能有效把握功能與成本的匹配程度[6]，往往出現成本過高或施工條件達不到既定功能的粗制濫造工程；實際應用中，限額設計值的確定和分配科學依據不充足，多是采用類似工程的經驗，主觀判斷因素增多，針對性不強，導致在許多不必要的功能上花費很大的造價，經濟效益低下；限額設計通常只考慮項目的建設成本，對項目的運維成本考慮不足[7]，盡管設計方案的建設成本有顯著降低，但全生命周期成本不降反增，與限額設計的初衷相悖。

充分考慮成本和功能的匹配，優(yōu)化限額設計的不足，使項目的設計方案達到技術和經濟的統(tǒng)一，增強限額設計的個體針對性，在既定投資額內實現效益最大化。

2 商務寫字樓限額設計優(yōu)化的思路

限額設計方法應用于建設工程的設計階段，是按照投資額度進行滿足技術要求的設計，進而達到技術與經濟的統(tǒng)一，其主要工作包括限額的確定和科學分配。限額設計理論并沒有給出確定限額設計值與限額分配的方法和具體的技術操作流程，這使得該方法實際應用受阻。限額設計本質上是以實現業(yè)主的功能需求為前提，在設計階段采取措施合理控制工程造價[8]。

商務寫字樓由地產開發(fā)商投資建設并出租或出售給使用者，多數是出租模式，靠收取租金獲得利潤。它提供辦公場地并配有齊全的行政配套服務，均以服務客戶為主。QFD應用于建筑行業(yè)多用于房地產業(yè)的客戶需求分析，對確定建設項目投資總額有很好的控制作用。針對商務寫字樓項目，QFD可以將客戶對產品的需求進行多層次的演繹分析，表現為“質量屋”（即“質量表”）的形式，通過量化客戶的各項需求與工程措施間的關系，進而確定限額設計值，使限額設計值的確定科學合理可操作，摒除只以類似工程的技術經濟資料作參考的所帶來的不可避免誤差。設計限額值分配的合理程度是關乎限額設計造價控制效果和可操作性的關鍵一步[9]。商務寫字樓項目設計獨特，功能要求甚高，項目的運營與維護亦不可忽視，類似工程僅是模糊聚類，只能作為部分參考，參考全部有失具體項目的客觀真實性。限額設計一般偏重考慮項目的建設成本，從而忽視對全生命周期成本的整體考量。VE應用于建設工程項目，在提高項目經濟效益方面優(yōu)于限額設計，旨在提高研究對象的價值，最大限度地降低項目成本同時提升項目功能，實現項目功能與成本相匹配。通過價值工程原理得到的項目成本是包含運營與維護階段的項目全生命周期成本，且需要考慮價值工程原理的可操作性，為得到切實可行的建設工程造價需要對分配的限額值進行修正，從而設計出更加科學合理、操作性強、技術與經濟效益更優(yōu)的限額設計方法。因此，針對商務寫字樓這一特定主體，本文給出限額設計方法的改進措施如圖1所示。

3 商務寫字樓項目限額設計的優(yōu)化方法

3.1 商務寫字樓設計限額的確定

應用 QFD 法確定設計限額的第一步是收集工程資料，對客戶需求進行分析，充分收集資料和調研，確定和分解質量特性，建立“質量表”。計算得出質量特性權重，其中質量特性重要度是計算核心。再根據相關工程資料編制各分數段的各個質量特性的質量等級，從而確定設計限額。從客戶的角度出發(fā)，對其進行質量功能展開，由此確定的設計限額更具參考價值。

商務寫字樓工程質量表的建立是QED的核心工作。本文參照《商務寫字樓等級評價標準》CECS 368～2014并結合《辦公建筑設計規(guī)范》JGJ 67～2006、《智能建筑設計標準》GB/T 50314～2006、《綠色辦公建筑評價標準》GB/T 50908～2013等技術規(guī)范，從使用性能、美觀性能、安全性能、社會效益和環(huán)境效益五個方面進行質量特性的確定及分解。限額設計值的確定不僅應考慮客戶需求以外，還要符合建設標準、社會發(fā)展、技術發(fā)展、環(huán)保等的要求。因此，商務寫字樓質量表從使用性能、美觀性能、安全性能、社會效益和環(huán)境效益五個方面進行質量特性的確定及分解具有一定的先進性和科學性。

