周月明

在“去杠桿”的大背景下，杭州上市房企卻紛紛選擇逆市擴(kuò)張，這讓杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)受到越來(lái)越多關(guān)注。隨著廣宇集團(tuán)、宋都集團(tuán)、綠城集團(tuán)等杭州房企的半年報(bào)披露，從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，在過(guò)去的半年中，杭州上市房企總體還處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)等銷(xiāo)售額創(chuàng)出歷史新高，利潤(rùn)水平較同期也大幅增長(zhǎng)。

然而，若樓市出現(xiàn)長(zhǎng)期低谷，市場(chǎng)整體的銷(xiāo)售額下降進(jìn)而縮小房企的銷(xiāo)售空間，那些繼續(xù)擴(kuò)張的公司是否會(huì)深受影響？對(duì)此，《投資者報(bào)》記者做了一些盤(pán)點(diǎn)和分析。

仍處高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

從綠城集團(tuán)中報(bào)業(yè)績(jī)來(lái)看，上半年累計(jì)取得總合同銷(xiāo)售面積約為399萬(wàn)平方米，總合同銷(xiāo)售金額約754億元，同比增長(zhǎng)約26.7%，創(chuàng)歷年同期新高。銷(xiāo)售額的增加主要是因?yàn)轫?xiàng)目增多，以及去化效果的提高。2018年上半年，綠城投資項(xiàng)目整體去化率約為62%，其中，新增去化率達(dá)80%。隨著業(yè)績(jī)的提升，綠城全年銷(xiāo)售目標(biāo)也隨之水漲船高，達(dá)到1600億元。

除綠城外，杭州本土的另一大房企濱江集團(tuán)上半年也實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額405.5億元，同比增長(zhǎng)81%，創(chuàng)出歷史新高。此前，董事長(zhǎng)戚金興曾立下千億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。按照濱江集團(tuán)目前的推盤(pán)進(jìn)度，特別是隨著上海濱江公園壹號(hào)等高貨值項(xiàng)目的入市，完成目標(biāo)也是大概率事件。

而老牌房企廣宇集團(tuán)顯然已滑出一線(xiàn)陣營(yíng)。廣宇集團(tuán)上半年銷(xiāo)售金額僅18.43億元，較上年同期減少21.3%。此外，另一老牌房企宋都集團(tuán)盡管實(shí)現(xiàn)了近90億元的銷(xiāo)售額，但從項(xiàng)目結(jié)構(gòu)來(lái)看，明顯呈現(xiàn)出合作開(kāi)發(fā)比重上升和外地項(xiàng)目數(shù)量增加的特點(diǎn)。

近些日子，雖然傳言中杭州房?jī)r(jià)下滑了兩至三成，但從房企業(yè)績(jī)來(lái)看，還未受到較大影響。上半年，杭州大部分上市房企均實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。其中，宋都集團(tuán)的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)達(dá)623.43%，廣宇集團(tuán)也實(shí)現(xiàn)了335.07%的增長(zhǎng)率，而A股房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年的平均凈利潤(rùn)增幅僅為37.57%，杭州房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏(yíng)均值。

值得注意的是，濱江集團(tuán)的利潤(rùn)率從偏高的24.3%同比下降到12.7%，這與營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)92.33%大幅增長(zhǎng)的情況形成較大反差。對(duì)此，濱江集團(tuán)稱(chēng)，其一，是因?yàn)轫?xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致毛利率降低2.7個(gè)百分點(diǎn)，壓低營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約2.6億元；其次，由于濱江開(kāi)始擴(kuò)張導(dǎo)致新增借款增多，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加2.1億元；同時(shí)，濱江合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加，導(dǎo)致少數(shù)股東損益在凈利潤(rùn)中的占比由24%大幅提升至53%，從而影響大股東濱江的利潤(rùn)表現(xiàn)。