通過對業(yè)主的需求分析并結合商務寫字樓的相關標準，利用層次分析法確定出質量需求的兩個層級，以此建立質量表。經問卷調查的數據處理分析，得出質量特性重要度及權重，最終確定設計限額值。商務寫字樓項目質量需求的兩個層級如圖2所示。

質量特性的確定即是對商務寫字樓項目的分部工程分類，商務寫字樓主要分部工程包括：結構工程、建筑裝飾工程、采暖及空調工程、給排水工程、強弱電工程、電梯工程、消防工程等。

3.2 商務寫字樓限額設計值的初步分配

運用價值工程對限額設計值進行分配優(yōu)化的主要工作是項目的功能定義和評價分析，根據功能與成本相匹配的原則合理確定限額設計值的分配問題。旨在實現最小生命周期成本下使商務寫字樓工程具備齊全的功能，不會出現冗余功能的高配置以增加成本，亦不會因造價低廉達不到既定功能要求或出現安全隱患。

3.2.1 功能定義

商務寫字樓工程的分部工程主要包括結構工程、建筑裝飾工程、采暖及空調工程、給排水工程、強弱電工程、電梯工程、消防工程等。根據《商務寫字樓等級評價標準》CECS 368～2014并參照國家現行的其他相關標準，可將其功能分解為五個一級功能和若干項二級功能。通過層次分析法對商務寫字樓的功能進行分類，最終確定的功能與商務寫字樓質量需求層級的功能指標相一致，故可據圖2的功能分類建立商務寫字樓項目各分部工程功能評價分析表，求得各分部工程的功能評價系數。

3.2.2 功能評價

功能評價的目標是依據功能評價分析表確定各分部工程功能評價系數，再根據價值系數V= F/C≈1，即Ci=Fi進行成本分配，最終得出的Ci即為某一分部工程在總投資中所占的比例。各層級功能指標的重要度用層次分析法進行確定，各分部工程的得分采用專家打分法，實行百分制；邀請專家對商務寫字樓項目進行打分評價，以保證數據的可靠性。

3.3 設計限額分配指標的綜合修正

經商務寫字樓項目功能評價分析表所確定的各分部工程成本比例Ci是基于全生命周期成本得出的，是各分部工程的建設成本和運營維護成本在的總投資額中的占比。一般情況下，運營與維護成本占項目全生命周期成本的50%甚至以上[10]，不容忽視，因此要對設計限額的分配指標進行全生命周期成本修正，以確定各分部工程的造價與項目總造價的占比?？紤]到功能目標成本的可操作性，考慮實際的工程情況，以相似工程為參考基準做進一步的修正。

修正設計限額分配指標最重要的是確定修正系數。Ci是某分部工程建設成本占工程全生命周期成本的比例，因此，要確定相似工程中各分部工程建設成本占總造價的比例，建設成本與運營維護成本在總造價中的占比，進而確定限額分配指標的修正系數，以此作為全生命周期成本修正和可操縱性修正依據。功能目標成本在實際執(zhí)行中并不能完全按計劃執(zhí)行，需按社會實際情況，考慮物價、政策等因素進行調整。建立功能目標成本修正系數表完成對限額分配指標的修正。修正過程需設置合理的置信區(qū)間，以增加限額設計對造價控制的靈活性，亦留出設計的創(chuàng)新空間，實現動態(tài)控制。

4 優(yōu)化后的限額設計應用

某房地產公司擬建一幢商務寫字樓，將打造成為一座集商業(yè)、金融、餐飲、辦公為一體的智能型5A級寫字樓。擬建建筑高度約150米，總共40層，地下3層，地上37層，總建筑面積約30000平方米。規(guī)劃容積率為8.75%，建筑密度35%，綠化率為35%。擬建的商務寫字樓整體結構為：地下1層到地下3層是停車庫和設備房，首層是大堂、安全中心、消防中心，2層到4層建設成銀行，5層是餐廳，6層設置為會議中心，7層到33層設置為寫字樓，34到35層是業(yè)主總部會所，36層到37層是設備房，屋頂設置有停機坪。該商務寫字樓的抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速為0.1g。地面粗糙度為B類，場地類別為Ⅱ類，基本風壓取W0=0.5kN/m（按50年重現期風壓值）。

4.1 用QFD法確定設計限額

用QFD法確定限額設計值最重要的是質量表的建立。依據第四章確定的工程質量需求和質量特性建立商務寫字樓質量表，并根據問卷調查結果對數據進行處理分析，求得質量特性重要度。部分數據結果詳見表1。

依據質量特性縱向權重分級表確定質量特性的重要度等級、采用的產品規(guī)格等。在對各分部工程進行適當修正后，并參考相關資料，將該工程的設計限額總值擬定為7124萬元。

4.2 引入價值工程分配設計限額

用價值工程原理分配設計限額，有效提高經濟效益，最后對設計限額分配指標加以全生命周期修正和可操作性修正，使得功能目標成本的分配科學合理，在實際操作中可行。

4.2.1 設計限額的初次分配

采用專家打分法對項目各項功能進行評分并整理收回的問卷，建立分部工程功能評價分析表。其中，第一層級權重Ai、第二層級權重Bi、各分部工程的功能得分Ei、均實行百分制。根據評價系數進一步分配設計限額，實現功能與成本的匹配。

功能評價系數表中，各分部工程功能得分表示為Si=∑BiEi，各分部工程功能評價系數由Fi=（∑BiEi）/（∑∑BiEi）得出。由價值系數V=F/C≈1，進而得出各分部工程在總限額之中所占的比例Ci=Fi（%）：結構工程46.5、建筑裝飾工程17.6、采暖及空調工程6.1、給排水工程4.2、強弱電工程10.6、電梯工程7.1、消防工程7.9。

4.2.2 設計限額分配指標的修正

修正限額設計分配指標即是對功能目標成本的修正，首先要確定修正依據及修正系數。

確定15個樣本項目的各分部工程在總造價中的占比并采取95%的置信區(qū)間得出該商務寫字樓各分部工程占總造價比重的置信區(qū)間上下限，使其有一定的變動空間，做到動態(tài)控制，具體數值參見表2功能目標成本修正表的⑤和⑥；確定該商務寫字樓項目各分部工程建設成本和運營維護成本的修正系數亦參考15個樣本項目數據，設某分部工程的建設成本為Aj，運營維護成本為Bj，Zj=Bj/Aj，Z=B/A，則調整系數為K1=（1+Z）/（1+Zj）。故該商務寫字樓項目各分部工程的調整系數K1分別為結構工程1.018、建筑裝飾工程0.745、采暖及空調工程0.971、給排水工程0.984、強弱電工程0.992、電梯0.941工程、消防工程0.986。

功能目標成本的綜合修正過程中權重K2、K3的確定是根據考慮實際情況的可行性進行確定，K2+K3=1。該方法是在根據實際情況后采用的系數。本工程選取K2為0.6，K3為0.4。

由此，商務寫字樓各分部工程的造價限額值可參考表2中的限額值上下限，個別可依據實際情況作調整。

4.3 優(yōu)化效果驗證

該商務寫字樓的價值得分均與1相近，實現了限額內價值最大化的設計目標，在確定總限額值時，充分考慮客戶需求，增加了項目的商業(yè)價值。通過對該寫字樓用戶、該商圈消費者進行寫字樓功能滿意度調查，有92%的該受訪者對該商務寫字樓的使用性能、美觀性能、安全性能、社會效益和環(huán)境效益性能都很滿意，最滿意的是隱藏在各種功能中的人性化設計值，其中有8.5%的受訪者對該寫字樓提出了寶貴的改進意見。相比之下，周圍其他商務寫字樓用戶僅表現出了41%的功能滿意度，如此差距懸殊的結果更是驗證了改進后的限額設計方法的科學性和合理性。

5 結語

本研究著眼于商務寫字樓項目巨大的投資價值，就商務寫字樓項目的限額設計展開研究，采用質量功能展開法優(yōu)化設計限額的確定方法，在限額設計前期做了大量的準備工作，充分考慮客戶的需求，客觀事實依據充分，個體針對性強，增加了個性化設計的可能性。用價值工程優(yōu)化設計限額分配方法，充分提升了項目的價值和經濟效益。本研究所給出的限額設計優(yōu)化方法，增強了可操作性，各項指標設計合理，明顯提高了技術經濟效益。案例詳細展示了優(yōu)化后的限額設計方法的操作流程，結果亦驗證了它對造價控制高度的有效性和的客戶滿意度。

限額設計方法能改善商務寫字樓項目的成本控制措施，避免資金浪費，有助于節(jié)省投資并帶來更大的利潤空間。限額設計方法的優(yōu)化應注重可操作性和效益，注重綠色環(huán)保、人性化細節(jié)、自然空間、辦公配套等軟件要素的投入和產品特色、定制化服務等創(chuàng)新設計理念會增加項目的市場價值。為商務寫字樓市場的健康發(fā)展提供參考。

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