合作代建，在資金較為緊張的背景下，已成為各房企重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。從綠城和濱江的盈利結(jié)構(gòu)來(lái)看，代建已經(jīng)成為一個(gè)重要的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。上半年，綠城管理集團(tuán)總體管控的代建項(xiàng)目達(dá)250個(gè)，累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約280億元人民幣。而濱江集團(tuán)的代建代銷(xiāo)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.1億元，同比增長(zhǎng)58.8%，在總營(yíng)業(yè)收入中占比達(dá)到4.3%。廣宇上半年也新增一個(gè)3.8萬(wàn)平方米的代建項(xiàng)目，開(kāi)始介入代建領(lǐng)域。

此外，繼廣宇杭州全景醫(yī)學(xué)影像診斷中心之后，宋都集團(tuán)也開(kāi)始大舉布局大健康產(chǎn)業(yè)。宋都與衢州市衢江區(qū)國(guó)資下屬企業(yè)正式簽訂協(xié)議，獲得3.6萬(wàn)畝農(nóng)地，打造種植、養(yǎng)殖、加工、展銷(xiāo)于一體的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)。同時(shí)，還簽訂了《武漢民生眼耳鼻喉項(xiàng)目合作意向書(shū)》，擬介入眼耳鼻喉專(zhuān)科的醫(yī)療連鎖經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，為未來(lái)開(kāi)拓新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

逆市擴(kuò)張負(fù)債高企

從土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，在杭州的上市房企中，土地儲(chǔ)備最多的當(dāng)屬綠城。截至6月30日，綠城集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目106個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積約為3297萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約為2073萬(wàn)平方米；總可售面積約為2323萬(wàn)平方米，權(quán)益可售面積為1438萬(wàn)平方米；平均樓面地價(jià)約為5239元/平方米；一二線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備總可售貨值占比達(dá)70%。

今年上半年，綠城新增土地19宗，總建筑面積約達(dá)440萬(wàn)平方米，總土地款約為248億元，其中歸屬于綠城支付的金額約為184億元，預(yù)計(jì)新增可售金額約為745億元。

值得注意的是，從綠城拿地價(jià)格看，新增土地平均樓面地價(jià)為10111元/平方米，較去年同期的11979元/平方米有所下降。

廣宇、宋都新增土地儲(chǔ)備規(guī)模相對(duì)較小。廣宇新增土地4宗，計(jì)容建筑面積46.13萬(wàn)平方米；宋都新增土地近21萬(wàn)平方米，但主要集中在富陽(yáng)、巢湖、奉化、臨安等地。

不過(guò)，在眾房企儲(chǔ)備土地迅速擴(kuò)張的同時(shí)，也帶來(lái)了凈利潤(rùn)率增速的下滑和負(fù)債率的上升。隨著樓市調(diào)控持續(xù)，逆周期加杠桿，讓這些公司的未來(lái)也產(chǎn)生了些許隱憂(yōu)。

綠城前任掌門(mén)曹舟南制定的“逆周期拿地”策略，讓綠城的土地儲(chǔ)備有所增加。但隨之而來(lái)的是，綠城利潤(rùn)率快速下滑。綠城的利潤(rùn)率從2017年6月的12.2%下降至目前的8.4%。同樣喜好逆周期投資的濱江也從24.3%下降至12.7%。

此外，綠城中國(guó)負(fù)債率維持在80%左右。濱江集團(tuán)的負(fù)債率也持續(xù)上升，從2016年年底的68.25%上升至目前的77.2%。負(fù)債上升最快的當(dāng)屬宋都集團(tuán)，截至6月末，其負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了與綠城相仿的近80%，而在2016年年底，其負(fù)債率僅有約60%。

從幾個(gè)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)看，杠桿率大幅提升顯示了房企做大做強(qiáng)的意愿。然而，這種行為明顯與行業(yè)的步調(diào)不太一致。

值得注意的是，由于逆周期擴(kuò)張導(dǎo)致的負(fù)債率走高，開(kāi)發(fā)商只能以“高周轉(zhuǎn)”來(lái)破解。7月初，綠城披露的一份內(nèi)部文件要求員工加快銷(xiāo)售，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷(xiāo)、多銷(xiāo)、快銷(xiāo)”的策略，加大應(yīng)收款項(xiàng)催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證；對(duì)于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，嚴(yán)格控制付款。